Membeli tanah di dekat Nusantara: apa yang dicek lebih dulu

Tanah di sekitar Nusantara sering dipasarkan dengan mengandalkan nama ibu kota. Seberapa cepat ibu kota itu berkembang dibahas dalam artikel tentang Nusantara. Bagaimanapun juga, bidang tanahnya sendiri harus lolos pemeriksaan yang berlaku untuk tanah mana pun di Kalimantan, ditambah serangkaian pengendalian yang hanya berlaku di wilayah ibu kota.

Pengendalian terpenting itu sederhana. Di dalam wilayah tersebut, penjualan tanah, baik bersertifikat maupun tidak, memerlukan persetujuan terlebih dahulu dari kepala Otorita Ibu Kota Nusantara. Tanpa persetujuan itu, pejabat tidak boleh membuat aktanya dan peralihannya tidak dapat didaftarkan atas nama Anda.

Di mana aturan ibu kota berlaku

Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023, menetapkan luas wilayahnya sekitar 252.660 hektare daratan dan 69.769 hektare laut, di sebagian Kabupaten Penajam Paser Utara dan Kabupaten Kutai Kartanegara di Kalimantan Timur. Wilayah ini berbatasan dengan Teluk Balikpapan dan Kota Balikpapan di selatan serta Selat Makassar di timur. Daratannya terbagi menjadi kawasan ibu kota seluas sekitar 56.159 hektare, yang mencakup kawasan inti pusat pemerintahan, dan kawasan pengembangan seluas sekitar 196.501 hektare.

Jadi, tanah yang dipasarkan sebagai tanah dekat ibu kota bisa saja ternyata berada di dalamnya. Dapatkan koordinat bidang tanah itu dan cocokkan dengan batas wilayah serta rencana tata ruang: Peraturan Presiden Nomor 64 Tahun 2022 tentang rencana tata ruang kawasan strategis nasional ibu kota untuk 2022 hingga 2042, dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) yang ditetapkan kepala otorita dengan peraturan. Sejak perubahan tahun 2023, pemanfaatan setiap bidang tanah di dalam ibu kota harus mengikuti rencana-rencana ini, dan rencana tersebut dapat ditinjau seiring perubahan kebutuhan ibu kota.

Penjualan memerlukan persetujuan otorita

Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2022 tentang perolehan tanah dan pengelolaan pertanahan di ibu kota menempatkan peralihan tanah di bawah pengendalian untuk mencegah perdagangan yang berlebihan dan spekulatif. Pengendalian ini mencakup tanah terdaftar dan tidak terdaftar di kawasan strategis ibu kota, serta setiap bentuk penjualan: akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang dibuat notaris, surat jual beli di bawah tangan yang dilegalisasi atau didaftarkan oleh notaris, dan surat jual beli di bawah tangan lainnya.

Setiap penjualan memerlukan persetujuan kepala otorita lebih dulu. PPAT, notaris, camat, dan kepala desa baru boleh membuat akta atau surat setelah persetujuan itu diberikan. Ketentuan ini melaksanakan Pasal 16 Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022, yang menyatakan setiap peralihan hak atas tanah di ibu kota memerlukan persetujuan tersebut. Otorita juga memiliki hak pertama untuk membeli tanah di ibu kota. Tanah yang belum terdaftar tetap dapat didaftarkan, tetapi jika tanah itu berpindah tangan setelah wilayah ibu kota ditetapkan, pendaftarannya juga memerlukan persetujuan otorita.

Tanah yang dikelola otorita

Tanah milik ibu kota sendiri berasal dari dua jalur: pelepasan kawasan hutan dan perolehan tanah. Tanah yang dipakai untuk pemerintahan menjadi barang milik negara yang dipegang dengan Hak Pakai. Selebihnya menjadi milik otorita, dan di atasnya otorita memegang Hak Pengelolaan (HPL). HPL tidak dapat dijual. Investor menandatangani perjanjian pemanfaatan tanah dengan otorita dan menerima Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), atau Hak Pakai di atas HPL, dengan jangka waktu yang ditetapkan undang-undang.

Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023 juga mengakui tanah masyarakat di dalam ibu kota: Hak Milik dan hak-hak atas tanah terdaftar lainnya, serta tanah yang dikuasai orang yang berhak atasnya menurut hukum pertanahan. Pemilik tetap memegang hak tersebut, tetapi otorita dapat menata ulang tanah agar sesuai dengan rencana, melalui pengadaan tanah, pembelian langsung, atau relokasi jika tanahnya tidak sedang digunakan, dan melalui konsolidasi tanah jika sedang digunakan. Bidang tanah di dalam ibu kota dapat diperoleh otorita untuk suatu proyek atau dibentuk ulang dalam konsolidasi.

Surat tanah, hutan, dan konsesi lama

Jika sebidang tanah di dekat ibu kota ditawarkan dengan Surat Keterangan Tanah (SKT) dari desa atau kecamatan, bukan sertifikat, perlakukan itu sebagai klaim yang harus diuji, bukan hak atas tanah. Sejak 2 Februari 2026, alat bukti tertulis lama atas tanah bekas milik adat yang dikuasai perseorangan tidak lagi membuktikan suatu hak dan hanya menjadi petunjuk untuk pendaftaran, menurut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021. Di dalam wilayah ibu kota, penjualan dengan surat juga memerlukan persetujuan otorita, begitu pula pendaftaran tanah yang berpindah tangan setelah wilayah itu ditetapkan. Tanah yang belum terdaftar menjelaskan cara kerja surat-surat itu.

Berikutnya adalah status hutan. Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2022 mengatur pelepasan kawasan hutan di dalam kawasan strategis ibu kota untuk keperluan ibu kota sendiri, dan menyatakan bahwa pelepasan itu harus menghormati tanah masyarakat, hak perseorangan, dan hak komunal adat. Jika ada orang yang menempati tanah di dalam kawasan hutan di sana, otorita menyelesaikannya dengan bantuan Kementerian Kehutanan. Surat dari penjual tidak mengubah semua itu. Di luar batas wilayah, berlaku aturan biasa, dan kantor pertanahan biasanya tidak akan menerbitkan sertifikat atas tanah di dalam kawasan hutan yang telah ditetapkan sebelum tanah itu dilepaskan. Memeriksa status kawasan hutan menjelaskan caranya.

Periksa juga apakah konsesi kayu atau hutan tanaman pernah atau sedang meliputi bidang tanah itu. Konsesi berada di atas hutan negara, sehingga surat atas tanah di dalamnya kecil kemungkinan bisa menjadi sertifikat, dan tanah di bekas konsesi yang sudah habis masa berlakunya masih bisa berstatus hutan pada peta.

Sebelum Anda membayar

• Dapatkan koordinat bidang tanah dan periksa apakah letaknya di dalam batas wilayah ibu kota serta apa yang diizinkan rencana tata ruang di sana.
• Di dalam batas wilayah, jangan menandatangani akta, PPJB, atau surat, dan jangan membayar uang muka, sebelum persetujuan peralihan dari otorita Anda pegang.
• Beli hanya tanah bersertifikat yang diperiksa di kantor pertanahan melalui PPAT seperti diuraikan dalam cara memeriksa sertifikat tanah, dengan peta bidang yang sesuai dengan kondisi di lapangan.
• Periksa peta kawasan hutan dan konsesi apa pun di atas bidang tanah itu, dan tanyakan apakah tanah itu termasuk dalam rencana pengadaan tanah atau konsolidasi ibu kota.
• Tanyakan kepada kepala desa dan para tetangga siapa lagi yang mengklaim tanah itu, termasuk masyarakat adat.