नुसंतारा के पास ज़मीन खरीदना: पहले क्या जाँचें

नुसंतारा के आसपास की ज़मीन अक्सर राजधानी के नाम के दम पर बेची जाती है। राजधानी कितनी तेज़ी से बढ़ेगी, इसकी चर्चा नुसंतारा वाले लेख में है। जो भी हो, भूखंड को वे सभी जाँचें पास करनी होंगी जो कालिमंतान की किसी भी ज़मीन पर लागू होती हैं, साथ ही नियंत्रणों का वह समूह भी जो सिर्फ़ राजधानी के क्षेत्र में लागू होता है।

सबसे अहम नियंत्रण सीधा है। उस क्षेत्र के भीतर ज़मीन की बिक्री के लिए, चाहे उसका टाइटल दर्ज हो या न हो, नुसंतारा राजधानी प्राधिकरण (Otorita Ibu Kota Nusantara) के प्रमुख की पहले से ली गई मंज़ूरी चाहिए। इसके बिना अधिकारी विलेख नहीं बना सकते और हस्तांतरण आपके नाम पर पंजीकृत नहीं हो सकता।

राजधानी के नियम कहाँ लागू होते हैं

राष्ट्रीय राजधानी पर 2022 का कानून संख्या 3, जिसे 2023 के कानून संख्या 21 ने संशोधित किया, राजधानी का क्षेत्र करीब 2,52,660 हेक्टेयर ज़मीन और 69,769 हेक्टेयर समुद्र तय करता है, जो पूर्व कालिमंतान के पेनाजम पासेर उतारा और कुताई कार्तानेगारा ज़िलों के हिस्सों में आता है। इसके दक्षिण में बालिकपापन खाड़ी और बालिकपापन शहर हैं और पूर्व में मकासर जलडमरूमध्य। ज़मीन दो हिस्सों में बँटी है: करीब 56,159 हेक्टेयर का राजधानी क्षेत्र, जिसमें मुख्य सरकारी क्षेत्र शामिल है, और करीब 1,96,501 हेक्टेयर का विकास क्षेत्र।

इसलिए राजधानी के नज़दीक बताकर बेची जा रही ज़मीन बहुत संभव है कि उसके भीतर ही हो। भूखंड के निर्देशांक लें और उन्हें सीमा और भू-उपयोग योजनाओं से मिलाएँ: राजधानी के राष्ट्रीय रणनीतिक क्षेत्र की 2022 से 2042 की भू-उपयोग योजना पर 2022 का राष्ट्रपति विनियम संख्या 64, और विस्तृत भू-उपयोग योजनाएँ (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR) जिन्हें प्राधिकरण का प्रमुख विनियम के ज़रिए तय करता है। 2023 के संशोधन के बाद से राजधानी के भीतर हर भूखंड का उपयोग इन योजनाओं के अनुसार होना ज़रूरी है, और राजधानी की ज़रूरतें बदलने पर इन योजनाओं की समीक्षा की जा सकती है।

बिक्री के लिए प्राधिकरण की मंज़ूरी चाहिए

राजधानी में भूमि अधिग्रहण और भूमि प्रबंधन पर 2022 का राष्ट्रपति विनियम संख्या 65 अत्यधिक और सट्टे वाली खरीद-फ़रोख़्त को रोकने के लिए भूमि हस्तांतरण को नियंत्रण में रखता है। यह नियंत्रण राजधानी के रणनीतिक क्षेत्र की पंजीकृत और अपंजीकृत, दोनों तरह की ज़मीन पर लागू है, और बिक्री के हर रूप पर भी: भूमि विलेख अधिकारी (PPAT) का बनाया विलेख, नोटरी का प्रारंभिक बिक्री समझौता (perjanjian pengikatan jual beli, PPJB), नोटरी से प्रमाणित या पंजीकृत किया गया निजी बिक्री पत्र, और कोई भी अन्य निजी बिक्री पत्र।

हर बिक्री के लिए पहले प्राधिकरण प्रमुख की मंज़ूरी चाहिए। PPAT, नोटरी, उप-ज़िला प्रमुख (camat) और गाँव के मुखिया विलेख या पत्र तभी बना सकते हैं जब वह मंज़ूरी दी जा चुकी हो। यह 2022 के कानून संख्या 3 के अनुच्छेद 16 को लागू करता है, जो कहता है कि राजधानी में भूमि अधिकारों के हर हस्तांतरण के लिए मंज़ूरी चाहिए। राजधानी की ज़मीन खरीदने का पहला अधिकार भी प्राधिकरण के पास है। अपंजीकृत ज़मीन फिर भी पंजीकृत कराई जा सकती है, लेकिन अगर वह राजधानी का क्षेत्र तय होने के बाद हाथ बदल चुकी है, तो पंजीकरण के लिए भी प्राधिकरण की मंज़ूरी चाहिए।

प्राधिकरण के प्रबंधन वाली ज़मीन

राजधानी की अपनी ज़मीन दो रास्तों से आती है: वन क्षेत्रों को वन-दर्जे से मुक्त करना और भूमि अधिग्रहण। सरकारी कामकाज के लिए इस्तेमाल होने वाली ज़मीन राज्य की संपत्ति बन जाती है, जो उपयोग के अधिकार (Hak Pakai) पर रखी जाती है। बाक़ी ज़मीन प्राधिकरण की संपत्ति बनती है, जिस पर उसके पास प्रबंधन का अधिकार (Hak Pengelolaan, HPL) होता है। HPL को बेचा नहीं जा सकता। निवेशक प्राधिकरण के साथ भूमि उपयोग समझौता करता है और HPL के ऊपर कानून की तय अवधियों के लिए निर्माण का अधिकार (Hak Guna Bangunan, HGB), खेती करने का अधिकार (Hak Guna Usaha, HGU) या Hak Pakai पाता है।

2023 का कानून संख्या 21 राजधानी के भीतर की स्थानीय समुदाय की ज़मीन को भी मान्यता देता है: पूर्ण मालिकाना हक और अन्य पंजीकृत अधिकार, और वह ज़मीन जो भूमि कानून के तहत हक़दार लोगों के पास है। मालिक वे अधिकार बनाए रखते हैं, लेकिन प्राधिकरण योजनाओं के अनुरूप ज़मीन की पुनर्व्यवस्था कर सकता है: जहाँ ज़मीन उपयोग में नहीं है वहाँ अधिग्रहण, सीधी खरीद या स्थानांतरण के ज़रिए, और जहाँ उपयोग में है वहाँ भूमि समेकन के ज़रिए। राजधानी के भीतर का भूखंड किसी परियोजना के लिए अधिग्रहीत किया जा सकता है या भूमि समेकन में नए आकार में बदला जा सकता है।

पत्र, वन और पुराने कंसेशन

अगर राजधानी के पास का कोई भूखंड प्रमाणपत्र के बजाय गाँव या उप-ज़िला भूमि पत्र (Surat Keterangan Tanah, SKT) पर पेश किया जाए, तो उसे ऐसा दावा मानें जिसे परखना है, टाइटल नहीं। 2021 के सरकारी विनियम संख्या 18 के तहत, 2 फ़रवरी 2026 से व्यक्तियों के पास की पूर्व प्रथागत ज़मीन के पुराने लिखित साक्ष्य अब कोई अधिकार साबित नहीं करते और पंजीकरण के लिए सिर्फ़ मार्गदर्शक का काम करते हैं। राजधानी के क्षेत्र के भीतर पत्र पर बिक्री के लिए भी प्राधिकरण की मंज़ूरी चाहिए, और क्षेत्र तय होने के बाद हाथ बदल चुकी ज़मीन के पंजीकरण के लिए भी। पत्र कैसे काम करते हैं, यह अपंजीकृत ज़मीन में समझाया गया है।

इसके बाद वन की स्थिति आती है। 2022 का राष्ट्रपति विनियम संख्या 65 राजधानी के रणनीतिक क्षेत्र के भीतर के वन क्षेत्रों को राजधानी के अपने उपयोग के लिए वन-दर्जे से मुक्त करने का प्रावधान करता है, और कहता है कि यह मुक्ति स्थानीय समुदाय की ज़मीन, व्यक्तिगत अधिकारों और प्रथागत सामूहिक अधिकारों का सम्मान करे। वहाँ वन क्षेत्र के भीतर जिस ज़मीन पर लोग काबिज़ हैं, उसका निपटारा प्राधिकरण वन मंत्रालय की मदद से करता है। विक्रेता का पत्र इनमें से कुछ नहीं बदलता। सीमा के बाहर सामान्य नियम लागू होते हैं, और भूमि कार्यालय आम तौर पर निर्धारित वन क्षेत्र के भीतर की ज़मीन का प्रमाणपत्र तब तक जारी नहीं करता जब तक उसे मुक्त न कर दिया जाए। कैसे, यह वन की स्थिति की जाँच में समझाया गया है।

यह भी जाँचें कि क्या कोई लकड़ी या वृक्षारोपण-वन कंसेशन भूखंड को, अभी या पहले, कवर करता है। कंसेशन राज्य के वन पर होता है, इसलिए उसके भीतर की ज़मीन का पत्र कभी प्रमाणपत्र बन पाए, इसकी संभावना कम है, और समाप्त हो चुके कंसेशन की ज़मीन भी नक्शे पर वन हो सकती है।

भुगतान से पहले

• भूखंड के निर्देशांक लें और जाँचें कि वह राजधानी की सीमा के भीतर है या नहीं और वहाँ भू-उपयोग योजना क्या अनुमति देती है।
• सीमा के भीतर, जब तक प्राधिकरण की हस्तांतरण मंज़ूरी हाथ में न हो, विलेख, PPJB या पत्र पर हस्ताक्षर न करें और अग्रिम राशि भी न दें।
• सिर्फ़ प्रमाणपत्र वाली ज़मीन खरीदें, जिसकी जाँच PPAT के ज़रिए भूमि कार्यालय में हुई हो, जैसा ज़मीन का प्रमाणपत्र कैसे जाँचें में बताया गया है, और जिसका भूखंड नक्शा ज़मीन से मेल खाता हो।
• वन क्षेत्र का नक्शा और भूखंड पर कोई भी कंसेशन जाँचें, और पूछें कि क्या वह राजधानी की किसी अधिग्रहण या समेकन योजना में आता है।
• गाँव के मुखिया और पड़ोसियों से पूछें कि इस ज़मीन पर और कौन दावा करता है, प्रथागत समुदायों समेत।