สิ่งที่นักลงทุนควรรู้เกี่ยวกับกาลิมันตัน

กาลิมันตันคือส่วนของเกาะบอร์เนียวที่เป็นของอินโดนีเซีย ครอบคลุมประมาณ 73% ของเกาะ ซึ่งแบ่งกันกับรัฐซาบาห์และซาราวักของมาเลเซีย และบรูไน กาลิมันตันกว้างใหญ่และมีผู้คนอาศัยเบาบาง เศรษฐกิจของที่นี่สร้างบนผืนดิน ทั้งสวน เหมือง สัมปทานไม้ และเมืองที่รองรับกิจกรรมเหล่านั้น

ด้วยเหตุนี้ ดีลสินทรัพย์จริงที่นี่จึงมักถูกตัดสินจากสภาพของที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ ใครถือครองที่ดิน ด้วยเอกสารสิทธิ์ชนิดใด อยู่ในพื้นที่ป่าหรือไม่ ใครอื่นอ้างสิทธิ์อีกบ้าง และอยู่ห่างจากท่าเรือเท่าใด การตรวจสอบเหล่านี้ใช้เวลานานกว่าการเจรจาราคา และความเสี่ยงส่วนใหญ่อยู่ตรงนี้

ห้าจังหวัด หนึ่งเกาะ

เกาะบอร์เนียวฝั่งอินโดนีเซียมีห้าจังหวัด ได้แก่ กาลิมันตันตะวันตก กลาง ใต้ ตะวันออก และเหนือ กาลิมันตันเหนือเป็นจังหวัดที่ตั้งขึ้นใหม่ที่สุด กฎหมายเลขที่ 20 ปี 2012 แยกจังหวัดนี้ออกจากกาลิมันตันตะวันออก โดยมีเมืองหลวงอยู่ที่ Tanjung Selor เมืองหลวงของกาลิมันตันใต้ย้ายจาก Banjarmasin ไป Banjarbaru ตามกฎหมายเลขที่ 8 ปี 2022 แต่ Banjarmasin ยังเป็นท่าเรือหลักและเมืองการค้าของจังหวัด กาลิมันตันตะวันออกคือที่ที่เมืองหลวงใหม่ของประเทศ คือ Nusantara กำลังก่อสร้างอยู่ระหว่าง Balikpapan กับ Samarinda

แต่ละจังหวัดมีรัฐบาลและแผนผังการใช้พื้นที่ของตนเอง และเอกสารของโครงการจำนวนมากดำเนินการในระดับเขต กฎเกณฑ์และระยะเวลาจึงแตกต่างกันไป การเปรียบเทียบห้าจังหวัดระบุเมืองหลวง ฐานเศรษฐกิจ ท่าเรือและสนามบินหลัก และภาคส่วนหลักของแต่ละจังหวัด

เศรษฐกิจขับเคลื่อนด้วยอะไร

เศรษฐกิจขับเคลื่อนด้วยสิ่งที่ปลูกได้ ขุดได้ หรือสูบได้ และด้วยการค้าที่ขนส่งสิ่งเหล่านั้น

• ปาล์มน้ำมันและพืชเศรษฐกิจอื่น ๆ ของสวน กระทรวงเกษตรจัดให้กาลิมันตันกลาง กาลิมันตันตะวันตก และกาลิมันตันตะวันออกอยู่ในกลุ่มศูนย์กลางปาล์มน้ำมันหลักของอินโดนีเซีย
• ถ่านหิน ซึ่งขุดส่วนใหญ่ในกาลิมันตันตะวันออกและกาลิมันตันใต้ และมีเพิ่มเติมริมแม่น้ำ Barito ในกาลิมันตันกลาง ในกาลิมันตันตะวันออก ภาคการทำเหมืองแร่และเหมืองหินคิดเป็น 34.11% ของเศรษฐกิจในภูมิภาคในไตรมาสที่ 2 ของปี 2025 และถ่านหินคิดเป็น 76.54% ของการส่งออกของจังหวัดในเดือนกรกฎาคม 2025 ตามข้อมูลของสำนักงานคลังประจำภูมิภาคของกระทรวงการคลัง
• น้ำมันและก๊าซ ส่วนใหญ่อยู่ในกาลิมันตันตะวันออก ได้แก่ แหล่งผลิตในสามเหลี่ยมปากแม่น้ำ Mahakam โรงงาน LNG ที่ Bontang และโรงกลั่นของ Pertamina ที่ Balikpapan
• ไม้จากสัมปทานป่าธรรมชาติและป่าปลูก
• ทองคำ จากเหมืองที่มีใบอนุญาตไม่กี่แห่ง และจุดขุดขนาดเล็กที่มักไม่มีใบอนุญาตซึ่งมีจำนวนมากกว่ามาก โดยเฉพาะในกาลิมันตันตะวันตกและกาลิมันตันกลาง
• การค้า การขนส่ง และบริการในเมือง

เมื่อราคาถ่านหินหรือน้ำมันปาล์มตก เศรษฐกิจของทั้งจังหวัดได้รับผลกระทบ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ และราคาทั้งสองอย่างไม่ได้ถูกกำหนดในกาลิมันตัน

ดีลสินทรัพย์จริงเกิดขึ้นที่ใด

ดีลอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่อยู่ในเมืองใหญ่ (Balikpapan, Samarinda, Banjarmasin, Banjarbaru และ Pontianak) โดยมีตลาดเล็กกว่าใน Palangka Raya และ Tarakan แปลงที่ดินในเมืองมักจดทะเบียนแล้วมากกว่าแปลงในชนบท ทำให้การตรวจสอบเร็วขึ้น แต่ชาวต่างชาติยังถือกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบไม่ได้ เอกสารสิทธิ์จึงต้องเหมาะกับผู้ซื้อ

ดีลปาล์มน้ำมันมักเป็นการซื้อสวนที่ดำเนินงานอยู่แล้ว หรือซื้อหุ้นของบริษัทที่ถือครองสวนนั้น การเปิดที่ดินใหม่ทำได้ยากกว่า คำสั่งประธานาธิบดีเลขที่ 5 ปี 2019 ระงับการออกใบอนุญาตใหม่ในป่าธรรมชาติปฐมภูมิและพื้นที่พรุ โดยมีข้อยกเว้นบางประการ และที่ดินว่างที่เหลืออยู่จำนวนมากมีใบอนุญาตแล้ว ถูกชุมชนอ้างสิทธิ์ หรืออยู่ในพื้นที่ป่าที่กำหนดไว้

ดีลถ่านหินและทองคำมักหมายถึงการเข้าถือหุ้นในบริษัทที่ถือใบอนุญาตประกอบธุรกิจเหมืองแร่ (Izin Usaha Pertambangan, IUP) อยู่แล้ว ตั้งแต่กฎหมายเลขที่ 3 ปี 2020 แก้ไขกฎหมายเหมืองแร่ (กฎหมายเลขที่ 4 ปี 2009) รัฐบาลกลางเป็นผู้ออกใบอนุญาตเหล่านี้ ไม่ใช่จังหวัดหรือเขต การโอนหุ้นของผู้ถือใบอนุญาตต้องได้รับอนุมัติจากกระทรวง

อุปสรรคที่ตัดสินดีล

อุปสรรคแรกคือเอกสารสิทธิ์ ที่ดินในชนบทจำนวนมากถือครองด้วยเพียงหนังสือรับรองที่ดิน (Surat Keterangan Tanah, SKT) ที่หัวหน้าหมู่บ้านหรือหัวหน้าตำบลลงนาม ไม่ใช่ใบรับรองที่จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดิน หนังสือรับรองเป็นเพียงหลักฐานของการอ้างสิทธิ์ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ และหนังสือสองฉบับอาจครอบคลุมแปลงเดียวกันได้ เอกสารสิทธิ์ที่จดทะเบียนแล้วต่างกันที่ว่าใครถือได้และถือได้นานเท่าใด ดังที่อธิบายไว้ในคู่มือสิทธิ์ในที่ดินของอินโดนีเซีย

อุปสรรคที่สองคือสถานะป่า ที่ดินอาจมีใบรับรองหรือใบอนุญาตสวน แต่ยังอยู่ภายในพื้นที่ป่าที่กำหนดไว้ (kawasan hutan) การปลูกในพื้นที่นั้นต้องปลดที่ดินออกจากเขตป่า และการทำเหมืองต้องมีการอนุมัติการใช้พื้นที่ป่า ในปี 2025 คณะทำงานของรัฐบาลเริ่มเข้ายึดสวนปาล์มน้ำมันที่พบว่าอยู่ภายในพื้นที่ป่า การตรวจสอบสถานะป่าควรทำตั้งแต่ขั้นแรกของทุกดีลที่ดิน

อุปสรรคที่สามคือผู้คน ชุมชนจำนวนมาก รวมถึงชุมชนดายัค ถือครองที่ดินตามกฎหมายจารีตประเพณีซึ่งไม่ปรากฏในใบรับรองใด ๆ เอกสารสิทธิ์ไม่ได้ยุติข้อพิพาทกับหมู่บ้านที่ไม่เคยเห็นด้วยกับดีลนั้น และความขัดแย้งเรื่องสวนและเหมืองจำนวนมากเริ่มต้นจากตรงนี้

อุปสรรคที่สี่คือระยะทาง แม่น้ำยังลำเลียงสินค้าเป็นจำนวนมาก และน้ำที่ลดลงในฤดูแล้งอาจทำให้เรือท้องแบนหยุดเดิน ในฤดูแล้งปี 2026 แม่น้ำ Barito ตอนบนบางช่วงตื้นเกินกว่าที่เรือท้องแบนขนถ่านหินจะผ่านได้ และบางช่วงเดินเรือได้เพียงบรรทุกไม่เต็มลำ สวนหรือแหล่งแร่ที่บนแผนที่ดูเหมือนราคาไม่แพงอาจมีต้นทุนสูงในการเข้าถึง

อุปสรรคที่ห้าคือหุ้นส่วน ดีลส่วนใหญ่ต้องมีหุ้นส่วนในท้องถิ่นที่รู้จักสำนักงานที่ดิน หัวหน้าหมู่บ้าน และรัฐบาลท้องถิ่นระดับเขต ความเสี่ยงเริ่มขึ้นเมื่อหุ้นส่วนถือที่ดินหรือหุ้นในนามของตนเองแทนคุณ กฎหมายอินโดนีเซียถือว่าข้อตกลงนอมินีเช่นนี้เป็นโมฆะ และบุคคลที่มีชื่อในเอกสารสิทธิ์หรือทะเบียนผู้ถือหุ้นคือผู้ที่กฎหมายรับรอง

เริ่มต้นที่ใด

• กำหนดช่องทางการถือครองก่อนเลือกทรัพย์สิน ชาวต่างชาติถือครองสิทธิ์การใช้ (Hak Pakai) ในบ้านได้ แต่สวน ใบอนุญาตเหมืองแร่ และที่ดินเชิงพาณิชย์ส่วนใหญ่ต้องมีบริษัทอินโดนีเซีย ซึ่งสำหรับเงินทุนต่างชาติหมายถึงบริษัทที่ต่างชาติเป็นเจ้าของ (PT PMA) ตรวจสอบก่อนว่าสาขาธุรกิจของคุณเปิดให้เงินทุนต่างชาติหรือไม่
• ตรวจสอบที่ดินก่อนโอนเงินใด ๆ ซึ่งหมายถึงการตรวจสอบใบรับรองที่สำนักงานที่ดิน (โดยปกติดำเนินการผ่านเจ้าหน้าที่ผู้ทำตราสารที่ดิน หรือ Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT) แผนที่พื้นที่ป่า แผนผังการใช้พื้นที่ของเขต และผู้คนที่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้น
• ไปดูพื้นที่จริง และไปในฤดูแล้งด้วยหากต้องพึ่งการขนส่งทางแม่น้ำ แล้วพูดคุยกับหัวหน้าหมู่บ้านนอกเหนือจากผู้ขาย
• วางแผนเป็นเดือน ไม่ใช่เป็นสัปดาห์ ระบบออกใบอนุญาตออนไลน์ของรัฐบาล (Online Single Submission, OSS) ออกการอนุมัติระดับความเสี่ยงต่ำได้อย่างรวดเร็ว แต่งานด้านที่ดิน การอนุมัติด้านสิ่งแวดล้อม และใบอนุญาตเฉพาะภาคส่วนใช้เวลานานกว่า
• เก็บบันทึกเงินที่นำเข้ามาให้เรียบร้อยตั้งแต่การโอนครั้งแรก จะช่วยให้การส่งเงินปันผลหรือเงินที่ได้จากการขายออกนอกประเทศง่ายขึ้นมากในภายหลัง