Terrains industriels et entrepôts près des ports du Kalimantan

Un terrain industriel au Kalimantan vaut ce à quoi il est relié. Une usine ou un entrepôt a besoin d’une route qui supporte les poids lourds, d’un port ou d’un appontement à portée, d’une alimentation électrique à la puissance dont il a besoin et d’un sol qui reste sec. Les parcelles qui réunissent tout cela sont rares, et la plupart se trouvent dans une poignée de parcs et de zones près des principaux ports.

Les papiers décident du reste. Une parcelle classée pour un autre usage, ou détenue sur un droit que vous ne pouvez pas renouveler, n’est pas un terrain industriel, aussi bien située soit-elle.

Parcs, zones et terrains situés en dehors

La loi sur l’industrie (loi n° 3 de 2014) exige qu’une usine soit implantée dans un parc industriel. Une usine peut se trouver en dehors d’un parc si son district ou sa ville n’en a pas, ou n’a plus de parcelles disponibles, mais elle doit alors se situer dans une zone que le plan d’aménagement du territoire réserve à l’industrie. Les petites et moyennes usines qui ne risquent pas de causer une pollution étendue en sont également dispensées, de même que les usines qui emploient des matières premières spéciales ou dont le procédé exige un emplacement particulier. Les parcs sont régis par le règlement gouvernemental n° 20 de 2024 sur le zonage industriel, qui a remplacé les règles de 2015 sur les parcs industriels.

Une zone économique spéciale (Kawasan Ekonomi Khusus, KEK) est créée par son propre règlement gouvernemental et s’accompagne de ses propres incitations fiscales et douanières. Un entrepôt peut se trouver en dehors d’un parc partout où le plan d’aménagement du territoire autorise l’entreposage.

Où se trouvent les parcs et les zones

Kariangau, sur la baie de Balikpapan, est le parc industriel de la ville, avec un port à conteneurs en son sein. Une extension prévue en 2012, vers une zone d’aménagement d’environ 5 000 hectares, a suscité des objections au sujet des mangroves de la baie et de la forêt de protection de Sungai Wain, sur son côté nord. Demandez dans quelle phase se trouve une parcelle et à quelle distance elle est des terres protégées. Le marché de Balikpapan fait l’objet de son propre article.

La zone économique spéciale de Maloy Batuta Trans Kalimantan, dans la régence de Kutai oriental, a été créée par le règlement gouvernemental n° 85 de 2014 pour la transformation de l’huile de palme, l’énergie et la logistique. Elle a été déclarée en exploitation en 2019. Confirmez son statut et ses incitations auprès du conseil national des zones économiques spéciales avant de vous y fier.

Sur la côte de Bulungan, au Kalimantan du Nord, le registre gouvernemental des projets stratégiques nationaux recense le parc industriel de Tanah Kuning, à bâtir avec des fonds privés, au stade de la préparation. Vérifiez ce qui a été construit et quelles parcelles portent un titre avant de payer.

Kijing, sur la côte de la régence de Mempawah, au nord de Pontianak, est un terminal du port de Pontianak. Il a ouvert le 9 août 2022 pour les conteneurs et pour les cargaisons en vrac comme l’huile de palme brute, la bauxite et l’alumine, et le gouvernement a présenté les terrains alentour comme un espace disponible pour l’industrie.

Batulicin, chef-lieu de la régence de Tanah Bumbu au Kalimantan du Sud, est un pôle d’expédition du charbon, avec un parc industriel prévu sur la liste des projets stratégiques nationaux. Le règlement gouvernemental n° 26 de 2024, signé le 13 juin 2024, a créé la zone économique spéciale de Setangga sur 668,3 hectares dans le district de Simpang Empat, dans la même régence.

Le zonage d’abord

Tout lieu d’activité a besoin d’une approbation de l’utilisation de l’espace (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR), obtenue par le système de licences en ligne (Online Single Submission, OSS) avant la licence d’activité. Le règlement gouvernemental n° 21 de 2021 prévoit deux voies. Là où la zone dispose d’un plan d’aménagement détaillé (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR), vous obtenez une confirmation vérifiée au regard de ce plan. Là où il n’y a pas de RDTR, vous obtenez une approbation évaluée au regard des plans de district, provinciaux et nationaux, avec un avis technique du bureau foncier. Un appontement, ou tout autre ouvrage en eaux côtières, nécessite une approbation distincte pour l’utilisation de l’espace marin.

La KKPR indique l’usage autorisé, la part de la parcelle sur laquelle vous pouvez construire et la surface de plancher totale permise. Si le terrain se trouve dans une zone forestière désignée, les règles forestières s’y ajoutent, et l’article sur la vérification du statut de zone forestière explique comment.

Le titre dans un parc : HGB sur HPL

Selon le règlement gouvernemental n° 18 de 2021, un droit de gestion (Hak Pengelolaan, HPL) sur une terre de l’État ne peut être attribué qu’à des organismes publics, à des entreprises d’État et régionales, à l’Agence de la banque foncière et à des organismes que désigne le gouvernement central. Dans un parc exploité par l’un d’eux, vous obtenez généralement un droit de construire (Hak Guna Bangunan, HGB) au-dessus du HPL de l’exploitant. Une société gestionnaire de parc privé ne peut généralement pas détenir de HPL : dans un parc privé, vous recevez donc le plus souvent une fraction détachée de son propre HGB. Une société indonésienne, y compris une société à capitaux étrangers (PT PMA), peut détenir un HGB. Un particulier étranger ne le peut pas.

Un HGB sur HPL dure 30 ans au plus, peut être prolongé de 20 ans au plus et renouvelé pour 30 ans au plus. La prolongation et le renouvellement exigent l’accord du titulaire du HPL et peuvent être accordés une fois que le terrain est utilisé conformément à sa destination. Quand la dernière durée prend fin, la terre revient au titulaire du HPL.

La convention d’utilisation du terrain (perjanjian pemanfaatan tanah) conclue avec le titulaire du HPL pèse autant que le certificat. Le règlement exige qu’elle précise la durée, la prolongation, le renouvellement, le transfert et l’hypothèque de votre droit, la redevance annuelle et le sort du terrain et des bâtiments à la fin du droit. Le guide des droits fonciers compare les titres.

Électricité, eau, accès et inondations

L’électricité est souvent la première contrainte. Demandez par écrit à la société d’électricité de l’État (PLN) quelle puissance elle peut fournir sur le site et à partir de quand. Là où elle ne le peut pas, une usine a besoin de ses propres groupes électrogènes, avec leur propre autorisation et leurs coûts de carburant.

L’eau vient ensuite. Renseignez-vous pour savoir si le parc fournit l’eau de process, ou si vous aurez besoin de votre propre source et d’un permis de prélèvement.

L’accès, ce sont la classe de la route et les limites de charge des ponts pour votre camion le plus lourd, et la profondeur à l’appontement à marée basse. Les sites fluviaux peuvent perdre l’accès des barges quand le niveau de l’eau baisse en saison sèche.

Les inondations sont souvent le problème le plus coûteux à corriger. Les sites de delta et de littoral sont bas, et la tourbe se tasse sous la charge. Une parcelle sèche en saison sèche peut se retrouver sous l’eau en saison des pluies.

Avant de signer

• Obtenez la KKPR pour votre usage précis, ou une confirmation écrite que les approbations du parc le couvrent.
• Lisez ensemble le certificat et la convention d’utilisation du terrain, et comptez les années restantes avant la prochaine prolongation.
• Demandez à l’exploitant ses redevances, ses charges de service et ses règles sur la sous-location et le transfert.
• Obtenez par écrit, auprès des fournisseurs eux-mêmes, les réponses sur l’électricité, l’eau et le drainage.
• Visitez le site à marée haute en saison des pluies, et parcourez en voiture l’itinéraire que prendra votre camion le plus lourd.