インドネシアの土地・建物の賃貸借

賃貸借（sewa）では、土地の権利を持たなくても、土地や建物を使うことができます。外国人も会社も賃借できます。土地は所有者のもとに残り、条件の大半は当事者間の合意で決まります。

とはいえ、これは所有者との契約であり、土地の権利ではありません。賃貸借の確かさは、所有者の権利、証書の文言、そして後からその土地を買う人や、その土地を担保に融資する人に見えるようにするための手続き次第です。

賃貸借に関する法律の定め

民法典は、賃貸借を、一方の当事者が他方に、一定の期間、対価と引き換えに物の使用を認める合意と定義しています（第1548条）。農地基本法（1960年法律第5号）は、建築のための土地賃借権（hak sewa untuk bangunan）を加えています。これは、他人のフリーホールドの上に建物を建てる権利で、賃料と引き換えに認められます。賃料は一括払いでも分割払いでもよく、土地の使用の前でも後でもかまいません。この権利を持てるのは、インドネシア人、インドネシアに居住する外国人、インドネシアの会社、そしてインドネシアに代表者を置く外国企業です。

書面による賃貸借は、通知がなくても満了日に終了します（民法典第1570条）。そのまま居続け、所有者がそれを許すと、書面によらない賃貸借の規則のもとで新しい賃貸借が生じ、これはどちらかが通知するまで続きます（第1571条および第1573条）。土地に建物を建てた人にとって、これは弱い立場です。そのため、更新の条件は証書に入れておく必要があります。

賃貸借は、公証人証書で作成します。真正証書は、当事者とその相続人の間で、内容の完全な証拠になります（民法典第1870条）。

権利証書のある土地については、2021年政府規則第18号により、利害関係人は、土地事務所に賃貸借を公的な登録簿または権利証書に記録するよう求められます（第90条）。記録されると、その土地を買う前、あるいはその土地を担保に融資する前に権利証書を確認する人には、その賃貸借が見えます。

所有者が売却、死亡、借入をした場合

売却があっても、賃貸借自体にそれを認める定めがない限り、既存の賃貸借は終了しません（民法典第1576条）。所有者が売却時に賃貸借を終了できる条項がないか、証書を読みます。

どちらかの当事者が死亡しても、賃貸借は終了しません（第1575条）。所有者の相続人が所有者の地位を引き継ぎ、実務上の悩みは、更新や同意の書類に全員の署名を得ることです。

抵当権法（1996年法律第4号）は、所有者が銀行の書面による同意なしに、物件を賃貸したり、賃貸借の条件を変更したり、賃料を前払いで受け取ったりしないという約束を、銀行が抵当権設定証書に書き込むことを認めています（第11条）。土地がすでに抵当に入っている場合は、支払う前にその同意を得ます。そうしないと、銀行が担保権を実行した場合に、賃貸借の立場は弱くなります。

賃貸借かHak Pakaiか

住宅については、外国人は使用権（Hak Pakai）を持つこともできます。これは外国人による不動産購入で説明しています。両者を比べると次のとおりです。

	賃貸借（sewa）	Hak Pakai
性質	所有者との契約	登記された土地の権利
期間	証書の定めによる	フリーホールドの上では最長30年、その後は新しい証書
証明	公証人証書。権利証書に記録できる	それ自体の土地権利証書
抵当権	設定できない	期間の定めがあれば設定できる
所有者が売却した場合	賃貸借に別段の定めがなければ存続する	登記後は、その後のどの所有者も拘束する

会社にも同じ選択があります。外資の会社（PT PMA）は、事業のために建築権（Hak Guna Bangunan、HGB）を保有できます。賃貸借なら資本を土地に投じずに済みますが、事業は他人の権利の上に置かれたままになります。

HPLの上のHGBでの賃貸

工業団地や港湾地区の土地の一部、そして新首都の首都庁が管理する土地は、政府機関、国営企業、地方の企業、あるいは土地銀行庁が保有する管理権（Hak Pengelolaan、HPL）のもとにあります。HPLは売却も譲渡もできません。その代わりに、保有者が土地利用契約を結び、その承認を得て、HPLの上にHGBまたはHak Pakaiが付与されることがあります。

2021年政府規則第18号によると、HPLの上のHGBは最長30年で、最長20年の延長と最長30年の更新ができ、そのたびにHPL保有者の承認が必要です。終了すると、土地はHPL保有者に戻ります。契約では、料金、期間、延長と更新の条件、そして終了時に土地と建物を誰が所有するかを定めなければなりません。抵当権の設定を含め、この権利に関する法律行為には、HPL保有者の推薦が必要です。そうした土地でHGB保有者から建物を借りる場合は、この契約を見せてもらいます。工業団地については、港周辺の工業用地で扱っています。

賃料にかかる税

土地と建物からの賃料には、2017年政府規則第34号により、総額の10%の最終所得税がかかります。総額とは、借り手が物件に対して支払うすべてを指し、サービス料、維持管理費、警備費も、賃貸借の中にあっても別の契約にあっても含まれます。借り手が政府機関、インドネシアの会社、恒久的施設、またはこの規則で挙げられているその他の源泉徴収義務者である場合は、借り手が税を差し引いて納付します。それ以外の場合は、貸し手が納付します。ホテルなどの宿泊施設は、この規則の対象外です。貸し手が付加価値税（VAT）の登録をしている場合は、VATがさらに加わることがあります。

署名する前に

• 土地事務所で所有者の権利証書を確認します。手順は土地権利証書の確認方法のとおりです。また、賃貸借の期間が所有者自身の権利の期間を超えないようにします。
• 土地が抵当に入っているかを尋ね、入っている場合は、銀行の書面による同意を得ます。
• 土地が夫婦の財産である場合は、所有者の配偶者にも署名してもらいます。
• 更新の条件、新しい期間ごとの賃料の決め方、転貸ができるかどうか、建てた建物を誰が所有するのかを書き込みます。条項がない場合、民法典の標準的な扱いでは、自分の費用で、物件を傷つけずに、建てたものを撤去できます。
• 賃貸借は賃貸借のままにします。売却のための委任状といった付随的な取り決めがあると、名義借り（ノミニー）の取り決めに見えかねず、法律はそうした取り決めを無効としています。