Terres non enregistrées : SKT, girik et segel

Beaucoup de terres du Kalimantan sont détenues sur lettre, et non sur certificat. La lettre est généralement une déclaration d’un chef de village, d’un chef de quartier (lurah) ou d’un chef de sous-district (camat) selon laquelle une personne contrôle une parcelle. Elle peut être le point de départ d’un titre. Elle n’en est pas un.

Depuis le 2 février 2026, les anciens types de lettres pèsent encore moins qu’avant. Les terres qui les sous-tendent peuvent toujours être enregistrées, mais l’acheteur doit traiter une lettre comme une piste à vérifier, jamais comme une preuve.

Ce que sont ces lettres

Les plus courantes sont la lettre de déclaration foncière (surat keterangan tanah, SKT), la lettre d’indemnisation (surat keterangan ganti rugi, SKGR), qui consigne un paiement à l’ancien détenteur, et le segel, terme employé au Kalimantan oriental pour une lettre de vente ou de revendication. Le girik et les registres de village semblables ont commencé comme preuves du paiement de l’impôt foncier, et non comme des titres.

Le règlement gouvernemental n° 18 de 2021 est sans détour à leur sujet. Selon l’article 97, une SKT, une SKGR, une lettre de village ou toute lettre semblable d’un chef de village, d’un lurah ou d’un camat ne peut servir que d’indication (petunjuk) lors de l’enregistrement de la terre. Elle ne prouve aucun droit.

Les lettres sont courantes au Kalimantan parce que beaucoup de terres ont été gagnées sur le domaine de l’État ou sur la forêt, par défrichement et mise en culture, et parce que l’enregistrement a tardé à atteindre les zones rurales. En octobre 2023, le bureau du ministère des Affaires foncières au Kalimantan oriental a indiqué qu’environ 80 % des parcelles du Kalimantan oriental et du Kalimantan du Nord étaient enregistrées, et il a fixé 2025 comme objectif pour le reste. Hors des principales villes, un acheteur rencontrera souvent des lettres.

L’échéance du 2 février 2026

L’article 96 du même règlement a donné aux particuliers cinq ans pour faire enregistrer les écrits qui attestent d’une ancienne propriété coutumière (adat). Le règlement est entré en vigueur le 2 février 2021 : le délai a donc pris fin le 2 février 2026. Depuis, ces écrits ne valent plus preuve d’un droit foncier. Ils ne sont qu’une indication dans la procédure d’enregistrement.

Les notes explicatives du règlement précisent que l’échéance ne modifie pas le statut de la terre, et le ministère a dit que ces terres peuvent encore être certifiées. Personne n’a perdu de parcelle à cette date. Ce qui a changé, c’est la preuve. Une revendication repose désormais davantage sur la possession matérielle, et le règlement gouvernemental n° 24 de 1997 sur l’enregistrement foncier en fixe le critère : 20 ans ou plus de possession par le demandeur et ses prédécesseurs, de bonne foi et au grand jour, attestée par des témoins dignes de confiance, et non contestée par la communauté coutumière, le village ou quiconque avant ou pendant l’annonce publique.

L’enregistrement systématique (PTSL)

Le programme gouvernemental d’enregistrement foncier systématique complet (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, PTSL) mesure et enregistre toutes les parcelles d’un village en une seule opération. L’article 87 du règlement de 2021 oblige les propriétaires à y participer, et un propriétaire qui ne le fait pas doit enregistrer sa terre individuellement.

Les deux voies se terminent par une annonce publique de la parcelle mesurée et du propriétaire revendiqué : 14 jours calendaires pour l’enregistrement systématique et 30 pour l’enregistrement individuel. C’est le moment où les voisins, les héritiers et les acheteurs antérieurs formulent leurs objections. Pour un acheteur, c’est un test utile, car une parcelle qui franchit son annonce sans objection comporte moins de risques cachés qu’une parcelle qui n’a jamais été exposée.

Là où les ventes sur lettre tournent mal

• Deux lettres existent pour la même terre, délivrées par des chefs de village différents au fil des ans, ou une même lettre sert à vendre deux fois la parcelle. Aucun registre central n’enregistre les lettres : vous ne pouvez donc pas rechercher une vente antérieure.
• La lettre porte sur une terre comprise dans une zone forestière désignée, une concession de palmier à huile, un périmètre de permis minier ou une revendication coutumière. Le bureau foncier ne certifie pas une terre en zone forestière tant qu’elle n’a pas été déclassée, comme l’explique l’article sur le statut de zone forestière.
• Les limites sont décrites par des noms de voisins, des arbres et des ruisseaux, et non par des coordonnées : la superficie sur le papier et celle du terrain diffèrent donc.
• La personne qui vend n’est pas celle qui contrôle la terre, ou les héritiers ne sont pas d’accord sur la vente.
• Un nouveau certificat peut encore être contesté. Selon l’article 32 du règlement de 1997, une personne qui revendique la terre et qui s’y oppose par écrit ou saisit un tribunal dans les cinq ans suivant la délivrance peut encore contester le certificat. Passé ce délai de cinq ans, le propriétaire qui l’a obtenu de bonne foi et qui occupe la terre est protégé.

Acheter une terre détenue sur lettre

Considérez l’achat comme un projet d’enregistrement qui se termine par une vente. Rassemblez chaque lettre de la chaîne, en remontant jusqu’au premier défrichement de la terre, et faites confirmer chaque signature par les bureaux du village et du sous-district qui l’ont délivrée. Parcourez les limites avec les voisins et le chef de village, et demandez qui cultive ou utilise la terre aujourd’hui. Vérifiez le statut forestier et le plan d’aménagement du territoire avant de vous mettre d’accord sur un prix, et lisez l’article sur les terres coutumières et le consentement des communautés s’il existe une revendication coutumière à proximité.

Rendez ensuite l’opération conditionnelle. Payez une petite partie à la signature, et le solde seulement quand un certificat a été délivré et qu’un acte de vente est signé devant un officier des actes fonciers (PPAT). Consignez par écrit le délai d’enregistrement et le remboursement en cas d’échec. Une fois le certificat établi, effectuez les vérifications décrites dans l’article sur la vérification d’un certificat foncier comme pour toute parcelle titrée.