外国人がインドネシアで不動産を購入する場合

外国人個人もインドネシアで住まいを所有できますが、形は2つに限られます。登記された使用権（Hak Pakai）の上に建つ住宅か、商業用アパートメントの1戸です。フリーホールドは引き続き認められていません。ルールの根拠は、2021年政府規則第18号、同じ年の土地省の規則、そして最低価格に関する2022年の決定です。

この所有は本物です。土地事務所に登記され、売却、抵当権の設定、相続ができます。ただし、インドネシア国民が持つ権利よりも範囲が狭く、外国人の買い手が陥るトラブルの大半は、その制限を回避しようとしたところから始まります。

外国人が持てる権利

住宅の場合、土地の権利はHak Pakaiでなければなりません。Hak Pakaiは、国有地の上に設定できます。他人のフリーホールド（Hak Milik）の上には、土地証書作成官（PPAT）が作成する証書によって設定できます。管理権（Hak Pengelolaan、HPL）の対象となっている土地の上には、HPL保有者との契約によって設定できます。購入する住宅がフリーホールドまたは建築権（Hak Guna Bangunan、HGB）の土地に建っている場合、その権利は購入の際にHak Pakaiに転換されます。それぞれの権利については、インドネシアの土地の権利で説明しています。

国有地またはHPLの土地のHak Pakaiは、存続期間が最長30年です。最長20年の延長ができ、その後さらに最長30年の更新ができます。他人のフリーホールドの上のHak Pakaiは最長30年で、更新は所有者との新しい証書によってのみ行われます。そのため、その先は所有者次第です。期間が満了すると、土地は国またはHPL保有者に戻ります。条件を守った元の保有者には、新たな付与で優先権が与えられることがあります。

アパートメントの場合、外国人はHak PakaiまたはHGBの土地に建つ建物で、区分所有権（hak milik atas satuan rumah susun）を持てます。規則は、こうした建物の所在地として、経済特区、自由貿易地域、工業団地、「その他の経済地域」を挙げています。「その他の経済地域」には、都市部と観光地域が含まれると定義されています。建物の下の土地に対する外国人所有者の持分は、算入されません。

対象となる人と制限

資格の判定基準は、出入国に関する書類です。規則第69条とその解説は、これをビザ、パスポート、滞在許可証と定義しています。土地事務所がどの書類の提示を求めるのか、早めにPPATに確認しておきます。

土地省の規則は、土地付き住宅にさらに制限を加えています。1人または1家族につき1区画、土地は2,000平方メートル以下、住宅は高級住宅の区分に入るものであることです。購入が経済面と社会面でプラスの影響をもたらす場合、大臣はそれを上回る取得を認めることができます。アパートメントは商業用の建物にあることが必要です。どちらの場合も、物件は居住用です。

2022年9月12日付の決定（番号1241/SK-HK.02/IX/2022）は、州ごとに外国人の最低購入価格を定めています。これは法律上の下限であり、市場価格ではありません。東カリマンタン州の下限は、土地付き住宅が20億ルピア、アパートメントが10億ルピアです。西カリマンタン、中央カリマンタン、南カリマンタン、北カリマンタンの各州は名前が挙がっていないため、一般の下限である10億ルピアが両方に適用されます。省はこれらの金額を決定によって変更できるため、価格に合意する前に、現在有効な金額をPPATに確認してもらいます。

インドネシア人と結婚している場合

外国人と結婚したインドネシア人は、他の国民と同じ権利をフリーホールドも含めて持てます。ただし、その土地が夫婦の共有財産でない場合に限ります。規則第70条は、夫婦の財産を分離する、公証人作成の契約による証明を求めています。憲法裁判所の2016年10月27日付判決69/PUU-XIII/2015以降、この契約は婚姻前だけでなく、婚姻中にも結べるようになりました。

この契約がない場合、婚姻中に購入したフリーホールドの土地は共有財産になります。農地基本法（1960年法律第5号）は、夫婦の共有財産を通じてフリーホールドを取得した外国人に、それを手放すための期間として1年を与えています。その後は権利が消滅し、土地は国に帰属します。

売却、相続、出国

Hak Pakaiの住宅やアパートメントは、保有する資格のある人であれば誰にでも売却できます。インドネシア人の買い手はHak Pakaiを引き継ぎ、その後、居住用のHak Pakaiをフリーホールドに格上げする申請ができます。規則は、国民についてこれを認めています。期間が定められたHak Pakaiは、銀行への抵当にも入れられます。

外国人所有者が亡くなると、住宅は相続人に引き継がれます。外国人の相続人にも、他の外国人の買い手と同じように、出入国に関する書類が必要です。規則第50条により、資格を失ったHak Pakai保有者には、権利を売却または譲渡するための期間が1年あり、それを過ぎると権利は法律により消滅します。購入前に出口を計画しておきます。インドネシアでの滞在が一つの仕事や一つのプロジェクトに左右される場合は、特に重要です。

できないこと

外国人へのフリーホールドの売却は、農地基本法第26条により無効です。土地は国に帰属し、売り手に支払った代金は取り戻せません。インドネシア人の友人の名義で買っても解決しません。法律は間接的な移転も対象にしているからです。名義借り（ノミニー）の取り決めでは、買い手がこの形で財産を失う仕組みを説明しています。

倉庫、オフィス、開発用の区画、または複数の住宅を望む場合、個人名義での取得は向きません。外資の会社（PT PMA）は、事業のためにHGBを保有でき、その道筋はPT PMAの設立で扱っています。

署名する前に

• 売り手の権利がHak Pakaiに転換できること、そして価格が州の下限を満たしていることを、PPATに確認してもらいます。
• お金が動く前に、土地事務所で権利証書を確認します。手順は土地権利証書の確認方法のとおりです。
• 他人のフリーホールドの上のHak Pakaiの場合は、証書を読み、期間、更新の条件、所有者が約束した内容を確認します。
• 税金と手数料のすべてを、誰が支払うのかも含めて、書面にしてもらいます。
• 誰が相続するのか、その人が物件を保有する資格を得られるのかを決めておきます。