投资者需要了解的加里曼丹

加里曼丹是婆罗洲的印尼部分，约占全岛面积的73%。婆罗洲由它与马来西亚的沙巴州、沙捞越州以及文莱共有。这里地域辽阔、人烟稀少，经济建立在土地之上：种植园、矿山、木材特许经营区，以及为它们服务的城市。

因此，这里的实物资产交易，往往取决于资产脚下的那片土地。谁持有土地、凭什么权属、是否位于林区、还有谁主张权利、离港口有多远：这些核查比价格谈判更耗时，大部分风险也在这里。

五个省，一座岛

印尼婆罗洲有五个省：西加里曼丹、中加里曼丹、南加里曼丹、东加里曼丹和北加里曼丹。北加里曼丹最年轻，2012年第20号法律将它从东加里曼丹分出，首府设在 Tanjung Selor。南加里曼丹的首府根据2022年第8号法律，由班贾尔马辛迁至 Banjarbaru，不过班贾尔马辛仍是该省的主要港口和贸易城市。东加里曼丹是新首都努山塔拉的建设地，位于巴厘巴板和三马林达之间。

每个省都有自己的政府和空间规划，项目的许多文件手续又在县一级办理，因此规则和时间表各不相同。五省比较列出了各省的首府、经济基础、港口机场和主要行业。

经济靠什么运转

经济靠的是可以种出来、挖出来或抽出来的东西，以及把这些东西运出去的贸易。

• 油棕和其他种植园作物。农业部把中加里曼丹、西加里曼丹和东加里曼丹列为印尼主要的油棕产区。
• 煤炭，主要产自东加里曼丹和南加里曼丹，中加里曼丹的 Barito 河沿岸也有产出。根据财政部地区国库办事处的数据，2025年第二季度，采矿和采石业占东加里曼丹地区经济的34.11%，2025年7月，煤炭占该省出口的76.54%。
• 石油和天然气，主要在东加里曼丹：Mahakam 三角洲的油气田、Bontang 的液化天然气工厂，以及巴厘巴板的 Pertamina 炼油厂。
• 来自天然林和人工林特许经营区的木材。
• 黄金，来自少数持证矿山，以及数量多得多的小型、往往无证的采挖点，尤其集中在西加里曼丹和中加里曼丹。
• 城市中的贸易、运输和服务业。

煤炭或棕榈油价格下跌时，整个省的经济都会受到冲击，房地产也不例外，而这两种价格都不是在加里曼丹定的。

实物资产交易发生在哪里

房地产交易主要集中在较大的城市（巴厘巴板、三马林达、班贾尔马辛、Banjarbaru 和坤甸），帕朗卡拉亚和打拉根的市场较小。城市地块比农村地块更常登记，核查因此更快。外国人仍然不能持有永久产权，所以权属必须与买家身份相符。

油棕交易往往是收购现有种植园，或收购持有种植园的公司的股份。开辟新土地则更难。2019年第5号总统指令暂停了在原始天然林和泥炭地发放新许可证（有少数例外），而剩下的大部分空地要么已被授予许可，要么被某个社区主张权利，要么位于指定林区之内。

煤炭和黄金交易通常意味着入股一家已持有矿业经营许可证（Izin Usaha Pertambangan, IUP）的公司。自2020年第3号法律修订《矿业法》（2009年第4号法律）以来，这类许可证由中央政府颁发，而不是由省或县颁发。转让许可证持有人的股份，需要部委批准。

决定交易成败的几个难点

第一是权属。许多农村土地只凭村长或区长签署的土地证明（Surat Keterangan Tanah, SKT）持有，而不是凭在土地局登记的证书。一份土地证明只是权利主张的证据，而不是权属，两份证明还可能覆盖同一块地。已登记的权属在谁能持有、能持有多久上各不相同，详见印尼土地权利指南。

第二是林区状态。土地可以持有证书或种植园许可证，却仍位于指定林区（kawasan hutan）之内。要在那里种植，土地须先从林区划出；要在那里采矿，则须取得林区使用批准。2025年，一个政府工作组开始接管它在林区内发现的油棕种植园。核查林区状态应当放在任何土地交易的起点。

第三是人。许多社区，包括达雅克人社区，按习惯法持有土地，而这类权利在任何证书上都没有记载。一份权属证书并不能终结与一个从未同意这笔交易的村庄之间的争议，许多种植园和矿山冲突就是从这里开始的。

第四是距离。河流仍然承担着相当多的货运，旱季水位低会让驳船停航。2026年旱季，Barito 河上游有些河段水位过浅，煤炭驳船无法通行，另一些河段的驳船只能部分装载运行。一处在地图上看起来便宜的种植园或矿床，可能要花很高的代价才能抵达。

第五是合作伙伴。大多数交易都需要一位熟悉土地局、村长和县政府的当地合作伙伴。风险始于合作伙伴以自己的名义替您持有土地或股份。印尼法律规定这类代持安排无效，法律承认的，是权属证书或股东名册上登记的那个人。

从哪里入手

• 先确定投资载体，再确定资产。外国人可以对住宅持有使用权（Hak Pakai），但种植园、矿业许可证和大多数商业用地都需要一家印尼公司，对外资而言就是外资公司（PT PMA）。要先确认您的业务领域是否对外资开放。
• 任何款项转出之前，先核查土地。这包括在土地局核查证书（通常通过土地契约官 Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT 办理）、核对林区地图和县级空间规划，以及了解居住在这块土地上或使用这块土地的人。
• 实地考察，如果依赖河运，旱季也要去一次，并且除了卖方，还要与村长交谈。
• 按月而不是按周来规划。政府的在线许可系统（Online Single Submission, OSS）发放低风险批准很快，但土地事务、环境批准和行业许可证需要更长时间。
• 从第一笔汇款起，就为带入的资金保留清晰的记录。这样以后汇出股息或出售所得，就简单得多。