在努山塔拉附近购买土地：先查什么

努山塔拉（Nusantara）周边的土地，常常借首都的名头来营销。首都发展得有多快，关于努山塔拉的文章有介绍。无论如何，地块本身都必须通过适用于加里曼丹任何土地的各项核查，外加一套仅适用于首都区域的管控措施。

最重要的管控很简单。在该区域内，无论土地有无产权，出售都需要事先取得努山塔拉首都管理局（Otorita Ibu Kota Nusantara）局长的批准。没有这一批准，官员不得制作契约，转让也无法登记到您的名下。

首都规则适用于哪里

关于国家首都的2022年第3号法律（经2023年第21号法律修订）规定，首都区域约包括252,660公顷陆地和69,769公顷海域，位于东加里曼丹 Penajam Paser Utara 县和 Kutai Kartanegara 县的部分地区。其南面与巴厘巴板湾和巴厘巴板市接壤，东面毗邻望加锡海峡。陆地分为约56,159公顷的首都区（包括核心政务区）和约196,501公顷的发展区。

因此，作为靠近首都的土地出售的地块，很可能就在首都区域之内。要取得地块的坐标，并对照边界和空间规划进行核查：这些规划包括关于首都国家战略区2022年至2042年空间规划的2022年第64号总统条例，以及由管理局局长以条例形式制定的详细空间规划（Rencana Detail Tata Ruang, RDTR）。自2023年修订以来，首都内每个地块的用途都必须遵守这些规划，而且规划可以随首都需求的变化重新审议。

出售需要管理局批准

关于首都土地取得和土地管理的2022年第65号总统条例，对土地转让实行管控，以遏制过度的投机性交易。这项管控涵盖首都战略区内已登记和未登记的土地，也涵盖买卖可能采取的各种形式：土地契约官（PPAT）制作的契约、公证的买卖预备协议（perjanjian pengikatan jual beli, PPJB）、经公证人认证或登记的私人买卖书，以及任何其他私人买卖书。

每一笔买卖都要先取得管理局局长的批准。PPAT、公证人、区长（camat）和村长，只有在批准已经作出之后，才可以制作契约或买卖书。这是在落实2022年第3号法律第16条，该条规定首都内每一次土地权利的转让都需要批准。管理局还享有购买首都内土地的优先权。未登记的土地仍然可以登记，但如果该土地在首都区域划定之后易主，登记同样需要管理局的批准。

管理局管理的土地

首都自有的土地来自两条途径：划出林区和土地征收。用于政府用途的土地成为国家财产，以使用权（Hak Pakai）持有。其余土地成为管理局的财产，管理局对其持有管理权（Hak Pengelolaan, HPL）。HPL 不能出售。投资者与管理局签订土地使用协议，在 HPL 之上取得建筑权（Hak Guna Bangunan, HGB）、种植权（Hak Guna Usaha, HGU）或 Hak Pakai，期限按法律规定。

2023年第21号法律还承认首都内的社区土地：永久产权和其他已登记的权属，以及依据土地法有权持有土地者所持有的土地。所有人保留这些权属，但管理局可以为配合规划而重新调整土地：在土地未被使用时，通过征收、直接购买或迁移；在土地已被使用时，通过土地整合。首都内的地块可能为某个项目被征收，也可能在土地整合中被重新划分。

证明、林区和旧特许权

如果首都附近的某块地以村级或区级的土地证明（Surat Keterangan Tanah, SKT）而非证书出售，应把它当作有待检验的主张，而不是产权。根据2021年第18号政府条例，自2026年2月2日起，个人持有的原习惯土地的旧书面证据，不再证明一项权利，只作为登记时的参考。在首都区域内，凭证明出售也需要管理局的批准，在区域划定之后易主的土地办理登记，同样需要批准。未登记土地一文解释了这类证明如何运作。

接下来是林区状态。2022年第65号总统条例规定，可以划出首都战略区内的林区供首都自身使用，并要求划出时必须尊重社区土地、个人权利和习惯集体权利。如果有人占用当地林区内的土地，由管理局在林业部的协助下处理。卖方的证明改变不了其中任何一点。边界之外适用通常的规则，对于位于已划定林区内的土地，土地局在其被划出之前，通常不会为其颁发证书。林区状态核查一文说明了具体做法。

还要查明，是否有木材或人工林特许权覆盖这块地，无论是现在还是过去。特许权设在国有林之上，因此位于特许区内的土地，凭一份证明几乎不可能变成证书，而且已到期的特许区内的土地，在地图上仍可能是林区。

付款之前

• 取得地块的坐标，查明它是否位于首都边界之内，以及空间规划在当地允许什么。
• 在边界之内，没有拿到管理局的转让批准之前，不要签署契约、PPJB 或买卖书，也不要支付订金。
• 只购买有证书的土地，通过 PPAT 到土地局核查，方法见如何核查土地证书，并确保地块图与实地相符。
• 查看林区地图和覆盖该地块的任何特许权，并询问它是否落入首都的征收或整合计划。
• 向村长和邻居打听还有谁对这块土地主张权利，包括习惯法社区。