ترتيبات الملكية الاسمية: لماذا تفشل وما البديل

يضع ترتيب الملكية الاسمية الأرض أو أسهم الشركة باسم إندونيسي بينما يدفع ثمنها أجنبي ويحاول الاحتفاظ بالسيطرة عبر اتفاقات جانبية. وكثيرًا ما يُقدَّم على أنه مجرد إجراء شكلي. وهو باطل بموجب القانون الإندونيسي.

يعود الأصل إلى الشخص المذكور في الشهادة أو في سجل المساهمين. أما الاتفاقات الجانبية التي يُراد بها حماية الأجنبي فهي ما يلغيه القانون، ولذلك لا يصمد الترتيب عادةً إلا إلى أن تقع وفاة أو طلاق أو خلاف.

كيف تُبنى صفقة الملكية الاسمية

يشتري مواطن إندونيسي، وغالبًا ما يكون زوجًا أو زوجة أو موظفًا أو صديقًا، أرضًا بالتملك الحر (Hak Milik) بأموال الأجنبي، أو يحوز أسهمًا في شركة محلية نيابةً عن الأجنبي. ثم تربط حزمة من الأوراق الأصل بالأجنبي من جديد:

• اتفاقية قرض تنص على أن مال الشراء أُقرض للمالك الاسمي
• إقرار بأن المالك الاسمي يحوز الأرض أو الأسهم نيابةً عن الأجنبي
• توكيل بالبيع، يُنص غالبًا على أنه غير قابل للإلغاء
• عقد إيجار طويل من المالك الاسمي إلى الأجنبي
• رهن للأسهم، أو الشهادة الأصلية التي يحتفظ بها الأجنبي

قد تبدو كل ورقة عادية بمفردها. لكنها مجتمعة تُظهر القصد، والقصد هو ما ينظر إليه القانون.

ما يقوله القانون

لا يستطيع حيازة التملك الحر إلا المواطنون الإندونيسيون، بموجب المادة 21 من القانون الزراعي الأساسي (القانون رقم 5 لسنة 1960). ثم تبطل المادة 26 أي بيع أو هبة أو مبادلة أو وصية أو تصرف آخر يُقصد به نقل التملك الحر إلى أجنبي، مباشرةً أو بصورة غير مباشرة. وتؤول الأرض إلى الدولة. وتظل الحقوق التي يحوزها آخرون عليها، مثل الرهن العقاري، قائمة. ولا يمكن استرداد المال المدفوع إلى المالك. وعبارة «بصورة غير مباشرة» تشمل هياكل الملكية الاسمية.

تغطي المادة 33 من قانون الاستثمار (القانون رقم 25 لسنة 2007) الأسهم. فلا يجوز للمستثمرين المحليين والأجانب في شركة ذات مسؤولية محدودة (perseroan terbatas, PT) إبرام اتفاق أو إقرار يؤكد أن الأسهم محتفظ بها لحساب شخص آخر ونيابةً عنه. وإن فعلوا فهو باطل بحكم القانون. وتمنع القاعدة استخدام اسم محلي للالتفاف على حد الملكية الأجنبية الوارد في قائمة الاستثمار الإيجابية.

والبطلان يعني أن الاتفاق لم يكن له أثر قانوني قط، فلا تجد المحكمة التي يُطلب منها إنفاذه ما تنفذه. ويبقى الأصل لدى الشخص المذكور في الشهادة أو السجل، أو يؤول إلى الدولة إذا انطبقت المادة 26. ولا يفيد التوكيل كذلك. فاللائحة الحكومية رقم 24 لسنة 1997 بشأن تسجيل الأراضي توجّه موثّق عقود الأراضي (PPAT) إلى رفض أي عقد حين يتصرف أحد الأطراف بموجب توكيل مطلق هو في جوهره نقل للأرض.

كيف يخسر المستثمرون الأصل

كثيرًا ما تبدأ الخسائر في حياة المالك الاسمي، لا في المحكمة.

يتوفى المالك الاسمي. فتنتقل الأرض أو الأسهم إلى ورثته، الذين ربما لم يسمعوا بالترتيب قط، وهم غير ملزمين باتفاقات باطلة.

يقع الطلاق للمالك الاسمي. فالمال المكتسب أثناء الزواج مال زوجي مشترك بموجب المادة 35 من قانون الزواج (القانون رقم 1 لسنة 1974)، ولذلك يمكن لشريك الزواج أن يطالب بحصة، ويلزم لأي بيع الحصول على موافقته.

يغرق المالك الاسمي في الديون. فالأصل ملكه قانونًا، ولذلك يستطيع الدائنون ملاحقته، ويُلزم الرهن الذي يوقّعه المالك الاسمي الأرض.

تتدهور العلاقة. فيستطيع المالك الاسمي أن يبيع الأصل أو يقترض بضمانه أو يرفض التوقيع على ما يحتاجه، من موافقة بناء إلى تمديد السند. ويبقى الأجنبي ممسكًا بأوراق لن تنفذها المحكمة.

يتوفى الأجنبي. فيرث ورثته اتفاقات باطلة، لا الأرض.

الإبلاغ عن المستفيدين الحقيقيين

توجب اللائحة الرئاسية رقم 13 لسنة 2018 على الشركات أن تحدد المستفيدين الحقيقيين منها وأن تبلغ عنهم، مع إقرار بصحة المعلومات. والمستفيد الحقيقي في PT فرد يحوز أكثر من 25% من الأسهم أو الأصوات، أو يتلقى أكثر من 25% من الأرباح السنوية، أو يستطيع تعيين المديرين والمفوضين وعزلهم، أو يتحكم في الشركة دون حاجة إلى تفويض من أحد، أو ينتفع بها، أو هو المالك الحقيقي للمال الذي يقف خلف الأسهم.

ويشمل هذا الاختبار الأخير حيازة الأسهم عبر الملكية الاسمية. فالمستثمر الذي يقف خلف المالك الاسمي مستفيد حقيقي ويجب الإبلاغ عنه. والتقرير الذي يذكر المستثمر يثبت الترتيب رسميًا. أما التقرير الذي يُغفل المستثمر فهو تقرير كاذب، بموجب لائحة وُضعت لمكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب. وتنشر وزارة القانون قائمة بالشركات التي لم تبلّغ.

ما الذي يُستخدم بدلًا من ذلك

لمعظم الأهداف التي تقف خلف صفقة الملكية الاسمية طريق قانوني.

بالنسبة إلى المنزل، يستطيع الأجنبي أن يحوز منزلًا بحق استخدام (Hak Pakai) أو وحدة في مبنى بنظام ملكية الطبقات باسمه، ضمن الحدود الواردة في شراء عقار كأجنبي.

وبالنسبة إلى أرض الأعمال، تستطيع شركة مملوكة لأجانب (PT PMA) أن تحوز باسمها حق بناء (Hak Guna Bangunan, HGB)، أو حق زراعة (Hak Guna Usaha, HGU) لمزرعة. ويشرح تأسيس شركة PT PMA جانب الشركة.

وللاستخدام دون ملكية، يتيح لك عقد إيجار (sewa) من مالك حقيقي بأجرة حقيقية، يُبرم أمام كاتب عدل، استخدام الأرض لمدة متفق عليها. وبموجب القانون المدني، لا يُنهي بيع الأرض إيجارًا قائمًا ما لم ينص عقد الإيجار على ذلك. ويشرح استئجار الأراضي الشروط التي ينبغي البحث عنها.

وبالنسبة إلى مشروع مع شريك إندونيسي، يمتلك الشريك أسهمًا بحق خاص به، مدفوعة مما يقدمه من مساهمة، ويحدد اتفاق المساهمين الأصوات ومقاعد مجلس الإدارة وتوزيعات الأرباح والخروج. وحيث تضع القائمة الإيجابية سقفًا للملكية الأجنبية، يحدد السقف توزيع الحصص. وأي خطاب جانبي يمنح الأجنبي أكثر من ذلك هو من نوع الاتفاقات التي تبطلها المادة 33.

قبل أن توقّع على أي شيء

إذا اقترح بائع أو وسيط أو شريك وضع الأرض أو الأسهم باسم محلي في الوقت الحالي، فاسأل عن الحق الذي ستحوزه باسمك أو باسم شركتك، واحصل على جواب كاتب العدل أو PPAT كتابةً. وإذا كان الجواب لا شيء، فالمشكلة في الهيكل نفسه، مهما كان السعر.

وإذا كنت بالفعل في ترتيب ملكية اسمية، فتحرّك ما دامت العلاقات جيدة. ومن الحلول نقل الأصل إلى صورة قانونية: منزل ينتقل إلى Hak Pakai باسمك، أو أرض إلى PT PMA، حيث يتحول التملك الحر إلى HGB. وهذا يحتاج إلى توقيع المالك الاسمي ويترتب عليه ما يترتب عادةً من ضرائب نقل ورسوم. وتحقق كذلك من أن سجل مساهمي شركتك وتقرير المستفيد الحقيقي يطابقان من دفع فعلًا.