Membeli properti di Indonesia sebagai orang asing

Orang asing perseorangan dapat memiliki hunian di Indonesia, tetapi hanya dalam dua bentuk: rumah di atas Hak Pakai yang terdaftar, atau unit di gedung apartemen komersial. Hak Milik tetap tertutup. Aturannya bersumber dari Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, peraturan Kementerian ATR/BPN di tahun yang sama, dan keputusan tahun 2022 tentang harga minimum.

Kepemilikan ini nyata. Hak ini didaftarkan di kantor pertanahan, dan bisa dijual, dijaminkan, serta diwariskan. Cakupannya lebih sempit daripada yang dimiliki warga negara Indonesia, dan sebagian besar masalah yang menimpa pembeli asing bermula dari upaya menyiasatinya.

Apa yang bisa dimiliki orang asing

Untuk rumah, hak atas tanahnya harus berupa Hak Pakai. Hak ini bisa berdiri di atas tanah negara, di atas Hak Milik orang lain melalui akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), atau di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL) melalui perjanjian dengan pemegang HPL. Jika rumah yang Anda beli berdiri di atas Hak Milik atau Hak Guna Bangunan (HGB), haknya diubah menjadi Hak Pakai sebagai bagian dari pembelian. Hak atas tanah di Indonesia menjelaskan masing-masing hak itu.

Hak Pakai di atas tanah negara atau HPL berlaku paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun lagi. Hak Pakai di atas Hak Milik orang lain berlaku paling lama 30 tahun dan hanya bisa diperbarui lewat akta baru dengan pemilik tanah, sehingga masa depannya bergantung pada pemilik itu. Ketika jangka waktunya habis, tanah kembali ke negara atau pemegang HPL. Mantan pemegang hak yang mematuhi ketentuannya dapat diberi prioritas untuk pemberian hak baru.

Untuk apartemen, orang asing dapat memegang hak milik atas satuan rumah susun di gedung yang berdiri di atas tanah Hak Pakai atau HGB. Peraturan itu menempatkan gedung semacam ini di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas, kawasan industri, dan “kawasan ekonomi lainnya”, yang menurut definisinya mencakup kawasan perkotaan dan pariwisata. Bagian pemilik asing atas tanah di bawah gedung tidak diperhitungkan.

Siapa yang memenuhi syarat dan batasannya

Syaratnya adalah dokumen keimigrasian. Pasal 69 peraturan itu beserta penjelasannya mendefinisikannya sebagai visa, paspor, atau izin tinggal. Tanyakan sejak awal kepada PPAT dokumen mana yang akan diminta oleh kantor pertanahan.

Peraturan Kementerian ATR/BPN menambahkan batasan untuk rumah tapak: satu bidang tanah per orang atau keluarga, luas tanah tidak lebih dari 2.000 meter persegi, dan rumah dalam kategori mewah. Menteri dapat mengizinkan lebih dari itu jika pembelian tersebut berdampak ekonomi dan sosial yang positif. Apartemen harus berada di gedung komersial. Dalam kedua kasus, properti itu untuk ditinggali.

Keputusan tertanggal 12 September 2022 (nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022) menetapkan harga pembelian minimum bagi orang asing di setiap provinsi. Angka ini adalah batas bawah menurut hukum, bukan nilai pasar. Di Kalimantan Timur batas bawahnya Rp2 miliar untuk rumah tapak dan Rp1 miliar untuk apartemen. Kalimantan Barat, Tengah, Selatan, dan Utara tidak disebut, sehingga batas bawah umum sebesar Rp1 miliar berlaku untuk keduanya. Kementerian dapat mengubah angka-angka ini melalui keputusan, jadi minta PPAT memastikan angka yang berlaku sebelum Anda menyepakati harga.

Menikah dengan warga negara Indonesia

Warga negara Indonesia yang menikah dengan orang asing dapat memegang hak yang sama seperti warga negara lainnya, termasuk Hak Milik, tetapi hanya jika tanahnya bukan harta bersama dalam perkawinan. Pasal 70 peraturan itu meminta bukti berupa perjanjian di hadapan notaris yang memisahkan harta pasangan suami istri. Sejak Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015 tanggal 27 Oktober 2016, perjanjian itu dapat dibuat selama perkawinan, tidak hanya sebelum menikah.

Tanpa perjanjian itu, Hak Milik yang dibeli selama perkawinan menjadi harta bersama. Undang-Undang Pokok Agraria (UU Nomor 5 Tahun 1960) memberi waktu satu tahun kepada orang asing yang memperoleh Hak Milik lewat harta perkawinan untuk melepaskannya. Setelah itu hak tersebut hapus dan tanahnya jatuh ke negara.

Menjual, mewariskan, dan meninggalkan Indonesia

Anda dapat menjual rumah di atas Hak Pakai atau apartemen kepada siapa pun yang berhak memegangnya. Pembeli yang berkewarganegaraan Indonesia mengambil alih Hak Pakai itu dan kemudian dapat mengajukan peningkatan Hak Pakai untuk rumah tinggal menjadi Hak Milik, yang diizinkan peraturan bagi warga negara. Hak Pakai berjangka juga dapat dijaminkan ke bank.

Ketika pemilik asing meninggal dunia, rumah itu beralih kepada ahli waris. Ahli waris asing memerlukan dokumen keimigrasian, seperti pembeli asing mana pun. Berdasarkan Pasal 50, pemegang Hak Pakai yang tidak lagi memenuhi syarat punya waktu satu tahun untuk menjual atau mengalihkan haknya, kalau tidak hak itu berakhir demi hukum. Rencanakan jalan keluarnya sebelum membeli, terutama jika masa tinggal Anda di Indonesia bergantung pada satu pekerjaan atau satu proyek.

Yang tidak boleh Anda lakukan

Penjualan Hak Milik kepada orang asing batal demi hukum menurut Pasal 26 Undang-Undang Pokok Agraria. Tanahnya jatuh ke negara, dan uang yang sudah dibayarkan kepada penjual tidak dapat dituntut kembali. Membeli atas nama teman warga negara Indonesia tidak menyelesaikan masalah ini, karena undang-undang juga menjangkau peralihan secara tidak langsung. Pengaturan nominee menjelaskan bagaimana pembeli kehilangan properti dengan cara itu.

Jika Anda menginginkan gudang, kantor, sebidang tanah untuk dikembangkan, atau lebih dari satu rumah, jalur perorangan tidak cocok. Perusahaan milik asing (PT PMA) dapat memegang HGB untuk usahanya, dan mendirikan PT PMA membahas jalur tersebut.

Sebelum Anda menandatangani

• Minta PPAT memastikan bahwa hak atas tanah penjual dapat menjadi Hak Pakai dan bahwa harganya memenuhi batas bawah untuk provinsi tersebut.
• Periksa sertifikat di kantor pertanahan sebelum uang berpindah tangan, seperti diuraikan dalam cara memeriksa sertifikat tanah.
• Untuk Hak Pakai di atas Hak Milik orang lain, baca aktanya untuk mengetahui jangka waktu, syarat pembaruan, dan apa yang telah dijanjikan pemilik.
• Dapatkan setiap pajak dan biaya secara tertulis, beserta pihak yang membayarnya.
• Tentukan siapa yang akan mewarisi, dan apakah orang itu akan memenuhi syarat untuk memegang properti tersebut.