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简要介绍加里曼丹实物资产交易如何运作，以及签约前需要核查哪些事项。
从这里开始
基础知识
- 投资者需要了解的加里曼丹 加里曼丹的五个省、经济靠什么运转、实物资产交易发生在哪里，以及决定交易成败的土地、许可和物流核查。
- 加里曼丹五省比较 西加里曼丹、中加里曼丹、南加里曼丹、东加里曼丹和北加里曼丹的首府、经济、港口、机场和主要行业，并列于一张表中。
- 新首都努山塔拉：它改变了什么，没改变什么 印尼新首都的位置、背后的法律和管理机构、2025年法院裁决后的土地权利期限、预算，以及对周边土地意味着什么。
- 外国投资者可以进入印尼的哪些行业 投资正面清单如何把经营领域分为开放、优先、有条件、保留和封闭几类，以及为什么答案取决于您的 KBLI 代码。
- 设立外资公司（PT PMA） 外资公司如何在印尼设立：OSS 许可、KBLI 代码、2025年10月起的资本规则、高管和季度报告。
- 印尼的土地权利：SHM、HGB、HGU 与 Hak Pakai 每种印尼土地权属允许您做什么、期限多久，以及外国投资者或 PT PMA 可以持有哪几种。
- 林区状态：可能让土地交易告吹的核查 为什么持有证书或许可证的土地仍可能位于印尼林区内，如何核查，以及划出林区、PPKH 和2025年工作组意味着什么。
- 加里曼丹的习惯土地与社区同意 加里曼丹的习惯土地如何持有和获得承认，种植园和矿山的冲突从何而起，以及真正的社区同意是什么样子。
- 代持安排：为何会失败，该用什么替代 印尼法律为何宣告土地和股份上的代持交易无效，投资者如何因此丢失资产，以及应当使用哪些合法结构来替代。
- 印尼盾、出口收入与股息：资金的汇入与汇出 印尼境内交易的印尼盾规则、2026年煤炭和棕榈油的出口收入规则、向境外支付股息的税负，以及应保留的记录。
土地与房地产
房地产
- 外国人在印尼购买房地产 外国个人在印尼可以拥有什么，加里曼丹适用的最低价格，以及婚姻、转售、继承和离境方面的规则。
- 购买前如何核查土地证书 判断印尼土地证书是否真实、无负担并与地块相符的各项核查，从土地局记录到卖方的配偶。
- 未登记土地：SKT、girik 和 segel 村级土地证明的分量有多大，2026年2月2日五年期限届满后发生了什么变化，以及如何安全购买仅凭证明持有的土地。
- 在印尼购买房地产的成本 印尼房地产易主时，哪种税费由谁来付：取得税、卖方的最终所得税、新房增值税、PPAT 费用，以及每年的 PBB。
- 巴厘巴板房地产：市场由什么驱动 炼油厂、港口，以及通往三马林达和努山塔拉的新公路，如何带动巴厘巴板的房地产需求，以及购买前需要查验的风险。
- 三马林达、班贾尔马辛、坤甸及其他城市的房地产市场 加里曼丹其他城市的房地产需求由什么驱动，从三马林达和班贾尔马辛，到坤甸、帕朗卡拉亚和打拉根，以及各城市要查什么。
- 加里曼丹港口附近的工业和仓储用地 加里曼丹港口附近的工业园区和经济特区在哪里，以及在分区、产权、电力、供水、通行和洪水方面要查什么。
- 向开发商购房：PPJB、AJB 及两者之间的风险 开发商售房如何从买卖预备协议（PPJB）走到买卖契约（AJB），每一步法律有何要求，以及买家可能在哪些环节蒙受损失。
- 在印尼租赁土地和建筑物 印尼法律下租约如何运作，与使用权（Hak Pakai）相比有何不同，所有人出售或去世会怎样，以及租金适用的10%最终所得税。
- 在努山塔拉附近购买土地：先查什么 管控新首都及周边土地买卖的规则，为什么在当地凭土地证明出售的地块有风险，以及付款前要完成的核查。
农业
油棕
- 油棕种植园的业务如何运作 油棕种植园的生命周期、鲜果如何变成毛棕榈油、核心企业与 plasma 模式、主要运营成本，以及加里曼丹种植园的分布。
- 种植园许可证与 HGU：种植园的合法路径 油棕种植园在印尼需要哪些许可证和土地权利、它们通常按什么顺序办理，以及随之而来的义务。
- 收购现有种植园：真正重要的尽职调查 收购印尼油棕种植园之前要查什么：权属和许可证、林区状态、plasma 义务、人员、火灾、榨油厂和记录。
- 如何解读种植园的树龄结构与产量 油棕种植园的产量如何随树龄起伏、什么会拖低产量，以及哪些记录能显示它的真实产出。
- 有无榨油厂：鲜果流向何处 油棕鲜果为什么必须在24小时内运到榨油厂、榨油厂如何收购、省级鲜果价格如何确定，以及在过磅处会扣减什么。
- ISPO 与 RSPO：认证对种植园意味着什么 ISPO 对油棕种植园是强制性的，RSPO 则是自愿的：审核员查什么，买方和贷款人期待什么，以及证书失效说明了什么。
- 欧盟毁林法规与印尼棕榈油 欧盟毁林法规对棕榈油提出的要求、截至2026年10月的适用日期，以及它对种植园及其小农户鲜果意味着什么。
- 小农户与 plasma：油棕产业中的合作一面 Plasma 计划的由来、20%社区种植园规定对种植园的要求、plasma 如何运作，以及收购种植园时随之而来的义务。
- 什么在推动棕榈油价格，以及叠加其上的征费 棕榈油价格背后的全球因素、印尼的出口征费、出口关税和生物柴油强制掺混，以及这一切如何传导到田头的鲜果价格。
- 泥炭与火灾：任何一座种植园都要核查的两项风险 为什么泥炭和火灾要列入油棕种植园的尽职调查：泥炭规定、土地起火后由谁承担责任，以及在实地要查什么。
矿业
黄金
- 加里曼丹的黄金：分布在哪里，如何开采 加里曼丹的黄金分布在哪里，砂矿与硬岩矿床有何不同，已关闭的 Kelian 矿说明了什么，以及为何大量开采没有许可证。
- 印尼的矿业许可证：IUP、IUPK 和 IPR 印尼三种主要矿业许可证如何运作，谁可以持有、由谁颁发，以及2025年法律修订以来金矿区如何分配。
- 入股金矿许可证项目：尽职调查 入股持有金矿 IUP 的公司之前应做的核查，涵盖许可证记录、工作计划、担保、林区状态以及现场人员。
- 黄金资源量与储量：如何阅读 KCMI 或 JORC 报告 如何读懂 KCMI 或 JORC 黄金报告中的类别，合格人员签字确认什么，以及哪些危险信号需要进一步核查。
- 砂金：为何看似容易，实则很难 砂金为何起步成本低却难以盈利，以及哪些许可证、汞和复垦规定仍然适用。
- 非法采金（PETI）：对许可证持有人意味着什么 为什么无证采金在加里曼丹如此普遍，开采和购买其黄金面临哪些处罚，以及许可证持有人和买家可以如何应对。
- 出售印尼矿山的黄金：精炼与买家 为什么在印尼开采的黄金要在国内精炼，谁来购买，自2025年12月起实施的出口关税如何运作，以及买家要求查看什么。
- 金矿开采的特许权使用费和税费 印尼金矿向国家缴纳哪些款项：自2025年4月起按金价分档的特许权使用费、土地租金、所得税、增值税、地方收费和出口关税。
- 金矿项目合作：合资企业、分阶段入股和包销 如何与印尼金矿许可证持有人合作：股份转让批准、合资企业、分阶段入股、包销、承包商，以及51%的股权出让规则。
- 复垦与闭矿：每份矿山计划都要承担的成本 印尼矿山的复垦和闭矿义务，复垦担保和矿后担保如何运作，有哪些处罚，以及为什么闭矿成本应当体现在价格中。
矿业
煤炭
- 加里曼丹的煤炭：投资者需要知道的基础知识 加里曼丹的煤炭产在哪里、有哪些煤种、谁来购买、谁持有许可证，以及印尼2024年至2026年的产量数据。
- 煤炭许可证：IUP、IUPK 和旧的 PKP2B 合同 煤炭工作合同如何转为 IUPK，地方分权时期的 IUP 从何而来，以及入股煤矿时每种许可证类型意味着什么。
- 印尼煤炭如何定价：HBA、HPB 和各类指数 政府参考价格的作用，市场指数、销售条件和煤质如何决定矿山的售价，以及2025年和2026年出口规则的变化。
- 国内市场义务：25%的比例和价格上限 印尼煤炭 DMO 如何运作：25%的最低比例、电厂用煤70美元的价格上限、处罚措施，以及两者对矿山平均售价的影响。
- 陆运、驳运和港口：加里曼丹的煤炭物流 加里曼丹的煤炭如何从矿坑运到船上：运煤道路和对公共道路的限制、低水位时的河运驳船、海上过驳和码头许可。
- 煤炭矿区尽职调查 入股煤矿前要核查什么：许可证记录、年度配额、储量、剥采比、运输、土地、林区状态和公司债务。
- 承包采矿：印尼大部分煤炭是如何开采的 印尼煤矿承包合同如何运作：IUJP 许可证、剥离和运输单价、燃油调整，以及许可证持有人为何仍须负责。
- 印尼煤炭的特许权使用费、征费和税收 煤矿向印尼国家缴纳哪些款项：与 HBA 和煤质挂钩的特许权使用费、IUPK 费用、土地租金、所得税、增值税，以及2026年的出口规则。
- 煤炭与能源转型：对投资者意味着什么 印尼的电力规划、JETP、提前退役、自备电厂、出口需求和贷款机构的煤炭限制，以及它们如何影响煤炭资产的时间跨度。
- 遗留矿坑、复垦与社区：煤炭在当地的影响 东加里曼丹敞开的煤矿坑为何淹死过人，法律对许可证持有人有哪些要求，旧矿坑可以变成什么，以及买方应当核查什么。