未登記土地：SKT、girik 與 segel

加里曼丹有很多土地是憑信函而不是證書持有。這類信函通常是村長、里長（lurah）或區長（camat）出具的聲明，表示某人控制著一塊土地。它可以是取得產權的起點，但它本身不是產權。

自 2026 年 2 月 2 日起，較舊類型的信函，分量比以前更輕。信函背後的土地仍然可以登記，但買家必須把信函當作待查證的線索，絕不能當作證明。

這些信函是什麼

常見的有土地信函（surat keterangan tanah, SKT）、記錄支付給前任持有人款項的補償信函（surat keterangan ganti rugi, SKGR），以及 segel，這是東加里曼丹用來稱呼買賣信函或主張信函的用語。Girik 與類似的村級紀錄，起初是繳納土地稅的證明，而不是產權。

2021 年第 18 號政府規章對此說得很直白。依第 97 條，SKT、SKGR、村級信函，或村長、里長或區長出具的任何類似信函，在土地登記時只能作為參考線索（petunjuk），不能證明權利。

信函在加里曼丹很常見，因為許多土地是透過開墾與耕作，從國有土地或森林開闢出來，也因為登記遲遲未能推展到農村地區。2023 年 10 月，土地部東加里曼丹辦事處表示，東加里曼丹與北加里曼丹約 80% 的土地筆數已完成登記，並把 2025 年訂為其餘部分的目標。在主要城鎮以外，買家經常會遇到信函。

2026 年 2 月 2 日的期限

同一規章的第 96 條，給予個人 5 年的時間，登記原習慣法（adat）所有權的書面證據。該規章自 2021 年 2 月 2 日生效，因此期限在 2026 年 2 月 2 日屆滿。自此，這類證據不再被視為土地權利的證明，在登記過程中只是一項參考線索。

該規章的條文說明指出，這個期限並不改變土地的地位，土地部也表示，這類土地仍可核發證書。沒有人在那天失去一塊土地。改變的是證據。如今，主張更依賴實際占有，而關於土地登記的 1997 年第 24 號政府規章訂出了檢驗標準：申請人及其前手占有達 20 年以上，出於善意且公開，有可信的證人佐證，並且在公告之前或公告期間，沒有受到習慣法社區、村或任何其他人的爭議。

系統性登記（PTSL）

政府的全面系統性土地登記計畫（Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, PTSL），會一次辦理並登記一個村裡的每一筆土地。2021 年規章第 87 條要求所有人參與，不參與的所有人則必須個別登記土地。

兩條途徑最後都會對已測量的土地與主張的所有人進行公告：系統性登記為 14 個日曆天，個別登記為 30 個日曆天。鄰人、繼承人與先前的買家，就是在這個時候提出異議。對買家來說，這是一項有用的檢驗，因為通過公告而沒有異議的土地，比從未公開過的土地隱藏的風險較少。

信函交易哪裡容易出錯

• 同一塊土地存在兩份信函，是多年來由不同的村長簽發，或同一份信函被用來把土地賣兩次。沒有任何中央登記簿會記錄信函，所以您無法查到更早的買賣。
• 信函涵蓋的土地，位於已劃定的森林區域、油棕特許區、採礦執照或習慣法主張的範圍之內。土地局在森林區域的土地被釋出之前，不會為它核發證書，詳見森林區域狀態。
• 界線是以鄰居的姓名、樹木和溪流來描述，而不是座標，所以紙面上的面積與實地的面積不一致。
• 出售的人並不是實際控制土地的人，或是繼承人對出售意見不一致。
• 新核發的證書仍可能被挑戰。依 1997 年規章第 32 條，主張人若在證書核發後 5 年內以書面提出異議或提起訴訟，仍可對其提出爭執。5 年後，出於善意取得並實際占有土地的所有人受到保護。

購買憑信函持有的土地

把這筆購買視為一項登記專案，買賣是最後一步。蒐集這條取得鏈上的每一份信函，一路追溯到這塊土地最初被開墾之時，並向簽發的村辦公室與區辦公室確認每一個簽名。與鄰居和村長一起走一遍界線，並詢問現在是誰在耕作或使用這塊土地。在談定價格之前，先查核森林區域狀態與空間規劃；若附近有任何習慣法主張，請閱讀習慣法土地與社區同意一文。

接著把交易設為附條件。簽約時只付一小部分，餘款要等證書核發、並在土地契據官（PPAT）面前簽署買賣契據之後才付。把登記的期限，以及登記失敗時的退款，都寫下來。證書一旦存在，就依照如何查核土地證書的各項查核來做，就像處理任何已有產權的土地一樣。