Pengaturan nominee: mengapa gagal dan apa penggantinya

Pengaturan nominee menempatkan tanah atau saham perusahaan atas nama orang Indonesia, sementara orang asing yang membayarnya dan berusaha mempertahankan kendali lewat perjanjian sampingan. Pengaturan ini sering disajikan sebagai formalitas. Menurut hukum Indonesia, pengaturan itu batal demi hukum.

Aset itu menjadi milik orang yang namanya tercantum pada sertifikat atau dalam daftar pemegang saham. Perjanjian sampingan yang dimaksudkan untuk melindungi orang asing justru bagian yang dibatalkan hukum, sehingga pengaturan ini cenderung bertahan hanya sampai terjadi kematian, perceraian, atau perselisihan.

Bagaimana pengaturan nominee disusun

Seorang warga negara Indonesia, sering kali pasangan, karyawan, atau teman, membeli tanah Hak Milik dengan uang orang asing atau memegang saham di perusahaan lokal untuk orang asing. Lalu sekumpulan dokumen mengikat aset itu kembali kepada orang asing:

• perjanjian pinjaman yang menyatakan uang pembelian dipinjamkan kepada nominee
• pernyataan bahwa nominee memegang tanah atau saham itu untuk dan atas nama orang asing
• surat kuasa menjual, yang sering dinyatakan tidak dapat dicabut
• sewa jangka panjang dari nominee kepada orang asing
• gadai saham, atau sertifikat asli yang disimpan oleh orang asing

Setiap dokumen bisa tampak biasa jika dilihat sendiri-sendiri. Bersama-sama, dokumen-dokumen itu menunjukkan niatnya, dan niatlah yang dilihat hukum.

Apa kata hukum

Hanya warga negara Indonesia yang dapat memegang Hak Milik, menurut Pasal 21 Undang-Undang Pokok Agraria (UU Nomor 5 Tahun 1960). Pasal 26 kemudian menyatakan batal demi hukum setiap jual beli, penukaran, hibah, wasiat, atau perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan Hak Milik kepada orang asing, secara langsung maupun tidak langsung. Tanahnya jatuh kepada negara. Hak yang dipegang pihak lain di atasnya, seperti Hak Tanggungan, tetap berlaku. Uang yang sudah dibayarkan kepada pemilik tidak dapat diminta kembali. Frasa “tidak langsung” mencakup struktur nominee.

Saham diatur oleh Pasal 33 UU Penanaman Modal (UU Nomor 25 Tahun 2007). Penanam modal dalam negeri maupun asing pada perseroan terbatas (PT) dilarang membuat perjanjian atau pernyataan yang menegaskan bahwa kepemilikan saham dalam PT adalah untuk dan atas nama orang lain. Jika dibuat, perjanjian atau pernyataan itu batal demi hukum. Aturan ini mencegah nama orang lokal dipakai untuk menerobos batas kepemilikan asing dalam daftar positif investasi.

Batal demi hukum berarti perjanjian itu tidak pernah berakibat hukum, sehingga pengadilan yang diminta menegakkannya tidak punya apa pun untuk ditegakkan. Aset tetap berada pada orang yang tercantum pada sertifikat atau daftar, atau jatuh kepada negara jika Pasal 26 berlaku. Surat kuasa pun tidak membantu. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah memerintahkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menolak membuat akta ketika salah satu pihak bertindak berdasarkan kuasa mutlak yang pada hakikatnya merupakan pemindahan hak atas tanah.

Bagaimana investor kehilangan aset

Kerugian sering bermula dari kehidupan nominee, bukan di pengadilan.

Nominee meninggal dunia. Tanah atau saham berpindah ke ahli waris nominee, yang mungkin belum pernah mendengar tentang pengaturan itu dan tidak terikat oleh perjanjian yang batal.

Nominee bercerai. Harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama menurut Pasal 35 UU Perkawinan (UU Nomor 1 Tahun 1974), sehingga pasangannya dapat menuntut bagian, dan penjualan memerlukan persetujuan pasangan.

Nominee berutang banyak. Secara hukum aset itu milik nominee, sehingga kreditur dapat mengejarnya, dan Hak Tanggungan yang ditandatangani nominee mengikat tanah itu.

Hubungan memburuk. Nominee dapat menjual aset, meminjam dengan menjaminkannya, atau menolak menandatangani apa yang dibutuhkan aset itu, mulai dari persetujuan bangunan hingga perpanjangan hak. Orang asing hanya memegang dokumen yang tidak akan ditegakkan pengadilan.

Orang asing meninggal dunia. Ahli warisnya mewarisi perjanjian yang batal, bukan tanahnya.

Pelaporan pemilik manfaat

Peraturan Presiden Nomor 13 Tahun 2018 mewajibkan perusahaan mengidentifikasi pemilik manfaatnya dan melaporkannya, disertai pernyataan bahwa informasinya benar. Bagi sebuah PT, pemilik manfaat adalah perseorangan yang memiliki lebih dari 25% saham atau hak suara, menerima lebih dari 25% laba tahunan, dapat mengangkat atau memberhentikan direksi dan komisaris, mengendalikan perusahaan tanpa memerlukan otorisasi siapa pun, menerima manfaat dari perusahaan itu, atau merupakan pemilik sebenarnya dari dana yang digunakan untuk saham.

Kriteria terakhir itu menjerat kepemilikan saham nominee. Investor di balik nominee adalah pemilik manfaat dan harus dilaporkan. Laporan yang menyebut nama investor itu membuat pengaturan tersebut tercatat secara resmi. Laporan yang tidak menyebutnya adalah laporan yang tidak benar, berdasarkan peraturan yang dibuat untuk memerangi pencucian uang dan pendanaan terorisme. Kementerian Hukum menerbitkan daftar perusahaan yang belum melapor.

Apa yang bisa dipakai sebagai gantinya

Sebagian besar tujuan di balik pengaturan nominee punya jalur yang sah.

Untuk tempat tinggal, orang asing dapat memegang rumah di atas Hak Pakai atau satuan rumah susun atas namanya sendiri, dalam batas-batas yang dijelaskan di membeli properti sebagai orang asing.

Untuk tanah usaha, perusahaan milik asing (PT PMA) dapat memegang Hak Guna Bangunan (HGB) atas namanya sendiri, atau Hak Guna Usaha (HGU) untuk perkebunan. Mendirikan PT PMA membahas sisi perusahaannya.

Untuk penggunaan tanpa kepemilikan, sewa dari pemilik yang sebenarnya dengan uang sewa yang riil, dibuat di hadapan notaris, memberi Anda hak memakai tanah itu selama jangka waktu yang disepakati. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, penjualan tanah tidak mengakhiri sewa yang sudah ada kecuali perjanjian sewa menyatakan demikian. Menyewa tanah membahas ketentuan yang perlu diperhatikan.

Untuk proyek bersama mitra Indonesia, mitra memiliki saham atas haknya sendiri, dibayar dengan kontribusinya, dan perjanjian pemegang saham mengatur hak suara, kursi di dewan direksi dan komisaris, dividen, dan mekanisme keluar. Jika daftar positif membatasi kepemilikan asing, batas itulah yang menentukan pembagiannya. Surat sampingan yang memberi orang asing lebih banyak adalah jenis perjanjian yang dibatalkan Pasal 33.

Sebelum Anda menandatangani apa pun

Jika penjual, agen, atau mitra menyarankan agar tanah atau saham untuk sementara diatasnamakan orang lokal, tanyakan hak apa yang akan Anda pegang atas nama Anda sendiri atau atas nama perusahaan Anda, dan minta jawaban notaris atau PPAT secara tertulis. Jika jawabannya tidak ada, strukturnya yang bermasalah, berapa pun harganya.

Jika Anda sudah terlibat dalam pengaturan nominee, bertindaklah selagi hubungan masih baik. Salah satu solusinya adalah memindahkan aset ke bentuk yang sah: rumah menjadi Hak Pakai atas nama Anda, atau tanah masuk ke PT PMA, tempat Hak Milik menjadi HGB. Langkah itu memerlukan tanda tangan nominee dan dikenai pajak serta biaya pengalihan yang lazim. Periksa juga bahwa daftar pemegang saham perusahaan Anda dan laporan pemilik manfaat sesuai dengan siapa yang sebenarnya membayar.