การซื้อที่ดินใกล้ Nusantara: ควรตรวจอะไรก่อน

ที่ดินรอบ Nusantara มักถูกทำตลาดโดยอาศัยชื่อเสียงของเมืองหลวง ความเร็วในการเติบโตของเมืองหลวงอธิบายไว้ใน บทความเรื่อง Nusantara ไม่ว่าจะเป็นอย่างไร ตัวแปลงที่ดินต้องผ่านการตรวจแบบเดียวกับที่ดินทุกแห่งในกาลิมันตัน และยังมีมาตรการควบคุมชุดหนึ่งที่ใช้เฉพาะในพื้นที่เมืองหลวง

มาตรการควบคุมที่สำคัญที่สุดนั้นเรียบง่าย ภายในพื้นที่ดังกล่าว การขายที่ดิน ไม่ว่าที่ดินนั้นจะมีเอกสารสิทธิ์หรือไม่ ต้องได้รับความเห็นชอบล่วงหน้าจากหัวหน้าหน่วยงานบริหารเมืองหลวง Nusantara (Otorita Ibu Kota Nusantara) หากไม่มีความเห็นชอบนั้น เจ้าหน้าที่ไม่อาจจัดทำหนังสือสัญญา และการโอนก็จดทะเบียนในชื่อคุณไม่ได้

กฎของเมืองหลวงใช้ที่ใด

กฎหมายเลขที่ 3 ปี 2022 ว่าด้วยเมืองหลวงของประเทศ ซึ่งแก้ไขโดยกฎหมายเลขที่ 21 ปี 2023 กำหนดพื้นที่ของเมืองหลวงไว้ราว 252,660 เฮกตาร์บนบก และ 69,769 เฮกตาร์ในทะเล ในบางส่วนของเขต Penajam Paser Utara และ Kutai Kartanegara ในกาลิมันตันตะวันออก พื้นที่นี้มีอาณาเขตติดอ่าว Balikpapan และเมือง Balikpapan ทางใต้ และติดช่องแคบ Makassar ทางตะวันออก พื้นที่บนบกแบ่งเป็นพื้นที่ตัวเมืองหลวงราว 56,159 เฮกตาร์ ซึ่งรวมถึงพื้นที่ศูนย์กลางราชการ และพื้นที่พัฒนาราว 196,501 เฮกตาร์

ดังนั้นที่ดินที่ขายว่าอยู่ใกล้เมืองหลวงอาจอยู่ภายในเมืองหลวงเสียเอง ให้ขอพิกัดของแปลงและตรวจเทียบกับแนวเขตและแผนผังการใช้พื้นที่ ได้แก่ ระเบียบประธานาธิบดีเลขที่ 64 ปี 2022 ว่าด้วยแผนผังการใช้พื้นที่ของพื้นที่ยุทธศาสตร์แห่งชาติของเมืองหลวงสำหรับปี 2022 ถึง 2042 และแผนผังการใช้พื้นที่ฉบับรายละเอียด (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR) ที่หัวหน้าหน่วยงานกำหนดด้วยระเบียบ ตั้งแต่การแก้ไขในปี 2023 การใช้ประโยชน์ทุกแปลงภายในเมืองหลวงต้องเป็นไปตามแผนเหล่านี้ และแผนเหล่านี้ทบทวนได้เมื่อความต้องการของเมืองหลวงเปลี่ยนไป

การขายต้องได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานบริหารเมืองหลวง

ระเบียบประธานาธิบดีเลขที่ 65 ปี 2022 ว่าด้วยการจัดหาที่ดินและการจัดการที่ดินในเมืองหลวง ควบคุมการโอนที่ดินเพื่อป้องกันการซื้อขายเกินควรและการเก็งกำไร การควบคุมครอบคลุมทั้งที่ดินที่จดทะเบียนแล้วและยังไม่จดทะเบียนในพื้นที่ยุทธศาสตร์ของเมืองหลวง และการขายทุกรูปแบบ ได้แก่ หนังสือสัญญาที่จัดทำโดยเจ้าหน้าที่ทำเอกสารที่ดิน (PPAT) สัญญาซื้อขายเบื้องต้นที่ทำต่อหน้าโนตารี (perjanjian pengikatan jual beli, PPJB) หนังสือซื้อขายที่ทำกันเองซึ่งโนตารีรับรองหรือขึ้นทะเบียน และหนังสือซื้อขายที่ทำกันเองแบบอื่น

การขายทุกครั้งต้องได้รับความเห็นชอบจากหัวหน้าหน่วยงานล่วงหน้า PPAT โนตารี หัวหน้าตำบล (camat) และหัวหน้าหมู่บ้านจัดทำหนังสือสัญญาหรือหนังสือได้ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบนั้นแล้ว ซึ่งเป็นการนำมาตรา 16 ของกฎหมายเลขที่ 3 ปี 2022 ไปปฏิบัติ โดยมาตรานี้ระบุว่าการโอนสิทธิ์ในที่ดินทุกครั้งในเมืองหลวงต้องได้รับความเห็นชอบ หน่วยงานยังมีสิทธิ์ซื้อก่อนในที่ดินในเมืองหลวง ที่ดินที่ยังไม่จดทะเบียนยังจดทะเบียนได้ แต่หากเปลี่ยนมือหลังจากกำหนดพื้นที่เมืองหลวงแล้ว การจดทะเบียนก็ต้องได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานด้วย

ที่ดินที่หน่วยงานบริหารเมืองหลวงดูแล

ที่ดินของเมืองหลวงเองมาจากสองทาง คือการปลดพื้นที่ป่าออกจากเขตป่าและการจัดหาที่ดิน ที่ดินที่ใช้เพื่อราชการกลายเป็นทรัพย์สินของรัฐที่ถือภายใต้สิทธิ์การใช้ (Hak Pakai) ส่วนที่เหลือกลายเป็นทรัพย์สินของหน่วยงาน ซึ่งหน่วยงานถือสิทธิ์ในการบริหารจัดการ (Hak Pengelolaan, HPL) เหนือที่ดินนั้น HPL ขายไม่ได้ นักลงทุนลงนามในข้อตกลงการใช้ประโยชน์ที่ดินกับหน่วยงานและได้รับสิทธิ์ในการก่อสร้าง (Hak Guna Bangunan, HGB) สิทธิ์ในการเพาะปลูก (Hak Guna Usaha, HGU) หรือ Hak Pakai ซ้อนบน HPL ตามอายุที่กฎหมายกำหนด

กฎหมายเลขที่ 21 ปี 2023 ยังรับรองที่ดินของประชาชนภายในเมืองหลวง ได้แก่ กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบและสิทธิ์อื่นที่จดทะเบียนแล้ว รวมถึงที่ดินที่ผู้มีสิทธิ์ถือครองตามกฎหมายที่ดิน เจ้าของยังคงถือสิทธิ์เหล่านั้น แต่หน่วยงานสามารถจัดที่ดินใหม่ให้สอดคล้องกับแผนได้ ผ่านการจัดหาที่ดิน การซื้อโดยตรง หรือการย้ายถิ่นในกรณีที่ที่ดินไม่ได้ใช้งาน และผ่านการจัดรูปที่ดินในกรณีที่ใช้งานอยู่ แปลงภายในเมืองหลวงอาจถูกจัดหาเพื่อโครงการ หรือถูกปรับรูปแปลงในการจัดรูปที่ดิน

หนังสือที่ดิน ป่า และสัมปทานเก่า

หากมีการเสนอขายแปลงใกล้เมืองหลวงโดยใช้หนังสือที่ดินของหมู่บ้านหรือตำบล (Surat Keterangan Tanah, SKT) แทนใบรับรอง ให้ถือว่าเป็นการอ้างสิทธิ์ที่ต้องตรวจสอบ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ ตั้งแต่วันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2026 หลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรแบบเก่าเกี่ยวกับที่ดินที่เคยถือครองตามจารีตประเพณีโดยปัจเจกบุคคลไม่ถือเป็นหลักฐานพิสูจน์สิทธิ์อีกต่อไป และใช้เป็นเพียงแนวทางในการจดทะเบียน ตามระเบียบรัฐบาลเลขที่ 18 ปี 2021 ภายในพื้นที่เมืองหลวง การขายที่อาศัยหนังสือที่ดินก็ต้องได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานเช่นกัน เช่นเดียวกับการจดทะเบียนที่ดินที่เปลี่ยนมือหลังจากกำหนดพื้นที่แล้ว บทความ ที่ดินที่ยังไม่ได้จดทะเบียน อธิบายว่าหนังสือเหล่านี้ทำงานอย่างไร

ถัดมาคือสถานะป่า ระเบียบประธานาธิบดีเลขที่ 65 ปี 2022 กำหนดให้ปลดพื้นที่ป่าภายในพื้นที่ยุทธศาสตร์ของเมืองหลวงเพื่อใช้ประโยชน์ของเมืองหลวงเอง และระบุว่าการปลดต้องเคารพที่ดินของประชาชน สิทธิ์ของปัจเจกบุคคล และสิทธิ์ส่วนรวมตามจารีตประเพณี ในกรณีที่มีผู้ครอบครองที่ดินภายในพื้นที่ป่าตรงนั้น หน่วยงานจะแก้ไขเรื่องโดยได้รับความช่วยเหลือจากกระทรวงป่าไม้ หนังสือของผู้ขายไม่ได้เปลี่ยนสิ่งใดในเรื่องเหล่านี้ นอกแนวเขต กฎปกติยังใช้บังคับ และสำนักงานที่ดินโดยปกติจะไม่ออกใบรับรองให้ที่ดินภายในพื้นที่ป่าที่รัฐกำหนดจนกว่าจะปลดพื้นที่นั้น บทความ การตรวจสอบสถานะป่า อธิบายวิธีการ

ตรวจด้วยว่ามีสัมปทานตัดไม้หรือสวนป่าครอบคลุมแปลงนั้นหรือไม่ ทั้งในปัจจุบันและในอดีต สัมปทานตั้งอยู่บนป่าของรัฐ หนังสือที่ดินสำหรับที่ดินภายในสัมปทานจึงไม่น่าจะกลายเป็นใบรับรองได้เลย และที่ดินในสัมปทานที่หมดอายุแล้วอาจยังเป็นป่าบนแผนที่

ก่อนชำระเงิน

• ขอพิกัดของแปลง และตรวจว่าอยู่ภายในแนวเขตเมืองหลวงหรือไม่ และแผนผังการใช้พื้นที่อนุญาตให้ทำอะไรที่นั่น
• ภายในแนวเขต อย่าลงนามในหนังสือสัญญา PPJB หรือหนังสือใด และอย่าจ่ายเงินมัดจำ จนกว่าจะได้รับความเห็นชอบการโอนจากหน่วยงานแล้ว
• ซื้อเฉพาะที่ดินที่มีใบรับรอง ซึ่งตรวจที่สำนักงานที่ดินผ่าน PPAT ตามขั้นตอนใน วิธีตรวจสอบใบรับรองสิทธิ์ในที่ดิน โดยมีแผนที่แปลงตรงกับพื้นที่จริง
• ตรวจแผนที่พื้นที่ป่าและสัมปทานใดที่ทับแปลง และถามว่าแปลงอยู่ในแผนการจัดหาที่ดินหรือการจัดรูปที่ดินของเมืองหลวงหรือไม่
• ถามหัวหน้าหมู่บ้านและเพื่อนบ้านว่ามีใครอ้างสิทธิ์ในที่ดินอีกบ้าง รวมถึงชุมชนตามจารีตประเพณี