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簡要說明加里曼丹實體資產交易如何運作，以及簽約前該查核哪些事項。
從這裡開始
基礎知識
- 投資人需要了解的加里曼丹 加里曼丹的五個省份、經濟靠什麼運轉、實體資產交易發生在哪裡，以及決定交易成敗的土地、許可與物流查核。
- 加里曼丹五個省份的比較 西、中、南、東與北加里曼丹的省會、經濟、港口、機場和主要產業，並排放進同一張表格中比較。
- 新首都努山塔拉（Nusantara）：改變了什麼，沒改變什麼 說明印尼新首都的位置、背後的法律與管理機構、2025 年法院判決後的土地權利期限、預算，以及對附近土地的意義。
- 外國投資人能進入印尼哪些產業 說明投資正面清單如何把經營領域分成開放、優先、有條件、保留與封閉，以及為什麼 KBLI 代碼決定了答案。
- 設立外資公司（PT PMA） 說明在印尼設立外資公司的流程：OSS 許可、KBLI 代碼、2025 年 10 月起的資本規定、董監事與季度報告。
- 印尼的土地權利：SHM、HGB、HGU 與 Hak Pakai 說明印尼各種土地產權讓您能做什麼、效期多長，以及外國投資人或 PT PMA 可以持有哪幾種。
- 森林區域狀態：可能讓土地交易破局的查核 說明為什麼有證書或許可的土地仍可能位於印尼的森林區域內，如何查核，以及釋出、PPKH 與 2025 年工作小組的意義。
- 加里曼丹的習慣法土地與社區同意 說明加里曼丹的習慣法土地如何持有與獲得承認、種植園與礦場的衝突從何而起，以及真正的社區同意是什麼樣子。
- 借名安排：為什麼行不通，以及該用什麼取代 說明印尼法律為何認定土地與股份的借名安排無效、投資人如何因此失去資產，以及可改用的合法架構。
- 印尼盾、出口收入與股利：資金的匯入與匯出 印尼境內交易的印尼盾規定、煤炭與棕櫚油的 2026 年出口收入規定、匯往海外股利的稅務，以及該保存的紀錄。
土地與房地產
房地產
- 外國人在印尼購買不動產 外國個人在印尼可以擁有什麼、加里曼丹適用的最低價格，以及婚姻、轉售、繼承與離開印尼時的相關規定。
- 購買前如何查核土地證書 從土地局紀錄到賣方的配偶，逐項查核印尼土地證書是否真實、有無負擔，以及是否與土地相符。
- 未登記土地：SKT、girik 與 segel 村裡土地信函的價值、2026 年 2 月 2 日 5 年期限屆滿後有哪些改變，以及如何安全地購買憑信函持有的土地。
- 在印尼購買不動產的費用 印尼不動產易主時，誰要付哪些稅與費用：取得稅、賣方的最終稅、新屋的加值稅、PPAT 費用，以及每年的 PBB。
- Balikpapan 房地產：市場的驅動力 煉油廠、港口，以及通往 Samarinda 與努山塔拉的新道路，如何帶動 Balikpapan 的房地產需求，以及購買前應查核的風險。
- Samarinda、Banjarmasin、Pontianak 與其他城市的市場 從 Samarinda、Banjarmasin 到 Pontianak、Palangka Raya 與 Tarakan，加里曼丹其他城市的房地產需求由什麼驅動，以及各城市應查核的事項。
- 加里曼丹港口周邊的工業與倉儲用地 加里曼丹港口周邊的工業區與經濟特區位於何處，以及在分區、產權、電力、水源、通路與淹水方面應查核的事項。
- 向建商購屋：PPJB、AJB 與兩者之間的風險 建商的銷售如何從預備協議（PPJB）進展到買賣契據（AJB）、法律在每個步驟的要求，以及買家可能在哪裡損失金錢。
- 印尼的土地與建築物租賃 印尼法律下的租賃如何運作、與使用權（Hak Pakai）有何差異、所有人出售或過世時會怎樣，以及租金適用的 10% 最終所得稅。
- 在努山塔拉周邊購買土地：先查核什麼 新首都境內及周邊管制土地買賣的規定、憑土地信函出售的土地為何有風險，以及付款前應完成的查核。
農業
油棕
- 油棕種植園事業如何運作 油棕種植園的生命週期、果實如何變成毛棕櫚油、核心與 plasma 模式、主要營運成本，以及加里曼丹種植園的所在位置。
- 種植園許可與 HGU：種植園的法律路徑 油棕種植園在印尼需要哪些執照和土地權利、它們通常的取得順序，以及隨之而來的義務。
- 收購現有種植園：真正重要的盡職調查 收購印尼油棕種植園之前該查什麼：產權與執照、森林區域狀態、plasma 義務、人員、火災、榨油廠與紀錄。
- 解讀種植園的樹齡結構與單產 油棕種植園的產量如何隨油棕樹齡起落、什麼會拉低單產，以及哪些紀錄能顯示它實際生產了多少。
- 有沒有榨油廠：果實的去向 油棕果實為何必須在 24 小時內送到榨油廠、榨油廠如何收購、省級果實價格如何訂定，以及在地磅處扣掉什麼。
- ISPO 與 RSPO：認證對種植園意味著什麼 ISPO 對油棕種植園是強制性的，RSPO 則是自願性的：稽核員查什麼、買家與貸款機構期待什麼，以及證書失效說明了什麼。
- 歐盟毀林規定與印尼棕櫚油 歐盟毀林法規對棕櫚油有哪些要求、2026 年 10 月適用的日期，以及對種植園與小農果實的影響。
- 小農與 plasma：油棕的夥伴關係 plasma 計畫的由來、20% 社區種植園規定對種植園的要求、plasma 如何運作，以及買下種植園時隨之而來的義務。
- 棕櫚油價格受什麼影響，以及加在其上的徵費 棕櫚油價格背後的全球因素、印尼的出口徵費、出口關稅與生質柴油強制摻配，以及這一切如何傳導到農場端的果實價格。
- 泥炭與火災：任何種植園都該查核的兩項風險 為什麼泥炭與火災屬於油棕種植園盡職調查的一部分：泥炭規定、土地起火時由誰負擔，以及該到現場查核什麼。
礦業
黃金
- 加里曼丹的黃金：分布在哪裡、如何開採 加里曼丹的黃金分布在哪裡、砂金與硬岩礦床有何不同、已關閉的 Kelian 礦場說明了什麼，以及為何有這麼多開採活動沒有執照。
- 印尼的採礦執照：IUP、IUPK 與 IPR 印尼三種主要採礦執照如何運作、各由誰持有與核發，以及 2025 年修法後金礦區如何分配。
- 入股金礦採礦執照：盡職調查 入股持有金礦 IUP 的公司之前該查核什麼：從執照紀錄、工作計畫，到保證金、森林區域狀態與現場的人。
- 黃金資源量與儲量：如何解讀 KCMI 或 JORC 報告 如何解讀 KCMI 或 JORC 黃金報告中的各個類別、合資格人員簽署的是什麼，以及哪些警訊需要進一步查核。
- 砂金：看似容易，實則不易 砂金為何起步成本低卻難以獲利，以及執照、汞與復育的哪些規定仍然適用。
- 非法採金（PETI）：對執照持有人意味著什麼 無照採金為何在加里曼丹如此普遍、開採及購買其黃金的罰則，以及執照持有人和買家可以如何因應。
- 出售印尼礦場產出的黃金：精煉與買家 為何印尼開採的黃金須在國內精煉、誰是買家、自 2025 年 12 月施行的出口關稅如何運作，以及買家要求查驗什麼。
- 黃金開採的權利金與稅費 印尼金礦要向國家繳什麼：自 2025 年 4 月起依金價分級的權利金、土地租金、所得稅、加值稅、地方規費與出口關稅。
- 金礦專案合作：合資、分階段入股與承購 如何與印尼金礦執照持有人合作：股份轉讓核准、合資、分階段入股、承購、承包商，以及 51% 釋股規定。
- 復育與閉礦：每份礦場計畫都要計入的成本 印尼礦場的復育與閉礦義務、復育與礦後保證金如何運作、違規的處分，以及為何閉礦成本應計入價格。
礦業
煤炭
- 加里曼丹的煤炭：投資人入門須知 加里曼丹的煤在哪裡開採、產出哪些等級、誰在購買、誰持有執照，並附上印尼 2024 至 2026 年的產量數字。
- 煤炭執照：IUP、IUPK 與舊有的 PKP2B 合約 煤炭工作合約如何轉為 IUPK、地方核發時期的 IUP 從何而來，以及入股煤礦時各類執照的意義。
- 印尼煤炭如何定價：HBA、HPB 與指數 政府參考價的作用，市場指數、銷售條件與品質如何決定礦場實收的價格，以及 2025 與 2026 年出口規定的變動。
- 國內市場義務：25% 與價格上限 印尼煤炭 DMO 的運作方式：25% 的最低內銷比例、供電廠用煤每公噸 70 美元的價格上限、罰則，以及比例與上限對礦場平均價格的影響。
- 運輸、駁運與港口：加里曼丹的煤炭物流 加里曼丹的煤炭如何從礦坑運上船：運輸道路與公共道路的限制、枯水期的河上駁船、外海轉載，以及終端碼頭的許可。
- 煤炭礦區的盡職調查 入股煤礦前該查核哪些事項：執照紀錄、年度配額、儲量、剝採比、運輸、土地、森林區域狀態，以及公司的債務。
- 承包採礦：印尼多數煤炭是怎麼挖出來的 印尼的煤炭採礦合約如何運作：IUJP 執照、覆蓋層移除與運輸的費率、燃料調整，以及為何責任仍由執照持有人承擔。
- 印尼煤炭的權利金、徵費與稅負 煤礦業者要向印尼政府繳什麼：與 HBA 及煤炭品質掛鉤的權利金、IUPK 費用、土地租金、所得稅、加值稅，以及 2026 年的出口規定。
- 煤炭與能源轉型：對投資人的意義 印尼的電力計畫、JETP、提前除役、自用電廠、出口需求與貸款機構的煤炭限制，以及這些因素如何影響煤炭資產的時間跨度。
- 遺留礦坑、復育與社區：煤炭的在地足跡 東加里曼丹敞開的煤礦礦坑為何造成人員溺斃，法律對執照持有人有何要求，舊礦坑能變成什麼，以及買家該查核什麼。