차명 약정이 실패하는 이유와 대안

차명 약정은 토지나 회사 지분을 인도네시아인의 이름으로 올려 두고, 대금은 외국인이 내면서 별도 합의로 통제권을 유지하려는 방식입니다. 흔히 형식적인 절차인 것처럼 소개됩니다. 인도네시아 법에서는 무효입니다.

자산은 증서나 주주명부에 이름이 올라 있는 사람의 것입니다. 외국인을 보호하려고 만든 별도 합의는 바로 법이 무효로 하는 부분입니다. 그래서 차명 약정은 사망, 이혼, 불화가 닥치기 전까지만 유지되는 경우가 많습니다.

차명 거래가 짜이는 방식

명의를 빌려주는 인도네시아 시민(명의 대여자)은 흔히 배우자, 직원, 친구이며, 외국인의 돈으로 자유보유권 토지(Hak Milik)를 사거나 외국인을 위해 현지 회사의 지분을 보유합니다. 그다음 여러 서류로 이 자산을 다시 외국인에게 묶어 둡니다.

• 매수 대금을 명의 대여자에게 빌려주었다는 대여 계약서
• 명의 대여자가 외국인을 대신해 토지나 지분을 보유한다는 확인서
• 매각 위임장(철회할 수 없다고 명시하는 경우가 많음)
• 명의 대여자가 외국인에게 내주는 장기 임대차 계약
• 지분 질권 설정, 또는 외국인이 보관하는 증서 원본

서류 하나하나는 평범해 보일 수 있습니다. 하지만 합쳐 놓으면 의도가 드러나고, 법이 보는 것은 의도입니다.

법은 무엇이라고 하는가

기본 토지법(1960년 법률 제5호) 제21조에 따라 자유보유권은 인도네시아 시민만 가질 수 있습니다. 이어 제26조는 자유보유권을 외국인에게 직접 또는 간접적으로 이전하려는 매매, 증여, 교환, 유증, 그 밖의 행위를 무효로 합니다. 땅은 국가에 귀속됩니다. 저당권처럼 다른 사람이 그 땅에 가진 권리는 그대로 유지됩니다. 소유자에게 지급한 돈은 돌려받을 수 없습니다. “간접적으로”라는 표현이 차명 구조까지 포괄합니다.

지분은 투자법(2007년 법률 제25호) 제33조의 적용을 받습니다. 유한책임회사(perseroan terbatas, PT)의 내국인·외국인 투자자는 지분이 다른 사람을 위해, 그 사람을 대신해 보유된다고 확인하는 계약이나 진술을 해서는 안 됩니다. 그렇게 하면 법에 따라 무효입니다. 이 규칙은 투자 포지티브 리스트의 외국인 지분 제한을 현지인 이름으로 피해 가는 것을 막습니다.

무효란 그 합의가 처음부터 법적 효력이 없었다는 뜻이므로, 법원에 집행을 요청해도 집행할 것이 없습니다. 자산은 증서나 명부에 이름이 있는 사람에게 남거나, 제26조가 적용되면 국가에 귀속됩니다. 위임장도 도움이 되지 않습니다. 토지 등록에 관한 1997년 정부 규정 제24호는 당사자가 실질적으로 토지 이전에 해당하는 절대 위임장에 따라 행동하는 경우 토지 증서 작성관(PPAT)이 증서 작성을 거부하도록 정하고 있습니다.

투자자가 자산을 잃는 경로

손실은 법정이 아니라 명의 대여자의 삶에서 시작되는 경우가 많습니다.

명의 대여자가 사망합니다. 토지나 지분은 명의 대여자의 상속인에게 넘어가는데, 상속인은 그 약정을 들어 본 적조차 없을 수 있고 무효인 합의에 구속되지도 않습니다.

명의 대여자가 이혼합니다. 혼인 중에 취득한 재산은 혼인법(1974년 법률 제1호) 제35조에 따라 부부 공동재산이므로 배우자가 지분을 주장할 수 있고, 매각에는 배우자의 동의가 필요합니다.

명의 대여자가 빚을 집니다. 자산은 법적으로 명의 대여자의 것이므로 채권자가 그 자산에 권리를 행사할 수 있고, 명의 대여자가 설정한 저당권은 그 토지를 구속합니다.

관계가 틀어집니다. 명의 대여자는 자산을 팔거나 담보로 돈을 빌릴 수 있고, 건축 승인부터 권리 연장에 이르기까지 필요한 서류에 서명을 거부할 수도 있습니다. 외국인에게 남는 것은 법원이 집행해 주지 않는 서류뿐입니다.

외국인이 사망합니다. 상속인이 물려받는 것은 땅이 아니라 무효인 합의입니다.

실소유자 보고

2018년 대통령령 제13호는 회사가 실소유자를 파악해 보고하도록 요구하며, 보고할 때는 정보가 사실이라는 진술을 첨부해야 합니다. PT의 실소유자는 다음 중 하나에 해당하는 개인입니다. 지분이나 의결권의 25%를 넘게 보유하는 사람, 연간 이익의 25%를 넘게 받는 사람, 이사와 감사를 임면할 수 있는 사람, 누구의 승인도 받지 않고 회사를 통제하는 사람, 회사에서 이익을 얻는 사람, 지분 뒤에 있는 자금의 실제 주인입니다.

마지막 기준이 차명 지분 보유를 걸러 냅니다. 명의 대여자 뒤에 있는 투자자는 실소유자이며 보고되어야 합니다. 투자자를 명시한 보고서는 그 약정을 공식 기록에 올립니다. 투자자를 뺀 보고서는 거짓이 되며, 이 규정은 자금세탁과 테러 자금 조달을 막기 위해 만들어졌습니다. 법무부는 보고하지 않은 회사의 명단을 공개합니다.

대안

차명 거래 뒤에 있는 목적 대부분에는 합법적인 경로가 있습니다.

주거용으로는 외국인이 사용권(Hak Pakai)에 기반한 주택이나 구분소유 호실 하나를 자기 이름으로 보유할 수 있으며, 한도는 외국인의 부동산 매수에 나와 있습니다.

사업용 토지의 경우 외국인 소유 회사(PT PMA)가 자기 이름으로 건축권(Hak Guna Bangunan, HGB)을 보유할 수 있고, 농장에는 재배권(Hak Guna Usaha, HGU)을 보유할 수 있습니다. 회사 측면은 PT PMA 설립에서 다룹니다.

소유 없이 사용만 하려는 경우, 진짜 소유자와 실제 임대료로 공증인 앞에서 맺은 임대차(sewa)가 합의한 기간 동안 그 땅을 쓸 수 있게 해 줍니다. 민법에 따르면 땅을 팔아도 기존 임대차는 임대차 계약에 그렇게 정해 두지 않는 한 끝나지 않습니다. 살펴볼 조건은 토지 임차에서 다룹니다.

인도네시아 파트너와 하는 사업이라면, 파트너가 자기 몫으로 지분을 소유하되 그 대금은 파트너가 출자하는 것으로 치르고, 주주 간 계약으로 의결권, 이사회 자리, 배당, 투자 회수 방식을 정합니다. 포지티브 리스트가 외국인 지분에 상한을 두는 경우에는 그 상한이 지분 배분을 정합니다. 외국인에게 더 많이 주는 이면 합의서는 제33조가 무효로 하는 바로 그런 합의입니다.

서명하기 전에

매도인, 중개인, 파트너가 일단 토지나 지분을 현지인 이름으로 해 두자고 제안하면, 투자자 본인이나 투자자의 회사 명의로 어떤 권리를 보유하게 되는지 물어보고, 공증인이나 PPAT의 답을 서면으로 받으십시오. 답이 없다면 가격이 얼마든 문제는 그 구조입니다.

이미 차명 약정에 들어와 있다면 관계가 좋을 때 움직이십시오. 한 가지 방법은 자산을 합법적인 형태로 옮기는 것입니다. 주택은 본인 명의의 Hak Pakai로, 토지는 PT PMA로 옮기며 이때 자유보유권은 HGB가 됩니다. 이를 위해서는 명의 대여자의 서명이 필요하고 통상의 이전 관련 세금과 수수료가 따릅니다. 회사의 주주명부와 실소유자 보고서가 실제로 대금을 낸 사람과 일치하는지도 확인하십시오.