สิทธิ์ในที่ดินของอินโดนีเซีย: SHM, HGB, HGU และ Hak Pakai

กฎหมายอินโดนีเซียไม่ได้ให้ความเป็นเจ้าของแบบเดียวกันแก่ทุกคน กฎหมายให้สิทธิ์เหนือที่ดิน และแต่ละสิทธิ์กำหนดว่าใครถือได้ ถือได้นานเท่าใด และใช้เพื่อวัตถุประสงค์อะไร มีเพียงพลเมืองอินโดนีเซียเท่านั้นที่ถือกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบได้ บริษัท รวมถึงบริษัทที่ต่างชาติเป็นเจ้าของ ถือสิทธิ์ที่มีกำหนดเวลา ส่วนบุคคลต่างชาติถือสิทธิ์การใช้

กรอบหลักคือกฎหมายพื้นฐานด้านเกษตรกรรมและที่ดิน (กฎหมายเลขที่ 5 ปี 1960) ส่วนรายละเอียดอยู่ในระเบียบรัฐบาลเลขที่ 18 ปี 2021 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2021 สิทธิ์ในการก่อสร้าง เพาะปลูก หรือใช้ประโยชน์จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อสำนักงานที่ดินจดทะเบียนให้แล้วเท่านั้น และใบรับรองคือหลักฐาน ในตาราง ตัวเลขสามค่าของระยะเวลาหมายถึงการให้สิทธิ์ครั้งแรก การขยายระยะเวลา และการต่ออายุ

สิทธิ์	ผู้ที่ถือได้	ระยะเวลา	การใช้ประโยชน์ทั่วไป
กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ (Hak Milik, SHM)	พลเมืองอินโดนีเซียและองค์กรที่กำหนดไว้บางแห่ง	ไม่มีวันสิ้นสุด	การใช้ประโยชน์ใดก็ได้ที่การแบ่งเขตการใช้ที่ดินอนุญาต
สิทธิ์ในการก่อสร้าง (HGB)	พลเมืองและบริษัทอินโดนีเซีย รวมถึง PT PMA	30, 20 และ 30 ปีบนที่ดินของรัฐหรือที่ดิน HPL ส่วนบนกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ 30 ปี ต่ออายุด้วยตราสาร	บ้าน ร้านค้า สำนักงาน คลังสินค้า และโรงงาน
สิทธิ์ในการเพาะปลูก (HGU)	เช่นเดียวกับ HGB	35, 25 และ 35 ปี	สวน การเกษตร การประมง และปศุสัตว์
สิทธิ์การใช้ (Hak Pakai)	เช่นเดียวกับ HGB และรวมถึงชาวต่างชาติ บริษัทต่างชาติที่มีสำนักงานผู้แทน และองค์กรศาสนาและองค์กรเพื่อสังคม	เช่นเดียวกับ HGB	ที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติและการใช้ประโยชน์เฉพาะอย่าง
สิทธิ์ในการบริหารจัดการ (HPL)	หน่วยงานสาธารณะ รัฐวิสาหกิจและบริษัทของรัฐบาลท้องถิ่น และสำนักงานธนาคารที่ดิน	ไม่มีการกำหนดระยะเวลา	นิคมและเขตที่มอบสิทธิ์ให้ผู้อื่น

กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ (Hak Milik)

กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ซึ่งบันทึกในใบรับรองที่เรียกว่า SHM (sertifikat hak milik) เป็นสิทธิ์ที่สืบทอดแก่ทายาทได้ และเป็นสิทธิ์ที่แข็งแกร่งและสมบูรณ์ที่สุดเท่าที่กฎหมายรู้จัก ขาย รับมรดก และจำนองได้ และเจ้าของสามารถให้สิทธิ์ในการก่อสร้างหรือสิทธิ์การใช้เหนือที่ดินนั้นได้ ด้วยตราสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้ทำตราสารที่ดิน (PPAT)

กรรมสิทธิ์นี้ถือได้เฉพาะพลเมืองอินโดนีเซียและองค์กรจำนวนหนึ่งที่รัฐบาลกำหนดไว้ เช่น ธนาคารของรัฐ และองค์กรศาสนาและองค์กรเพื่อสังคม มาตรา 26 ของกฎหมายพื้นฐานด้านเกษตรกรรมและที่ดินระบุว่าการโอนกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบให้ชาวต่างชาติเป็นโมฆะ ที่ดินจะตกเป็นของรัฐ และผู้ซื้อเรียกเงินที่จ่ายไปคืนไม่ได้ ชาวต่างชาติที่ได้กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบมาจากการรับมรดกหรือการสมรสมีเวลาหนึ่งปีในการสละสิทธิ์นั้น ช่องทางที่ถูกต้องตามกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติอธิบายไว้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฐานะชาวต่างชาติ

สิทธิ์ในการก่อสร้าง (HGB)

สิทธิ์ในการก่อสร้าง (Hak Guna Bangunan, HGB) ทำให้ผู้ถือเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินที่ไม่ใช่ของตนได้ บริษัทมักถือที่ดินเชิงพาณิชย์และโครงการจัดสรรของผู้พัฒนาด้วยสิทธิ์นี้ สิทธิ์นี้อาจตั้งอยู่บนที่ดินของรัฐ ที่ดินที่อยู่ภายใต้สิทธิ์ในการบริหารจัดการ หรือที่ดินกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบของผู้อื่น บนที่ดินกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ต้องทำตราสารฉบับใหม่กับเจ้าของจึงจะต่ออายุได้ อนาคตของสิทธิ์จึงขึ้นอยู่กับเจ้าของรายนั้น

ยื่นขอขยายระยะเวลาได้เมื่อมีการใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์แล้ว และอย่างช้าที่สุดก่อนสิ้นระยะเวลา ส่วนการต่ออายุยื่นขอได้ภายในสองปีหลังสิ้นระยะเวลา ผู้ถือต้องก่อสร้างหรือใช้ที่ดินตามที่ได้รับสิทธิ์ภายในสองปี

สิทธิ์ในการเพาะปลูก (HGU)

สิทธิ์ในการเพาะปลูก (Hak Guna Usaha, HGU) ใช้สำหรับการเกษตร การประมง และปศุสัตว์บนที่ดินของรัฐหรือที่ดินที่อยู่ภายใต้สิทธิ์ในการบริหารจัดการ และเป็นเอกสารสิทธิ์ที่สวนของบริษัทต้องมี กฎหมายพื้นฐานด้านเกษตรกรรมและที่ดินกำหนดขั้นต่ำไว้ที่ 5 เฮกตาร์ และกำหนดให้ต้องมีเงินทุนที่เหมาะสมและการดำเนินธุรกิจที่ดีสำหรับพื้นที่ตั้งแต่ 25 เฮกตาร์ขึ้นไป ด้วยระยะเวลาสูงสุด 35, 25 และ 35 ปี HGU อาจมีอายุรวมได้ 95 ปี เช่นเดียวกับ HGB การขยายระยะเวลายื่นขอก่อนสิ้นระยะเวลา และการต่ออายุยื่นขอภายในสองปีหลังจากนั้น

การให้สิทธิ์มาพร้อมหน้าที่ ผู้ถือต้องเริ่มดำเนินธุรกิจภายในสองปีและรายงานการใช้ที่ดินทุกปี ห้ามถางที่ดินด้วยการเผา และห้ามทิ้งที่ดินให้ว่างเปล่า บริษัทจำกัดที่มี HGU สวนตั้งแต่ 250 เฮกตาร์ขึ้นไปต้องช่วยชุมชนโดยรอบพัฒนาสวนบนพื้นที่ไม่น้อยกว่า 20% ของพื้นที่ HGU ด้วย หากไม่ได้ทำเรื่องนี้ตั้งแต่การให้สิทธิ์ครั้งแรก ก็จะถึงกำหนดเมื่อขยายระยะเวลาหรือต่ออายุ ใบอนุญาตสวนและ HGU อธิบายวิธีดำเนินการ

HGU จำนองและขายได้ และอาจถูกเพิกถอนเมื่อไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ หรือเมื่อที่ดินถูกประกาศว่าถูกทิ้งร้าง ตั้งแต่วันที่ 6 พฤศจิกายน 2025 ระเบียบรัฐบาลเลขที่ 48 ปี 2025 กำหนดวิธีที่รัฐจัดการกับที่ดินและพื้นที่ที่ถูกทิ้งร้าง รวมถึงสวนและเหมืองที่ผู้ถือปล่อยไว้โดยไม่ทำประโยชน์

สิทธิ์การใช้และสิทธิ์ในการบริหารจัดการ

สิทธิ์การใช้ (Hak Pakai) ที่มีกำหนดเวลาเป็นไปตามระยะเวลาของ HGB และเป็นสิทธิ์ที่บ้านของชาวต่างชาติตั้งอยู่ ส่วนอีกรูปแบบหนึ่งซึ่งไม่มีกำหนดเวลา ใช้ได้เฉพาะหน่วยงานรัฐบาล สถานเอกอัครราชทูตต่างประเทศ และองค์การระหว่างประเทศ

สิทธิ์ในการบริหารจัดการ (Hak Pengelolaan, HPL) คือส่วนหนึ่งของอำนาจของรัฐเองเหนือที่ดิน ซึ่งมอบให้หน่วยงานสาธารณะและบริษัทที่รัฐหรือรัฐบาลท้องถิ่นเป็นเจ้าของ หรือกำหนดไว้เหนือที่ดินตามจารีตประเพณีเพื่อชุมชนของที่ดินนั้น ผู้ถือวางแผนการใช้ที่ดินและให้ผู้อื่นใช้ สิทธิ์ที่ให้ไว้เหนือที่ดินนั้นต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือ และเมื่อสิทธิ์เหล่านั้นสิ้นสุด ที่ดินจะกลับไปเป็นของผู้ถือ HPL ไม่ใช่ของรัฐ นิคมอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจบางแห่งดำเนินการในลักษณะนี้ จึงควรอ่านข้อตกลงกับผู้ถือ HPL อย่างละเอียดเท่ากับใบรับรอง

การต่ออายุและการสูญเสียสิทธิ์

การขยายระยะเวลาหรือการต่ออายุไม่ได้เป็นไปโดยอัตโนมัติ จะอนุมัติก็ต่อเมื่อที่ดินยังใช้ประโยชน์ได้ดี ปฏิบัติตามเงื่อนไขของการให้สิทธิ์แล้ว ผู้ถือยังมีคุณสมบัติ ที่ดินสอดคล้องกับแผนผังการใช้พื้นที่ และไม่จำเป็นต้องใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะ ผู้ถือที่สูญเสียคุณสมบัติมีเวลาหนึ่งปีในการโอนสิทธิ์ให้ผู้ที่มีคุณสมบัติ มิฉะนั้นสิทธิ์จะสิ้นสุดลงตามกฎหมาย เมื่อระยะเวลาสุดท้ายหมดลง ที่ดินจะกลับคืนสู่รัฐหรือผู้ถือ HPL และการให้สิทธิ์ใหม่แก่ผู้ถือเดิมเป็นดุลพินิจของกระทรวงที่ดิน (ATR/BPN)

ก่อนพึ่งพาเอกสารสิทธิ์

• เลือกสิทธิ์ให้ตรงกับผู้ซื้อ โดยพลเมืองใช้กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ บริษัทใช้ HGB, HGU หรือ Hak Pakai และบุคคลต่างชาติใช้ Hak Pakai หรือห้องชุด
• จดวันสิ้นสุดของสิทธิ์ และวันที่ครบกำหนดขยายระยะเวลาหรือต่ออายุ
• สำหรับสิทธิ์ที่อยู่เหนือที่ดินกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบของผู้อื่นหรือที่ดิน HPL ให้อ่านตราสารหรือข้อตกลงที่อยู่เบื้องหลังสิทธิ์นั้น
• ตรวจสอบใบรับรองที่สำนักงานที่ดินก่อนโอนเงินใด ๆ (วิธีตรวจสอบใบรับรองสิทธิ์ในที่ดิน)
• ตรวจสอบว่าที่ดินไม่ได้อยู่ภายในพื้นที่ป่าที่กำหนดไว้ ซึ่งเอกสารสิทธิ์ใดก็แก้ไขไม่ได้ (สถานะพื้นที่ป่า)