บทความ
บันทึกสั้นๆ ว่าดีลสินทรัพย์จริงในกาลิมันตันทำงานอย่างไร และควรตรวจสอบอะไรบ้างก่อนลงนาม
เริ่มต้นที่นี่
พื้นฐาน
- สิ่งที่นักลงทุนควรรู้เกี่ยวกับกาลิมันตัน ห้าจังหวัดของกาลิมันตัน สิ่งที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ จุดที่เกิดดีลสินทรัพย์จริง และการตรวจสอบเรื่องที่ดิน ใบอนุญาต และการขนส่งที่ตัดสินดีล
- เปรียบเทียบ 5 จังหวัดของกาลิมันตัน เมืองหลวง เศรษฐกิจ ท่าเรือ สนามบิน และภาคส่วนเด่นของกาลิมันตันตะวันตก กลาง ใต้ ตะวันออก และเหนือ จัดเรียงเทียบกันในตารางเดียว
- Nusantara เมืองหลวงใหม่: สิ่งที่เปลี่ยนไปและสิ่งที่ไม่เปลี่ยน ที่ตั้งของเมืองหลวงใหม่ของอินโดนีเซีย กฎหมายและองค์การที่อยู่เบื้องหลัง เงื่อนไขสิทธิ์ในที่ดินหลังคำวินิจฉัยของศาลปี 2025 งบประมาณ และความหมายต่อที่ดินใกล้เคียง
- ภาคส่วนที่นักลงทุนต่างชาติเข้าลงทุนได้ในอินโดนีเซีย บัญชีรายการลงทุนเชิงบวกแบ่งสาขาธุรกิจเป็นสาขาเปิด สาขาลำดับความสำคัญ สาขามีเงื่อนไข สาขาสงวน และสาขาปิดอย่างไร และเหตุใดรหัส KBLI จึงเป็นตัวตัดสิน
- การจัดตั้งบริษัทที่ต่างชาติเป็นเจ้าของ (PT PMA) วิธีจัดตั้งบริษัทที่ต่างชาติเป็นเจ้าของในอินโดนีเซีย การออกใบอนุญาตผ่าน OSS รหัส KBLI กฎเรื่องทุนตั้งแต่เดือนตุลาคม 2025 ผู้บริหาร และรายงานรายไตรมาส
- สิทธิ์ในที่ดินของอินโดนีเซีย: SHM, HGB, HGU และ Hak Pakai เอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภทของอินโดนีเซียให้ทำอะไรได้ มีอายุนานเท่าใด และประเภทใดที่นักลงทุนต่างชาติหรือ PT PMA ถือได้
- สถานะพื้นที่ป่า: การตรวจสอบที่อาจทำให้ดีลที่ดินล่ม เหตุใดที่ดินที่มีใบรับรองหรือใบอนุญาตจึงยังอยู่ในเขตป่าของอินโดนีเซียได้ วิธีตรวจสอบ และการปลดพื้นที่ PPKH กับคณะทำงานปี 2025 หมายความว่าอะไร
- ที่ดินตามจารีตประเพณีและความยินยอมของชุมชนในกาลิมันตัน ที่ดินตามจารีตประเพณีในกาลิมันตันถือครองและได้รับการรับรองอย่างไร ข้อพิพาทเรื่องสวนและเหมืองเริ่มจากจุดใด และความยินยอมของชุมชนที่แท้จริงเป็นอย่างไร
- ข้อตกลงนอมินี: เหตุใดจึงล้มเหลวและควรใช้อะไรแทน เหตุใดกฎหมายอินโดนีเซียจึงถือว่าข้อตกลงนอมินีเรื่องที่ดินและหุ้นเป็นโมฆะ นักลงทุนสูญเสียทรัพย์สินผ่านข้อตกลงนี้อย่างไร และควรใช้โครงสร้างแบบใดแทน
- รูเปียห์ รายได้จากการส่งออก และเงินปันผล: การโอนเงินเข้าและออก กฎการใช้รูเปียห์ในดีลภายในอินโดนีเซีย กฎรายได้จากการส่งออกปี 2026 สำหรับถ่านหินและน้ำมันปาล์ม ภาษีเงินปันผลที่จ่ายไปต่างประเทศ และเอกสารที่ต้องเก็บ
ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์
- การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซียสำหรับชาวต่างชาติ บุคคลธรรมดาชาวต่างชาติถือครองอะไรได้ในอินโดนีเซีย เกณฑ์ราคาซื้อขั้นต่ำในกาลิมันตัน และกฎเรื่องการสมรส การขายต่อ มรดก และการออกจากประเทศ
- วิธีตรวจสอบใบรับรองสิทธิ์ในที่ดินก่อนซื้อ การตรวจที่บอกได้ว่าใบรับรองสิทธิ์ในที่ดินของอินโดนีเซียเป็นของแท้ ปลอดภาระผูกพัน และตรงกับแปลงที่ดิน ตั้งแต่ข้อมูลของสำนักงานที่ดินไปจนถึงคู่สมรสของผู้ขาย
- ที่ดินที่ยังไม่ได้จดทะเบียน: SKT, girik และ segel หนังสือที่ดินของหมู่บ้านมีค่าแค่ไหน อะไรเปลี่ยนไปเมื่อกำหนดเส้นตายห้าปีสิ้นสุดวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2026 และจะซื้อที่ดินที่ถือครองด้วยหนังสือให้ปลอดภัยได้อย่างไร
- ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซีย ใครจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมใดเมื่ออสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนมือ ได้แก่ภาษีการได้มา ภาษีขั้นสุดท้ายของผู้ขาย ภาษีมูลค่าเพิ่มของยูนิตใหม่ ค่าธรรมเนียม PPAT และ PBB รายปี
- อสังหาริมทรัพย์ใน Balikpapan: อะไรขับเคลื่อนตลาด โรงกลั่น ท่าเรือ และถนนสายใหม่สู่ Samarinda และ Nusantara ขับเคลื่อนความต้องการอสังหาริมทรัพย์ใน Balikpapan อย่างไร และความเสี่ยงที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อ
- Samarinda, Banjarmasin, Pontianak และตลาดของเมืองอื่น อะไรขับเคลื่อนความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองอื่นของกาลิมันตัน ตั้งแต่ Samarinda และ Banjarmasin ถึง Pontianak, Palangka Raya และ Tarakan และควรตรวจอะไรในแต่ละแห่ง
- ที่ดินอุตสาหกรรมและโกดังใกล้ท่าเรือในกาลิมันตัน นิคมอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจพิเศษของกาลิมันตันใกล้ท่าเรืออยู่ที่ใด และควรตรวจอะไรเรื่องการกำหนดเขตใช้ที่ดิน สิทธิ์ในที่ดิน ไฟฟ้า น้ำ การเข้าถึง และน้ำท่วม
- การซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ: PPJB, AJB และความเสี่ยงระหว่างสองขั้นตอน ขั้นตอนการขายของผู้พัฒนาโครงการตั้งแต่สัญญาเบื้องต้น (PPJB) ถึงหนังสือสัญญาซื้อขาย (AJB) สิ่งที่กฎหมายกำหนดในแต่ละขั้น และจุดที่ผู้ซื้อสูญเสียเงิน
- การเช่าที่ดินและอาคารในอินโดนีเซีย สัญญาเช่าทำงานอย่างไรตามกฎหมายอินโดนีเซีย เทียบกับสิทธิ์การใช้ (Hak Pakai) อย่างไร หากเจ้าของขายหรือเสียชีวิตจะเป็นอย่างไร และภาษีสุดท้าย 10% จากค่าเช่า
- การซื้อที่ดินใกล้ Nusantara: ควรตรวจอะไรก่อน กฎที่ควบคุมการขายที่ดินในและรอบเมืองหลวงใหม่ เหตุใดแปลงที่ขายด้วยหนังสือที่ดินจึงเสี่ยง และการตรวจที่ต้องทำให้เสร็จก่อนจ่ายเงิน
การเกษตร
ปาล์มน้ำมัน
- ธุรกิจสวนปาล์มน้ำมันทำงานอย่างไร วงจรชีวิตของสวนปาล์มน้ำมัน ผลปาล์มกลายเป็นน้ำมันปาล์มดิบได้อย่างไร รูปแบบแกนกลางและพลาสมา ต้นทุนดำเนินงานหลัก และที่ตั้งของสวนในกาลิมันตัน
- ใบอนุญาตสวนและ HGU: เส้นทางตามกฎหมายของสวน ใบอนุญาตและสิทธิ์ในที่ดินที่สวนปาล์มน้ำมันต้องมีในอินโดนีเซีย ลำดับที่มักได้มา และหน้าที่ที่ตามมาด้วย
- ซื้อสวนปาล์มที่มีอยู่เดิม: การตรวจสอบสถานะที่สำคัญ สิ่งที่ต้องตรวจก่อนซื้อสวนปาล์มน้ำมันในอินโดนีเซีย ได้แก่ สิทธิ์ในที่ดินและใบอนุญาต สถานะป่า หน้าที่ด้านพลาสมา ผู้คน ไฟ โรงงาน และบันทึกต่าง ๆ
- การอ่านโครงสร้างอายุและผลผลิตของสวนปาล์ม ผลผลิตของสวนปาล์มน้ำมันเพิ่มและลดตามอายุต้นปาล์มอย่างไร อะไรฉุดผลผลิตลง และบันทึกใดแสดงว่าสวนผลิตได้จริงเท่าใด
- มีโรงงานหรือไม่มี: ผลปาล์มไปที่ไหน ทำไมผลปาล์มต้องถึงโรงงานภายใน 24 ชั่วโมง โรงงานรับซื้ออย่างไร ราคาผลปาล์มระดับจังหวัดกำหนดอย่างไร และอะไรถูกหักที่เครื่องชั่งรถบรรทุก
- ISPO และ RSPO: การรับรองมีความหมายอย่างไรต่อสวนปาล์ม ISPO เป็นข้อบังคับของสวนปาล์มน้ำมัน ส่วน RSPO เป็นภาคสมัครใจ ผู้ตรวจประเมินตรวจอะไร ผู้ซื้อและผู้ให้กู้คาดหวังอะไร และใบรับรองที่หมดอายุบอกอะไร
- กฎการตัดไม้ทำลายป่าของสหภาพยุโรปกับน้ำมันปาล์มอินโดนีเซีย กฎระเบียบการตัดไม้ทำลายป่าของสหภาพยุโรปต้องการอะไรจากน้ำมันปาล์ม กำหนดเวลาที่มีผล ณ เดือนตุลาคม 2026 และความหมายต่อสวนกับผลปาล์มของเกษตรกรรายย่อย
- เกษตรกรรายย่อยและพลาสมา: ด้านความร่วมมือของปาล์มน้ำมัน โครงการพลาสมามาจากไหน กฎสวนชุมชน 20% ขออะไรจากสวน พลาสมาดำเนินการอย่างไร และหน้าที่ที่มากับสวนที่ซื้อ
- อะไรขับเคลื่อนราคาน้ำมันปาล์ม และเงินเรียกเก็บที่บวกเข้ามา แรงขับเคลื่อนระดับโลกของราคาน้ำมันปาล์ม เงินเรียกเก็บ ภาษีส่งออก และข้อบังคับไบโอดีเซลของอินโดนีเซีย และทั้งหมดส่งถึงราคาผลปาล์มหน้าสวนอย่างไร
- ดินพรุและไฟ: สองความเสี่ยงที่ต้องตรวจในทุกสวน เหตุใดดินพรุและไฟต้องอยู่ในการตรวจสอบสถานะสวนปาล์มน้ำมัน กฎเรื่องดินพรุ ใครเป็นผู้จ่ายเมื่อที่ดินไหม้ และสิ่งที่ต้องตรวจในพื้นที่จริง
เหมืองแร่
ทองคำ
- ทองคำในกาลิมันตัน: อยู่ที่ไหนและทำเหมืองอย่างไร แหล่งทองคำของกาลิมันตันอยู่ที่ใด แหล่งแร่ตะกอนน้ำพากับหินแข็งต่างกันอย่างไร เหมือง Kelian ที่ปิดไปแล้วบอกอะไร และเหตุใดการขุดส่วนมากจึงไม่มีใบอนุญาต
- ใบอนุญาตเหมืองแร่ในอินโดนีเซีย: IUP, IUPK และ IPR ใบอนุญาตเหมืองแร่หลักสามประเภทของอินโดนีเซียทำงานอย่างไร ใครถือได้ ใครเป็นผู้ออก และการจัดสรรพื้นที่ทองคำเปลี่ยนไปอย่างไรหลังแก้กฎหมายปี 2025
- ซื้อกิจการที่ถือใบอนุญาตเหมืองทองคำ: การตรวจสอบสถานะกิจการ สิ่งที่ควรตรวจก่อนซื้อหุ้นในบริษัทที่ถือ IUP ทองคำ ตั้งแต่ประวัติใบอนุญาตและแผนงาน ไปจนถึงหลักประกัน สถานะพื้นที่ป่า และผู้คนในพื้นที่
- ทรัพยากรและปริมาณสำรองทองคำ: วิธีอ่านรายงาน KCMI หรือ JORC วิธีอ่านหมวดหมู่ในรายงานทองคำตามมาตรฐาน KCMI หรือ JORC สิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ลงนามรับรอง และสัญญาณเตือนที่ควรตรวจเพิ่ม
- ทองคำตะกอนน้ำพา: ทำไมดูง่ายแต่แทบไม่เคยง่ายจริง ทำไมทองคำตะกอนน้ำพาเริ่มโครงการได้ด้วยต้นทุนต่ำแต่ทำให้คุ้มทุนยาก และกฎเรื่องใบอนุญาต ปรอท และการฟื้นฟูพื้นที่ข้อใดที่ยังใช้บังคับ
- การทำเหมืองทองคำผิดกฎหมาย (PETI): ผลต่อผู้ถือใบอนุญาต เหตุใดการทำเหมืองทองคำโดยไม่มีใบอนุญาตจึงพบมากในกาลิมันตัน บทลงโทษของการขุดและการซื้อทองคำนั้น และวิธีที่ผู้ถือใบอนุญาตกับผู้ซื้อรับมือได้
- การขายทองคำจากเหมืองในอินโดนีเซีย: การกลั่นและผู้ซื้อ เหตุใดทองคำที่ขุดในอินโดนีเซียจึงกลั่นในประเทศ ใครเป็นผู้ซื้อ อากรขาออกที่ใช้ตั้งแต่ธันวาคม 2025 ทำงานอย่างไร และผู้ซื้อขอดูอะไรบ้าง
- ค่าภาคหลวงและภาษีของการทำเหมืองทองคำ เหมืองทองคำในอินโดนีเซียจ่ายอะไรให้รัฐ: ค่าภาคหลวงแบบขั้นบันไดตามราคาทองคำตั้งแต่เมษายน 2025 ค่าเช่าที่ดิน ภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ค่าธรรมเนียมท้องถิ่น และอากรขาออก
- ความร่วมมือในโครงการทองคำ: กิจการร่วมค้า earn-in และการรับซื้อผลผลิต วิธีร่วมมือกับผู้ถือใบอนุญาตทองคำในอินโดนีเซีย ทั้งการอนุมัติโอนหุ้น กิจการร่วมค้า earn-in การรับซื้อผลผลิต ผู้รับเหมา และกฎขายหุ้นออก 51%
- การฟื้นฟูพื้นที่และการปิดเหมือง: ต้นทุนที่ทุกแผนเหมืองต้องมี หน้าที่ฟื้นฟูและปิดเหมืองในอินโดนีเซีย หลักประกันการฟื้นฟูและหลังการทำเหมืองทำงานอย่างไร บทลงโทษ และเหตุใดต้นทุนการปิดเหมืองจึงควรอยู่ในราคา
เหมืองแร่
ถ่านหิน
- ถ่านหินในกาลิมันตัน: พื้นฐานสำหรับนักลงทุน ถ่านหินของกาลิมันตันขุดที่ไหน ได้เกรดอะไร ใครเป็นผู้ซื้อ และใครถือใบอนุญาต พร้อมตัวเลขผลผลิตของอินโดนีเซียในปี 2024 ถึง 2026
- ใบอนุญาตถ่านหิน: IUP, IUPK และสัญญา PKP2B แบบเดิม สัญญาทำเหมืองถ่านหินกลายเป็น IUPK ได้อย่างไร IUP ยุคท้องถิ่นมีที่มาอย่างไร และใบอนุญาตแต่ละประเภทมีความหมายอย่างไรเมื่อซื้อหุ้นเหมืองถ่านหิน
- ถ่านหินอินโดนีเซียตั้งราคาอย่างไร: HBA, HPB และดัชนีราคา ราคาอ้างอิงของรัฐบาลมีบทบาทอย่างไร ดัชนีตลาด เงื่อนไขการขาย และคุณภาพกำหนดรายได้ของเหมืองอย่างไร และกฎการส่งออกเปลี่ยนไปอย่างไรในปี 2025 และ 2026
- ภาระผูกพันด้านตลาดในประเทศ: สัดส่วน 25% และเพดานราคา DMO ถ่านหินของอินโดนีเซียทำงานอย่างไร: สัดส่วนขั้นต่ำ 25% เพดานราคา 70 ดอลลาร์สหรัฐสำหรับถ่านหินป้อนโรงไฟฟ้า บทลงโทษ และผลต่อราคาเฉลี่ยของเหมือง
- การขนส่งทางถนน ทางเรือบาร์จ และท่าเรือ: โลจิสติกส์ถ่านหินในกาลิมันตัน ถ่านหินกาลิมันตันไปจากบ่อเหมืองถึงเรือได้อย่างไร: ถนนขนส่งและข้อจำกัดของถนนสาธารณะ เรือบาร์จในแม่น้ำช่วงน้ำแห้ง การถ่ายลำนอกชายฝั่ง และใบอนุญาตท่าเรือ
- การตรวจสอบสถานะสัมปทานถ่านหิน สิ่งที่ต้องตรวจก่อนซื้อหุ้นในเหมืองถ่านหิน ได้แก่ ข้อมูลใบอนุญาต โควตารายปี ปริมาณสำรอง อัตราส่วนการปอกหน้าดิน การขนส่ง ที่ดิน สถานะป่าไม้ และหนี้ของบริษัท
- การทำเหมืองแบบจ้างเหมา: ถ่านหินอินโดนีเซียส่วนใหญ่ถูกขุดอย่างไร สัญญาจ้างทำเหมืองถ่านหินในอินโดนีเซียทำงานอย่างไร: ใบอนุญาต IUJP อัตราค่าจ้างขนดินปิดทับและขนส่ง การปรับตามราคาน้ำมัน และเหตุที่ผู้ถือใบอนุญาตยังต้องรับผิดชอบ
- ค่าภาคหลวง เงินเรียกเก็บ และภาษีของถ่านหินอินโดนีเซีย สิ่งที่ผู้ทำเหมืองถ่านหินจ่ายให้รัฐอินโดนีเซีย: ค่าภาคหลวงที่ผูกกับ HBA และคุณภาพ เงินเรียกเก็บของ IUPK ค่าเช่าที่ดิน ภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม และกฎส่งออกปี 2026
- ถ่านหินกับการเปลี่ยนผ่านด้านพลังงาน: ความหมายสำหรับนักลงทุน แผนไฟฟ้าของอินโดนีเซีย JETP การปลดระวางก่อนกำหนด โรงไฟฟ้าเพื่อใช้เอง ความต้องการส่งออก และข้อจำกัดด้านถ่านหินของผู้ให้กู้ ว่ามีผลต่อกรอบเวลาของสินทรัพย์ถ่านหินอย่างไร
- บ่อเหมืองร้าง การฟื้นฟูพื้นที่ และชุมชน: ร่องรอยของถ่านหินในท้องถิ่น เหตุใดบ่อถ่านหินที่เปิดทิ้งไว้ในกาลิมันตันตะวันออกจึงมีคนจมน้ำเสียชีวิต กฎหมายกำหนดอะไรกับผู้ถือใบอนุญาต บ่อเก่าจะกลายเป็นอะไรได้ และผู้ซื้อควรตรวจอะไร