Als Ausländer Immobilien in Indonesien kaufen

Eine ausländische Privatperson kann in Indonesien ein Eigenheim besitzen, aber nur in zwei Formen: ein Haus auf einem eingetragenen Nutzungsrecht (Hak Pakai) oder eine Wohnung in einem kommerziellen Apartmentgebäude. Volleigentum (Hak Milik) bleibt verschlossen. Die Regeln stammen aus der Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021, einer Verordnung des Bodenministeriums aus demselben Jahr und einem Erlass von 2022 über Mindestpreise.

Das Eigentum ist echt. Es wird beim Landamt eingetragen und kann verkauft, beliehen und vererbt werden. Es ist enger gefasst als das, was ein indonesischer Staatsbürger hält, und die meisten Probleme, in die ausländische Käufer geraten, beginnen damit, dass sie diese Grenze umgehen wollen.

Was ein Ausländer halten kann

Für ein Haus muss das Landrecht ein Hak Pakai sein. Es kann auf Staatsland liegen, auf dem Volleigentum (Hak Milik) eines anderen aufgrund einer Urkunde, die ein Landurkundenbeamter (PPAT) errichtet hat, oder auf Land unter einem Bewirtschaftungsrecht (Hak Pengelolaan, HPL) aufgrund einer Vereinbarung mit dem HPL-Inhaber. Steht das Haus, das Sie kaufen, auf Land in Volleigentum oder mit einem Baurecht (Hak Guna Bangunan, HGB), wird das Recht im Zuge des Kaufs in ein Hak Pakai umgewandelt. Landrechte in Indonesien erklärt jedes dieser Rechte.

Ein Hak Pakai auf Staatsland oder HPL hat eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren, kann um bis zu 20 Jahre verlängert und dann um bis zu 30 weitere Jahre erneuert werden. Ein Hak Pakai auf dem Volleigentum eines anderen hat eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren und wird nur durch eine neue Urkunde mit dem Eigentümer erneuert, seine Zukunft hängt also von diesem Eigentümer ab. Wenn die Laufzeiten enden, fällt das Land an den Staat oder den HPL-Inhaber zurück. Ein früherer Inhaber, der die Bedingungen eingehalten hat, kann bei einer Neuvergabe Vorrang erhalten.

Bei einer Wohnung kann ein Ausländer Wohnungseigentum (hak milik atas satuan rumah susun) in einem Gebäude auf Land mit Hak Pakai oder HGB halten. Die Verordnung verortet diese Gebäude in Sonderwirtschaftszonen, Freihandelszonen, Industrieparks und „anderen Wirtschaftszonen“, die sie so definiert, dass sie Stadt- und Tourismusgebiete einschließen. Der Anteil des ausländischen Eigentümers am Land unter dem Gebäude wird nicht mitgezählt.

Wer die Voraussetzungen erfüllt und welche Grenzen gelten

Maßgeblich ist ein Einreise- und Aufenthaltsdokument. Artikel 69 der Verordnung und ihre Erläuterung bestimmen es als Visum, Reisepass oder Aufenthaltsgenehmigung. Fragen Sie den PPAT frühzeitig, welches Dokument das Landamt sehen will.

Die Verordnung des Bodenministeriums setzt für ein Haus mit Grundstück zusätzliche Grenzen: ein Grundstück pro Person oder Familie, höchstens 2.000 Quadratmeter Land und ein Haus der Luxuskategorie. Der Minister kann mehr erlauben, wenn der Kauf eine positive wirtschaftliche und soziale Wirkung hat. Eine Wohnung muss in einem kommerziellen Gebäude liegen. In beiden Fällen dient die Immobilie dem Wohnen.

Ein Erlass vom 12. September 2022 (Nummer 1241/SK-HK.02/IX/2022) legt für jede Provinz einen Mindestkaufpreis für Ausländer fest. Das sind rechtliche Untergrenzen, keine Marktwerte. In Ostkalimantan liegt die Untergrenze bei 2 Milliarden IDR für ein Haus mit Grundstück und bei 1 Milliarde IDR für eine Wohnung. West-, Zentral-, Süd- und Nordkalimantan werden nicht genannt, daher gilt für beide die allgemeine Untergrenze von 1 Milliarde IDR. Das Ministerium kann diese Zahlen per Erlass ändern. Lassen Sie sich deshalb vom PPAT die geltende Zahl bestätigen, bevor Sie einen Preis vereinbaren.

Ehe mit einem Indonesier oder einer Indonesierin

Wer indonesischer Staatsbürger ist und mit einem Ausländer verheiratet ist, kann dieselben Rechte halten wie jeder andere Staatsbürger, Volleigentum eingeschlossen, aber nur, wenn das Land nicht zum gemeinsamen Vermögen der Ehegatten gehört. Artikel 70 der Verordnung verlangt dafür einen Nachweis durch eine notarielle Vereinbarung, die das Vermögen der Ehegatten trennt. Seit der Entscheidung 69/PUU-XIII/2015 des Verfassungsgerichts vom 27. Oktober 2016 kann diese Vereinbarung auch während der Ehe geschlossen werden, nicht nur davor.

Ohne eine solche Vereinbarung wird Volleigentum, das während der Ehe gekauft wird, zum gemeinsamen Vermögen. Das Agrargrundgesetz (Gesetz Nr. 5 von 1960) gibt einem Ausländer, der Volleigentum über gemeinsames Ehevermögen erwirbt, ein Jahr Zeit, es abzugeben. Danach erlischt das Recht, und das Land fällt an den Staat.

Verkaufen, vererben und wegziehen

Sie können ein Haus auf Hak Pakai oder eine Wohnung an jeden verkaufen, der berechtigt ist, sie zu halten. Ein indonesischer Käufer übernimmt das Hak Pakai und kann dann beantragen, ein Hak Pakai für Wohnzwecke zu Volleigentum hochzustufen, was die Verordnung für Staatsbürger erlaubt. Ein Hak Pakai mit fester Laufzeit kann außerdem mit einer Hypothek zugunsten einer Bank belastet werden.

Stirbt ein ausländischer Eigentümer, geht das Haus an die Erben über. Ein ausländischer Erbe braucht wie jeder ausländische Käufer ein Einreise- und Aufenthaltsdokument. Nach Artikel 50 hat ein Inhaber eines Hak Pakai, der die Voraussetzungen nicht mehr erfüllt, ein Jahr Zeit, das Recht zu verkaufen oder zu übertragen, sonst erlischt es von Gesetzes wegen. Planen Sie den Ausstieg vor dem Kauf, besonders wenn Ihr Aufenthalt in Indonesien an eine Stelle oder ein Projekt gebunden ist.

Was nicht geht

Der Verkauf von Volleigentum an einen Ausländer ist nach Artikel 26 des Agrargrundgesetzes nichtig. Das Land fällt an den Staat, und das an den Verkäufer gezahlte Geld kann nicht zurückgefordert werden. Wer im Namen eines indonesischen Freundes kauft, löst das Problem nicht, denn das Gesetz erfasst auch indirekte Übertragungen. Nominee-Vereinbarungen erklärt, wie Käufer auf diesem Weg Eigentum verlieren.

Wer ein Lagerhaus, ein Büro, ein Grundstück zur Projektentwicklung oder mehr als ein Eigenheim will, für den passt der Weg als Privatperson nicht. Ein Unternehmen in ausländischem Besitz (PT PMA) kann für seinen Geschäftsbetrieb ein HGB halten, und die Gründung einer PT PMA behandelt diesen Weg.

Vor der Unterschrift

• Lassen Sie sich vom PPAT bestätigen, dass der Landtitel des Verkäufers zu einem Hak Pakai werden kann und dass der Preis die Untergrenze der Provinz erreicht.
• Prüfen Sie das Zertifikat beim Landamt, bevor Geld fließt, wie in So prüfen Sie ein Landzertifikat beschrieben.
• Lesen Sie bei einem Hak Pakai auf dem Volleigentum eines anderen die Urkunde auf Laufzeit, Erneuerungsbedingungen und die Zusagen des Eigentümers.
• Lassen Sie sich jede Steuer und jede Gebühr schriftlich geben, mit Angabe, wer sie zahlt.
• Entscheiden Sie, wer erben soll und ob diese Person die Voraussetzungen erfüllt, die Immobilie zu halten.