林区状态：可能让土地交易告吹的核查

在印尼，林区（kawasan hutan）是一种法律地位，与土地上实际生长着什么无关。一块地可能是空地，也可能种着油棕，还持有土地证或种植园许可证，却仍然位于林区之内。如果是这样，无论土地证还是许可证，都不赋予在那里种植或采矿的权利。

自2025年起，一个政府工作组一直在收回位于林区内的种植园。根据2025年9月19日起施行的规定，没有林业许可的经营者即使缴纳了罚款，土地仍会落入一家国有企业手中。应在交易一开始就核查林区状态。

什么是林区

关于林业的2021年第23号政府条例，把林区定义为政府划定要永久保持为森林的土地。自2024年10月起，林区事务由林业部负责，该部是从原环境与林业部分出来的。环境审批则划归另设的环境部。

林区有三种功能。保育林包括自然保护区和国家公园。防护林用于调节水源、防止洪水和土壤侵蚀。生产林用于生产木材和其他林产品，其中包括可转换生产林（Hutan Produksi yang dapat Dikonversi, HPK），也就是可以划作林业以外开发用途的那一部分。林区以外的土地是其他用途区域（areal penggunaan lain, APL），普通的土地权属和种植园许可证都属于这里。

土地权属或营业许可证并不能让土地脱离林区。只有林业部长的决定才能做到。

土地如何成为林区

林区的正式划定（pengukuhan）分四个阶段：在地图上指定（penunjukan）、在实地标定边界（penataan batas）、绘图，以及由部长确立（penetapan）。边界委员会应当解决边界线沿线的土地权利问题，确立决定会记录其中仍未解决的部分。

许多地区在标定边界之前，就已在地图上被指定为林区，因此人们在地图上划入林区的土地上耕种、定居，甚至取得了土地权属。根据2021年第23号政府条例，在指定之前就已持有或已取得权属的土地，可以通过调整边界划出林区，之后占用的土地则逐案处理。这些途径面向个人以及公共或社会机构，不适用于公司。个人的地块只有不超过5公顷的部分才符合条件，且须在《创造就业法》之前占用，并善意持有至少五年。习惯权利主张的相关内容见习惯土地与社区同意。

如何核查

从证书的测量数据、许可证地图或您自己聘请的测量员那里，取得每个地块或区块的坐标。把这些坐标叠加到该省现行的林区地图上，并带上此后的每一项变更，然后请林业部负责林区划定的地区办事处书面确认结果。

要核查整项资产，而不是抽样。一处种植园可能大部分干净，只有几个区块位于林区内，风险就在这些区块上。对矿山而言，要把林区使用批准中的地图，与实际已开挖和计划开挖的范围对照。还要弄清楚，这家公司是否出现在林业部长列出林区内无证经营企业的各项决定中，或者是否收到过工作组的通知。

在林区内种植或采矿

要在林区内种植，土地必须先从林区划出（pelepasan kawasan hutan）。只有已划出的土地，才能授予种植权（HGU）。对新建种植园而言，只有可转换生产林才可能划出，而且通常只限于该林地已不再具有生产力的地方，并须经部长组建的综合小组研究后方可。后续步骤见种植园许可证与 HGU。

矿山需要林区使用批准（persetujuan penggunaan kawasan hutan, PPKH），它不改变土地的状态。该批准只在生产林中授予，那里允许露天或地下开采；在防护林中也可授予，但只允许地下开采。批准的有效期与矿业许可证相同。持有人必须在一年内标定边界，缴纳使用林区的非税国家收费，植树以修复流域，并对已完成作业的地块进行复垦。如果矿业许可证没有覆盖作业地块的 PPKH，开采并不因此合法，矿业许可证一文对此有说明。

第110A条、第110B条与工作组

《创造就业法》（2020年第11号法律，后以2023年第6号法律重新颁布）在关于防止森林破坏的法律（2013年第18号法律）中增加了两个条款，针对已经位于林区内的企业。

第110A条针对的是在该法之前已取得许可证、但没有林业许可的企业，例如持有选址许可或种植园许可证的企业。它们须在2023年11月2日之前完成林业方面的要求并缴清所欠的林业费用，以换取划出林区或继续经营的批准。根据2021年第24号政府条例（自2025年9月19日起经2025年第45号政府条例修订），错过期限的企业须缴纳罚款，金额为应缴森林资源费和再造林基金的10倍。不缴纳的，将失去许可证。

第110B条针对的是在该法之前未经林业许可、建在林区内的矿山、种植园和其他企业，且不适用第110A条的情形。它们面临的后果是停业、罚款和政府强制措施，2025年的修订还增加了收回土地。罚款缴清后，工作组会收回该区域，其管理权移交给国有企业部长指定的一家国有企业。

这个工作组就是林区管控工作组（Satgas PKH），根据2025年第5号总统条例设立。2026年5月13日，该工作组报告称，自2025年2月以来，已从油棕种植园收回近590万公顷林区，收回的土地正在移交给国有企业 PT Agrinas Palma Nusantara。收购现有种植园一文说明了这对收购意味着什么。

购买之前

• 对照权属证书或许可证覆盖的范围、实际种植或开挖的范围，以及林区地图显示的范围。
• 对位于林区内的任何部分，索要划出林区的决定、PPKH 或第110A条的结清文件，并附上已缴纳费用和罚款的证明。
• 把没有这些文件的区块，一律视为可能失去的土地，并据此定价。
• 把林区状态无问题列为交易条件，并保留退出的权利。