Tanah belum terdaftar: SKT, girik, dan segel

Banyak tanah di Kalimantan dipegang berdasarkan surat, bukan sertifikat. Surat itu biasanya berupa pernyataan dari kepala desa, lurah, atau camat bahwa seseorang menguasai suatu bidang tanah. Surat itu bisa menjadi awal dari sebuah hak atas tanah, tetapi belum merupakan hak itu sendiri.

Sejak 2 Februari 2026, jenis surat yang lebih lama memiliki bobot yang lebih kecil lagi daripada sebelumnya. Tanah di balik surat-surat itu tetap dapat didaftarkan, tetapi pembeli harus memperlakukan surat sebagai petunjuk yang perlu diperiksa, bukan sebagai bukti.

Apa saja surat-surat itu

Yang paling umum adalah surat keterangan tanah (SKT), surat keterangan ganti rugi (SKGR) yang mencatat pembayaran kepada pemegang sebelumnya, dan segel, istilah di Kalimantan Timur untuk surat jual beli atau surat klaim. Girik dan catatan desa sejenisnya awalnya merupakan bukti pembayaran pajak tanah, bukan hak atas tanah.

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tegas soal surat-surat ini. Menurut Pasal 97, SKT, SKGR, surat desa, atau surat sejenis dari kepala desa, lurah, atau camat hanya dapat digunakan sebagai petunjuk ketika tanah didaftarkan. Surat itu tidak membuktikan suatu hak.

Surat tanah umum ditemui di Kalimantan karena banyak tanah dibuka dari tanah negara atau hutan dengan cara dibersihkan dan digarap, dan karena pendaftaran tanah lambat menjangkau daerah pedesaan. Pada Oktober 2023, kantor wilayah Kementerian ATR/BPN di Kalimantan Timur menyatakan sekitar 80% bidang tanah di Kalimantan Timur dan Kalimantan Utara telah terdaftar, dan menetapkan 2025 sebagai target untuk sisanya. Di luar kota-kota utama, pembeli akan sering menjumpai surat tanah.

Tenggat 2 Februari 2026

Pasal 96 peraturan yang sama memberi perseorangan waktu lima tahun untuk mendaftarkan alat bukti tertulis atas tanah bekas milik adat. Peraturan itu mulai berlaku pada 2 Februari 2021, sehingga jangka waktunya berakhir pada 2 Februari 2026. Sejak itu bukti tersebut tidak lagi dihitung sebagai bukti hak atas tanah. Bukti itu hanya menjadi petunjuk dalam proses pendaftaran.

Penjelasan peraturan itu menyatakan bahwa tenggat tersebut tidak mengubah status tanahnya, dan kementerian telah menyatakan bahwa tanah semacam itu masih dapat disertifikatkan. Tidak ada yang kehilangan bidang tanah pada tanggal itu. Yang berubah adalah buktinya. Klaim kini lebih bertumpu pada penguasaan fisik, dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah menetapkan ujiannya: penguasaan selama 20 tahun atau lebih oleh pemohon dan para pendahulunya, dengan itikad baik dan secara terbuka, didukung oleh saksi yang dapat dipercaya, dan tidak disengketakan oleh masyarakat adat, desa, atau pihak lain sebelum maupun selama pengumuman.

Pendaftaran sistematis (PTSL)

Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) milik pemerintah mengukur dan mendaftarkan setiap bidang tanah di satu desa sekaligus. Pasal 87 peraturan tahun 2021 mewajibkan pemilik ikut serta, dan pemilik yang tidak ikut harus mendaftarkan tanahnya secara sporadik, yaitu satu per satu.

Kedua jalur berakhir dengan pengumuman bidang tanah yang telah diukur dan pemilik yang mengklaimnya: 14 hari kalender pada pendaftaran sistematis dan 30 hari pada pendaftaran sporadik. Pada saat itulah tetangga, ahli waris, dan pembeli terdahulu mengajukan keberatan. Bagi pembeli, itu ujian yang berguna, karena bidang tanah yang lolos pengumuman tanpa keberatan memiliki risiko tersembunyi yang lebih kecil daripada yang belum pernah melalui pengumuman.

Di mana transaksi tanah bersurat sering bermasalah

• Ada dua surat untuk tanah yang sama, yang diterbitkan oleh kepala desa yang berbeda selama bertahun-tahun, atau satu surat dipakai untuk menjual bidang tanah dua kali. Tidak ada register pusat yang mencatat surat, sehingga Anda tidak bisa mencari penjualan sebelumnya.
• Surat itu mencakup tanah di dalam kawasan hutan yang telah ditetapkan, konsesi perkebunan kelapa sawit, izin pertambangan, atau klaim adat. Kantor pertanahan tidak akan menyertifikatkan tanah di kawasan hutan sebelum tanah itu dilepaskan, seperti dijelaskan dalam status kawasan hutan.
• Batas-batasnya dijelaskan dengan nama tetangga, pohon, dan anak sungai, bukan koordinat, sehingga luas di atas kertas dan di lapangan berbeda.
• Orang yang menjual bukan orang yang menguasai tanah itu, atau para ahli waris tidak sepakat soal penjualannya.
• Sertifikat baru masih dapat digugat. Menurut Pasal 32 peraturan tahun 1997, pihak yang mengajukan keberatan secara tertulis atau menggugat dalam waktu lima tahun sejak diterbitkan masih dapat mempersoalkannya. Setelah lima tahun, pemilik yang memperolehnya dengan itikad baik dan menguasai tanahnya dilindungi.

Membeli tanah yang dipegang dengan surat

Perlakukan pembelian ini sebagai proyek pendaftaran dengan penjualan di akhirnya. Kumpulkan setiap surat dalam rantainya, mundur sampai pembukaan lahan yang pertama, dan konfirmasikan setiap tanda tangan kepada kantor desa dan kecamatan yang menerbitkannya. Susuri batas-batasnya bersama para tetangga dan kepala desa, dan tanyakan siapa yang menggarap atau memakai tanah itu sekarang. Periksa status hutan dan rencana tata ruang sebelum Anda menyepakati harga, dan baca tanah adat dan persetujuan masyarakat jika ada klaim adat di sekitarnya.

Lalu buat kesepakatan itu bersyarat. Bayar sebagian kecil pada saat penandatanganan, dan sisanya hanya ketika sertifikat sudah terbit dan akta jual beli ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Tuliskan tenggat pendaftaran dan pengembalian dana jika gagal. Setelah sertifikat ada, lakukan pemeriksaan dalam cara memeriksa sertifikat tanah seperti pada bidang tanah bersertifikat mana pun.