Samarinda, Banjarmasin, Pontianak et les autres marchés urbains

Hors de Balikpapan, chaque marché urbain du Kalimantan repose sur une courte liste d’employeurs et d’activités. Dans la plupart, il s’agit d’un gouvernement provincial et du commerce fluvial qui dessert les plantations et les mines de l’intérieur. Savoir lequel de ces deux piliers fait vivre une ville vous indique qui louera votre bien ou l’achètera plus tard.

Les vérifications sont les mêmes partout : les papiers et le terrain. Ce qui change d’une ville à l’autre, c’est lequel des deux risque le plus de poser problème. Balikpapan fait l’objet de son propre article.

Samarinda

Samarinda est la capitale du Kalimantan oriental et sa ville la plus peuplée, sur le cours inférieur du fleuve Mahakam. Son économie repose sur l’administration, le commerce et le charbon extrait autour d’elle. L’autoroute à péage la relie à Balikpapan, et le territoire de la capitale, Nusantara, s’étend entre les deux villes. La demande vient des fonctionnaires, des commerçants et des familles dont le revenu dépend de l’exploitation minière et des services qui l’entourent.

Le charbon est ce qui distingue Samarinda. On l’a extrait à l’intérieur même des limites de la ville, et de nombreuses fosses ont été laissées ouvertes à l’arrêt de l’exploitation. Une parcelle proche d’une ancienne fosse ou située dans une zone couverte par un permis minier demande des vérifications supplémentaires sur le terrain et sur les cartes des permis, et l’article sur les fosses résiduelles explique pourquoi. Renseignez-vous aussi sur les inondations, surtout en terrain bas près du fleuve et des cours d’eau qui l’alimentent.

Banjarmasin et Banjarbaru

Banjarmasin est bâtie sur une île de delta, là où la rivière Martapura rejoint le fleuve Barito. C’est le principal port et la grande ville commerçante du Kalimantan du Sud, et en 2020, ses plus grands secteurs étaient l’industrie manufacturière, le commerce et la finance. Il n’y a pas d’exploitation minière dans la ville même.

Le sol est plat et marécageux, à environ 1 mètre au-dessus du niveau de la mer, et les rivières montent et descendent avec la marée. Certains quartiers sont inondés à marée haute. Pour un acheteur, cela place le niveau du plancher, les fondations et le drainage en tête de liste.

Banjarbaru, à environ 35 km au sud-est, est la capitale de la province depuis la loi n° 8 de 2022. Elle se trouve sur un terrain plus élevé, vers les monts Meratus, et possède le principal aéroport de la province, Syamsudin Noor. Les administrations qui s’y installent attirent des fonctionnaires et les services qui les accompagnent. Les deux villes font partie d’une même aire métropolitaine (Banjarbakula) : les parcelles de l’une et de l’autre se disputent donc les mêmes acheteurs.

Pontianak

Pontianak, capitale du Kalimantan occidental, se trouve là où la rivière Landak rejoint le Kapuas, près de l’équateur. C’est le centre de la province pour le commerce, l’hôtellerie et les services. Depuis le 9 août 2022, son port dispose aussi d’un terminal à Kijing, sur la côte de la régence de Mempawah, au nord, conçu pour de plus grands navires et pour l’industrie qui l’entoure.

Une grande partie du sol est un limon fluvial meuble, avec de la tourbe par endroits, et certains quartiers de la ville ont été bâtis sur des marais. Les fondations coûtent plus cher sur ce type de sol : demandez donc à un constructeur local ce qu’exige une parcelle avant d’en fixer le prix.

Palangka Raya

La capitale du Kalimantan central a été fondée en 1957 comme ville planifiée. Avec 2 853 kilomètres carrés, c’est la ville indonésienne qui possède la plus grande superficie terrestre, en grande partie de la forêt et de la tourbe. Son économie repose sur l’administration, les services, le commerce et la construction, et l’essentiel de la demande vient des fonctionnaires et de ceux qui les servent.

Le risque à vérifier est le feu. La brume de fumée provenant des feux de tourbe a durement touché la ville en 2015, puis de nouveau en 2019. Une parcelle sur tourbe en périphérie peut brûler, se tasser ou se révéler située dans une zone forestière désignée : vérifiez donc son historique d’incendies et son statut de zone forestière avant d’acheter.

Tarakan et Tanjung Selor

Tarakan est une ville insulaire, la seule ville du Kalimantan du Nord et sa plus grande localité. Le pétrole l’a rendue importante sous la domination néerlandaise, mais il ne pèse plus aujourd’hui que peu dans son économie, où la pêche et la transformation arrivent en tête. L’aéroport international Juwata et des ferries la relient à Nunukan, à Balikpapan et à Tawau, dans le Sabah. Sur une île, la surface constructible est limitée, et les parcelles proches de la côte et des mangroves demandent les mêmes contrôles d’inondation qu’une ville fluviale.

Tanjung Selor, la capitale de la province, est une localité de district de la régence de Bulungan, et non une ville. Siège du gouvernement provincial, elle attire des fonctionnaires et les services qu’ils utilisent. À l’est, sur la côte à Tanah Kuning, un parc industriel figure parmi les projets stratégiques nationaux. Les terrains proches d’un parc planifié se vendent souvent sur la foi du plan : vérifiez donc ce qui a été approuvé et construit, comme l’expose l’article sur les terrains industriels près des ports.

Vérifications dans toutes ces villes

• Faites vérifier le certificat au bureau foncier par l’officier des actes fonciers (PPAT). Une lettre foncière (Surat Keterangan Tanah, SKT) émanant d’un chef de village ou de sous-district atteste une revendication, et non un titre enregistré.
• Demandez au service d’aménagement du territoire de la ville le zonage de la parcelle et les éventuels projets de route ou de drainage qui la traversent.
• Visitez en saison des pluies, et à marée haute si la parcelle est proche d’un fleuve ou de la côte.
• Cherchez à savoir qui louerait ou achèterait chez vous, et quelle part de cette demande dépend d’un seul employeur ou d’un seul projet.
• En périphérie d’une ville, vérifiez le statut forestier et, autour de Samarinda, les permis miniers.