Покупка земли рядом с Нусантарой: что проверить в первую очередь

Землю вокруг Нусантары часто рекламируют, опираясь на имя столицы. О том, как быстро растёт столица, рассказывает статья о Нусантаре. В любом случае сам участок должен пройти проверки, как любая земля на Калимантане, и соответствовать ограничениям, которые действуют только на территории столицы.

Самое важное ограничение простое. Внутри этой территории продажа земли, как оформленной, так и неоформленной, требует предварительного одобрения главы Управления столицы Нусантара (Otorita Ibu Kota Nusantara). Без него должностные лица не вправе составить акт, а передачу нельзя зарегистрировать на ваше имя.

Где действуют правила столицы

Закон № 3 от 2022 года о государственной столице с изменениями, внесёнными Законом № 21 от 2023 года, определяет её территорию примерно в 252 660 га суши и 69 769 га моря в частях округов Пенаджам-Пасер-Утара и Кутай-Картанегара в Восточном Калимантане. На юге она граничит с заливом Баликпапан и городом Баликпапан, на востоке с Макасарским проливом. Суша делится на столичную зону площадью около 56 159 га, в которую входит центральная правительственная зона, и зону развития площадью около 196 501 га.

Поэтому земля, которую продают как расположенную рядом со столицей, вполне может находиться внутри неё. Получите координаты участка и сверьте их с границей и пространственными планами: Постановлением президента № 64 от 2022 года о пространственном плане национальной стратегической территории столицы на 2022–2042 годы и детальными пространственными планами (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR), которые глава управления утверждает своим нормативным актом. После поправки 2023 года использование каждого участка внутри столицы должно соответствовать этим планам, а сами планы могут пересматриваться по мере изменения потребностей столицы.

Для продажи нужно одобрение управления

Постановление президента № 65 от 2022 года о приобретении земли и управлении землёй в столице ставит передачу земли под контроль, чтобы остановить чрезмерную и спекулятивную торговлю. Контроль охватывает зарегистрированную и незарегистрированную землю в стратегической территории столицы и все формы, которые может принять продажа: акт, составленный должностным лицом по земельным актам (PPAT), нотариальный предварительный договор купли-продажи (perjanjian pengikatan jual beli, PPJB), частный документ о продаже, легализованный или зарегистрированный нотариусом, и любой другой частный документ о продаже.

Каждая продажа сначала требует одобрения главы управления. PPAT, нотариусы, главы подрайонов (camat) и главы деревень вправе составить акт или документ только после того, как оно получено. Так реализуется статья 16 Закона № 3 от 2022 года, которая говорит, что любая передача прав на землю в столице требует одобрения. У управления есть также преимущественное право покупки земли в столице. Незарегистрированную землю по-прежнему можно зарегистрировать, но если она перешла из рук в руки после определения территории столицы, для регистрации тоже нужно одобрение управления.

Земля в ведении управления

Собственная земля столицы возникает двумя путями: выведением земли из лесных территорий и приобретением земли. Земля, которую используют для государственных функций, становится государственным имуществом на праве пользования (Hak Pakai). Остальное становится имуществом управления, и на него оно получает право управления (Hak Pengelolaan, HPL). HPL нельзя продать. Инвестор подписывает с управлением соглашение об использовании земли и получает право застройки (Hak Guna Bangunan, HGB), право на возделывание земли (Hak Guna Usaha, HGU) или Hak Pakai поверх HPL на сроки, которые устанавливает закон.

Закон № 21 от 2023 года признаёт также землю местных жителей внутри столицы: полное право собственности и другие зарегистрированные титулы, а также землю тех, кто вправе ею владеть по земельному законодательству. Владельцы сохраняют эти титулы, но управление может перераспределять землю в соответствии с планами: через приобретение, прямую покупку или переселение там, где земля не используется, и через консолидацию земель там, где она используется. Участок внутри столицы могут приобрести для проекта или изменить в ходе консолидации.

Справки, лес и старые концессии

Если участок рядом со столицей предлагают на основании деревенской или подрайонной земельной справки (Surat Keterangan Tanah, SKT), а не сертификата, считайте это притязанием, которое нужно проверить, а не правом на землю. С 2 февраля 2026 года старые письменные доказательства прежних земель адат, которыми владели физические лица, по Постановлению правительства № 18 от 2021 года уже не подтверждают права и служат лишь ориентиром при регистрации. Внутри территории столицы продажа на основании справки тоже требует одобрения управления, как и регистрация земли, которая перешла из рук в руки после определения территории. Как работают справки, объясняет статья о незарегистрированной земле.

Дальше идёт лесной статус. Постановление президента № 65 от 2022 года предусматривает выведение лесных территорий внутри стратегической территории столицы для собственных нужд столицы и требует, чтобы при выведении уважались земли местных жителей, права отдельных лиц и общинные права по обычному праву. Если люди занимают землю внутри лесной территории в столице, управление урегулирует вопрос при содействии министерства лесного хозяйства. Справка продавца ничего из этого не меняет. За границей территории действуют обычные правила, и земельное управление, как правило, не сертифицирует землю внутри лесной территории, пока её не вывели. Как это проверить, объясняет статья о проверке лесного статуса.

Проверьте также, не охватывает ли участок концессия на заготовку древесины или на плантационный лес, сейчас или в прошлом. Концессия находится на государственном лесу, поэтому справка на землю внутри неё вряд ли когда-нибудь станет сертификатом, а земля в концессии с истёкшим сроком на карте всё равно может оставаться лесом.

Перед оплатой

• Получите координаты участка и проверьте, находится ли он внутри границы столицы и что разрешает там пространственный план.
• Внутри границы не подписывайте акт, PPJB или частный документ о продаже и не вносите предоплату, пока у вас нет одобрения управления на передачу.
• Покупайте только сертифицированную землю, проверенную в земельном управлении через PPAT, как описано в статье о проверке земельного сертификата, с картой участка, которая совпадает с местностью.
• Проверьте карту лесных территорий и любую концессию на участке и спросите, не входит ли он в план приобретения или консолидации земель для столицы.
• Спросите главу деревни и соседей, кто ещё претендует на землю, включая общины обычного права.