حقوق الأراضي في إندونيسيا: SHM وHGB وHGU وHak Pakai

لا يمنح القانون الإندونيسي الجميع نوع الملكية نفسه. فهو يمنح حقوقًا على الأرض، وكل حق يحدد من يستطيع حيازته ولأي مدة ولأي استخدام. ولا يستطيع حيازة التملك الحر إلا المواطنون الإندونيسيون. أما الشركات، ومنها المملوكة لأجانب، فتحوز حقوقًا محددة المدة، ويحوز الفرد الأجنبي حق استخدام.

الإطار هو القانون الزراعي الأساسي (القانون رقم 5 لسنة 1960). وتفاصيله في اللائحة الحكومية رقم 18 لسنة 2021، السارية منذ 2 فبراير 2021. ولا يوجد حق البناء أو الزراعة أو الاستخدام إلا بعد أن يسجله مكتب الأراضي، والشهادة هي الدليل عليه. وفي الجدول، تمثل الأرقام الثلاثة لمدة ما المنحة الأولى والتمديد والتجديد.

الحق	من يستطيع حيازته	المدة	الاستخدام المعتاد
التملك الحر (Hak Milik, SHM)	المواطنون الإندونيسيون وعدد قليل من الجهات المحددة	بلا تاريخ انتهاء	أي استخدام يسمح به تقسيم المناطق
حق البناء (HGB)	المواطنون والشركات الإندونيسية، ومنها PT PMA	30 و20 و30 سنة على أرض الدولة أو أرض HPL؛ و30 سنة على التملك الحر، تُجدَّد بعقد	المنازل والمحلات والمكاتب والمستودعات والمصانع
حق الزراعة (HGU)	مثل HGB	35 و25 و35 سنة	المزارع والزراعة والثروة السمكية والثروة الحيوانية
حق الاستخدام (Hak Pakai)	مثل HGB، إضافة إلى الأجانب والشركات الأجنبية التي لها مكتب تمثيلي والجهات الدينية والاجتماعية	مثل HGB	منزل الأجنبي واستخدامات محددة
حق الإدارة (HPL)	الهيئات العامة والشركات المملوكة للدولة وللأقاليم ووكالة بنك الأراضي	بلا مدة محددة	المجمعات والمناطق التي تمنح الغير حقوقًا

التملك الحر (Hak Milik)

التملك الحر، المسجل في شهادة تسمى SHM (sertifikat hak milik)، حق قابل للتوريث وهو أقوى الحقوق وأتمها التي يعرفها القانون. ويمكن بيعه وتوريثه ورهنه، ويستطيع المالك أن يمنح عليه حق بناء أو حق استخدام بعقد أمام موثّق عقود الأراضي (PPAT).

ولا يستطيع حيازته إلا المواطنون الإندونيسيون، إضافة إلى قائمة قصيرة من الجهات التي تحددها الحكومة، مثل البنوك الحكومية والجهات الدينية والاجتماعية. وتبطل المادة 26 من القانون الزراعي الأساسي أي نقل للتملك الحر إلى أجنبي. فتؤول الأرض إلى الدولة، ولا يستطيع المشتري استرداد الثمن. وأمام الأجنبي الذي يكتسب التملك الحر بالإرث أو بالزواج سنة واحدة للتخلي عنه. وتُعرض المسارات القانونية المتاحة للأجنبي في شراء عقار كأجنبي.

حق البناء (HGB)

يتيح حق البناء (Hak Guna Bangunan, HGB) لحامله أن يمتلك مباني على أرض ليست له. وتحوز الشركات بموجبه عادةً الأراضي التجارية ومجمعات المطورين العقاريين. ويمكن أن يقوم على أرض الدولة أو أرض حق الإدارة أو على التملك الحر لشخص آخر. وفي حالة التملك الحر، لا يجدده إلا عقد جديد مع المالك، ولذلك يتوقف مستقبله على ذلك المالك.

يمكن التقدم بطلب التمديد بعد أن تُستخدم الأرض كما هو مقصود، وفي موعد أقصاه قبل انتهاء المدة، أما التجديد فخلال سنتين بعد انتهائها. وعلى الحامل أن يبني على الأرض أو يستخدمها وفق المنحة خلال سنتين.

حق الزراعة (HGU)

حق الزراعة (Hak Guna Usaha, HGU) مخصص للزراعة والثروة السمكية والثروة الحيوانية على أرض الدولة أو أرض حق الإدارة، وهو السند الذي تحتاجه مزرعة الشركة. ويضع القانون الزراعي الأساسي حدًا أدنى قدره 5 هكتارات، ويطلب رأس مال مناسبًا وممارسات تجارية سليمة ابتداءً من 25 هكتارًا. وبمدد تصل إلى 35 و25 و35 سنة، يمكن أن يدوم HGU 95 سنة في المجموع. وكما في HGB، يُطلب التمديد قبل انتهاء المدة ويُطلب التجديد خلال سنتين بعدها.

وتأتي المنحة مع واجبات. فعلى الحامل أن يبدأ النشاط خلال سنتين وأن يقدم تقريرًا سنويًا عن استخدام الأرض. ولا يجوز له إزالة الغطاء النباتي بالحرق ولا ترك الأرض معطلة. وعلى الشركة ذات المسؤولية المحدودة التي تحمل HGU لمزرعة بمساحة 250 هكتارًا أو أكثر أن تساعد المجتمع المحيط أيضًا على إقامة مزارع على ما لا يقل عن 20% من مساحة HGU. وإذا لم يُنفَّذ ذلك عند المنحة الأولى، فإنه يصبح مستحقًا عند التمديد أو التجديد. ويشرح تراخيص المزارع وحق الزراعة (HGU) كيفية ذلك.

يمكن رهن HGU وبيعه، ويمكن إلغاؤه عندما لا تُستوفى واجباته أو تُعلن الأرض مهجورة. ومنذ 6 نوفمبر 2025، تحدد اللائحة الحكومية رقم 48 لسنة 2025 كيف تتعامل الدولة مع الأراضي والمناطق المهجورة، ومنها المزارع والمناجم التي يتركها حاملوها غير مستغلة.

حق الاستخدام وحق الإدارة

يتبع حق الاستخدام (Hak Pakai) المحدد المدة مدد HGB، وهو الحق الذي يقوم عليه منزل الأجنبي. وهناك صورة ثانية بلا مدة، وهي مقصورة على الجهات الحكومية والسفارات الأجنبية والهيئات الدولية.

حق الإدارة (Hak Pengelolaan, HPL) هو حصة من سلطة الدولة نفسها على الأرض، تُمنح للهيئات العامة وللشركات المملوكة للدولة أو للأقاليم، أو تُقرَّر على الأرض العرفية لصالح مجتمعها. ويخطط الحامل استخدام الأرض ويتيح للآخرين استخدامها. والحقوق الممنوحة عليها تحتاج إلى موافقة الحامل، وعندما تنتهي تعود الأرض إلى حامل HPL لا إلى الدولة. وبعض المناطق الصناعية والمناطق الاقتصادية تعمل بهذه الطريقة، ولذلك اقرأ الاتفاق مع حامل HPL بالدقة نفسها التي تقرأ بها الشهادة.

التجديد وفقدان الحق

التمديد أو التجديد ليس تلقائيًا. فلا يُمنح إلا إذا كانت الأرض لا تزال مستخدمة استخدامًا جيدًا، واستُوفيت شروط المنحة، وما زال الحامل مؤهلًا، وتتفق الأرض مع المخطط المكاني ولا تُطلب للمنفعة العامة. وإذا فقد الحامل أهليته فأمامه سنة واحدة لنقل الحق إلى من تتوافر فيه الأهلية، وإلا انتهى الحق بحكم القانون. وعند انقضاء المدة الأخيرة تعود الأرض إلى الدولة أو إلى حامل HPL، ويعود أي منح جديد للحامل السابق إلى قرار وزارة الأراضي (ATR/BPN).

قبل أن تعتمد على سند ملكية

• طابِق الحق مع المشتري: التملك الحر للمواطنين؛ HGB أو HGU أو Hak Pakai للشركة؛ Hak Pakai أو شقة في مبنى سكني للفرد الأجنبي.
• دوّن تاريخ الانتهاء وموعد استحقاق التمديد أو التجديد.
• إذا كان الحق على التملك الحر لشخص آخر أو على أرض HPL، فاقرأ العقد أو الاتفاق الذي يقف خلفه.
• افحص الشهادة لدى مكتب الأراضي قبل أن ينتقل أي مال (كيف تفحص شهادة أرض).
• تحقق من أن الأرض ليست داخل منطقة غابات مصنّفة رسميًا، وهو عيب لا يصلحه أي سند ملكية (وضع منطقة الغابات).