La location de terrains et de bâtiments en Indonésie

Un bail (sewa) vous permet d’utiliser un terrain ou un bâtiment sans en détenir le titre. Les étrangers et les sociétés peuvent en conclure un. Le propriétaire garde le terrain, et les conditions sont, pour la plupart, celles que les deux parties fixent d’un commun accord.

Cela reste un contrat avec le propriétaire, et non un droit foncier. Un bail ne vaut que ce que valent le titre du propriétaire, la rédaction de l’acte et les démarches que vous faites pour le rendre visible à quiconque achètera plus tard le terrain ou accordera un prêt garanti par celui-ci.

Ce que dit la loi sur le bail

Le Code civil définit le bail comme un contrat par lequel une partie fait jouir l’autre d’un bien pendant un temps fixé, moyennant un prix (article 1548). La loi agraire fondamentale (loi n° 5 de 1960) y ajoute un droit de louer un terrain pour construire (hak sewa untuk bangunan) : le droit d’élever un bâtiment sur la pleine propriété d’autrui en échange d’un loyer, payé en une fois ou par versements échelonnés, avant ou après l’utilisation du terrain. Ce droit peut être détenu par des Indonésiens, par des étrangers domiciliés en Indonésie, par des sociétés indonésiennes et par des sociétés étrangères ayant un représentant en Indonésie.

Un bail écrit prend fin à sa date d’expiration, sans qu’il soit besoin de donner congé (article 1570 du Code civil). Si vous restez et que le propriétaire le tolère, un nouveau bail naît selon les règles des baux non écrits, qui durent jusqu’à ce que l’une des parties donne congé (articles 1571 et 1573). C’est une position fragile pour quiconque a construit sur le terrain : les conditions de renouvellement doivent donc figurer dans l’acte.

Faites établir le bail par acte notarié. Un acte authentique fait pleine foi de son contenu entre les parties et leurs héritiers (article 1870 du Code civil).

Pour un terrain doté d’un certificat, le règlement gouvernemental n° 18 de 2021 permet à une partie intéressée de demander au bureau foncier d’inscrire un bail dans le registre public ou sur le certificat (article 90). Une fois le bail inscrit, quiconque vérifie le certificat avant d’acheter le terrain ou de prêter sur la garantie de celui-ci verra votre bail.

Si le propriétaire vend, meurt ou emprunte

Une vente ne met pas fin à un bail en cours, sauf si le bail lui-même le prévoyait (article 1576 du Code civil). Lisez l’acte pour y repérer toute clause qui permet au propriétaire d’y mettre fin en cas de vente.

Un bail ne prend pas fin au décès de l’une des parties (article 1575). Les héritiers du propriétaire prennent la place de celui-ci, et la difficulté pratique est d’obtenir que tous signent un renouvellement ou un consentement.

La loi sur l’hypothèque (loi n° 4 de 1996) permet à une banque d’inscrire dans l’acte d’hypothèque l’engagement du propriétaire de ne pas louer le bien, de ne pas modifier une condition d’un bail et de ne pas percevoir de loyer d’avance sans l’accord écrit de la banque (article 11). Si le terrain est déjà hypothéqué, obtenez cet accord avant de payer, faute de quoi votre bail est fragile si la banque fait exécuter sa garantie.

Bail ou Hak Pakai

Pour un logement, un étranger peut aussi détenir un droit d’usage (Hak Pakai), comme l’explique l’article sur l’achat d’un bien par un étranger. Voici comment les deux se comparent :

	Bail (sewa)	Hak Pakai
Nature	Un contrat avec le propriétaire	Un droit foncier enregistré
Durée	Celle que prévoit l’acte	Sur une pleine propriété, 30 ans au plus, puis un nouvel acte
Preuve	Un acte notarié, qui peut être inscrit sur le certificat	Son propre certificat foncier
Hypothèque	Ne peut pas en porter	Peut en porter s’il a une durée déterminée
Si le propriétaire vend	Se poursuit sauf clause contraire du bail	S’impose à tout propriétaire ultérieur une fois enregistré

Une société fait face au même choix. Une société à capitaux étrangers (PT PMA) peut détenir un droit de construire (Hak Guna Bangunan, HGB) pour son activité. Un bail évite d’immobiliser du capital dans le foncier, mais laisse l’activité sur le titre d’un autre.

Louer sur un HGB établi sur un HPL

Une partie des terrains des parcs industriels et des zones portuaires, ainsi que des terrains gérés par l’autorité de la nouvelle capitale, relèvent d’un droit de gestion (Hak Pengelolaan, HPL) détenu par un organisme public, une entreprise d’État ou régionale ou l’Agence de la banque foncière. Un HPL ne peut être ni vendu ni transféré. Le titulaire conclut plutôt avec vous une convention d’utilisation du terrain, et un HGB ou un Hak Pakai peut vous être accordé sur le HPL avec son approbation.

Selon le règlement gouvernemental n° 18 de 2021, un HGB sur HPL dure 30 ans au plus, peut être prolongé de 20 ans au plus et renouvelé pour 30 ans au plus, chaque fois avec l’approbation du titulaire du HPL. À son terme, la terre revient au titulaire du HPL. L’accord doit fixer la redevance, la durée, les conditions de prolongation et de renouvellement, et qui possède le terrain et les bâtiments à la fin. Tout acte juridique portant sur le droit, une hypothèque comprise, nécessite la recommandation du titulaire du HPL. Si vous louez un bâtiment à un titulaire de HGB sur un tel terrain, demandez à voir cet accord. L’article sur les terrains industriels près des ports traite des parcs industriels.

L’impôt sur les loyers

Les loyers de terrains et de bâtiments supportent un impôt final sur le revenu de 10 % du montant brut, selon le règlement gouvernemental n° 34 de 2017. Le montant brut désigne tout ce que le locataire paie pour le bien, charges de service, d’entretien et de sécurité comprises, qu’elles figurent dans le bail ou dans un contrat distinct. Un locataire qui est un organisme public, une société indonésienne, un établissement stable ou l’un des autres agents de retenue à la source nommés dans le règlement retient l’impôt et le reverse. Sinon, le bailleur le paie. Les hôtels et hébergements similaires sont exclus de cette règle. Si le bailleur est assujetti à la TVA, la TVA peut s’ajouter.

Avant de signer

• Vérifiez le certificat du propriétaire au bureau foncier, comme l’explique l’article sur la vérification d’un certificat foncier, et assurez-vous que la durée de votre bail ne dépasse pas celle du droit du propriétaire.
• Demandez si le terrain est hypothéqué et, si c’est le cas, obtenez l’accord écrit de la banque.
• Faites signer aussi le conjoint du propriétaire si le terrain est un bien commun du couple.
• Inscrivez les conditions de renouvellement, la façon dont le loyer est fixé pour chaque nouvelle période, la possibilité de sous-louer et le propriétaire de tout bâtiment que vous érigez. À défaut de clause, le Code civil prévoit par défaut que vous pouvez enlever ce que vous avez construit, à vos frais et sans endommager le bien.
• Faites en sorte que le bail reste un bail. Des accords parallèles comme une procuration de vente peuvent le faire ressembler à un montage par prête-nom, et la loi frappe ceux-ci de nullité.