Nicht registriertes Land: SKT, girik und segel

Viel Land in Kalimantan wird auf Landbescheinigungen gehalten, nicht auf Zertifikaten. Die Bescheinigung ist meist eine Erklärung eines Dorfvorstehers, eines Ortsvorstehers (lurah) oder eines Subdistriktleiters (camat), dass eine Person ein Grundstück in Besitz hat. Sie kann der Anfang eines Titels sein. Sie ist keiner.

Seit dem 2. Februar 2026 haben die älteren Arten von Bescheinigungen noch weniger Gewicht als zuvor. Das Land dahinter kann weiterhin registriert werden, doch der Käufer muss eine Bescheinigung als Anhaltspunkt behandeln, dem er nachgehen muss, nie als Beweis.

Was die Bescheinigungen sind

Die häufigsten sind die Landbescheinigung (surat keterangan tanah, SKT), die Entschädigungsbescheinigung (surat keterangan ganti rugi, SKGR), die eine Zahlung an den früheren Inhaber festhält, und das segel, ein in Ostkalimantan gebräuchlicher Begriff für einen Kauf- oder Anspruchsbrief. Girik und ähnliche Dorfunterlagen entstanden als Nachweis der gezahlten Grundsteuer, nicht als Titel.

Die Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 ist hier unmissverständlich. Nach Artikel 97 darf eine SKT, eine SKGR, eine Dorfbescheinigung oder jede ähnliche Bescheinigung eines Dorfvorstehers, lurah oder camat bei der Registrierung des Landes nur als Hinweis (petunjuk) dienen. Sie beweist kein Recht.

Bescheinigungen sind in Kalimantan häufig, weil viel Land durch Roden und Bewirtschaften aus Staatsland oder Wald erschlossen wurde und weil die Registrierung nur langsam in ländliche Gebiete vorgedrungen ist. Im Oktober 2023 teilte das Büro des Bodenministeriums in Ostkalimantan mit, dass etwa 80 % der Parzellen in Ost- und Nordkalimantan registriert seien, und setzte 2025 als Ziel für den Rest. Außerhalb der größeren Städte wird ein Käufer oft auf Bescheinigungen stoßen.

Die Frist vom 2. Februar 2026

Artikel 96 derselben Verordnung gab Einzelpersonen fünf Jahre Zeit, schriftliche Nachweise früheren Eigentums nach Gewohnheitsrecht (Adat) zu registrieren. Die Verordnung trat am 2. Februar 2021 in Kraft, die Frist endete also am 2. Februar 2026. Seitdem gilt dieser Nachweis nicht mehr als Beweis eines Landrechts. Er ist im Registrierungsverfahren nur noch ein Hinweis.

Die Erläuterung der Verordnung besagt, dass die Frist den Status des Landes nicht ändert, und das Ministerium hat erklärt, dass solches Land weiterhin zertifiziert werden kann. An diesem Tag hat niemand ein Grundstück verloren. Geändert hat sich der Nachweis. Ein Anspruch stützt sich nun stärker auf den tatsächlichen Besitz, und die Regierungsverordnung Nr. 24 von 1997 über die Landregistrierung legt den Maßstab fest: 20 Jahre oder mehr Besitz durch den Antragsteller und seine Vorgänger, in gutem Glauben und offen, gestützt auf glaubwürdige Zeugen, und weder von der Adat-Gemeinschaft noch vom Dorf oder von anderen vor oder während der öffentlichen Bekanntmachung bestritten.

Systematische Registrierung (PTSL)

Das Programm der Regierung zur vollständigen systematischen Landregistrierung (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, PTSL) vermisst und registriert in einer Runde jede Parzelle eines Dorfes. Artikel 87 der Verordnung von 2021 verpflichtet die Eigentümer zur Teilnahme, und wer nicht teilnimmt, muss das Land einzeln registrieren.

Beide Wege enden mit einer öffentlichen Bekanntmachung des vermessenen Grundstücks und des Eigentümers, der den Anspruch erhebt: 14 Kalendertage bei der systematischen und 30 bei der individuellen Registrierung. Dann erheben Nachbarn, Erben und frühere Käufer Einwände. Für einen Käufer ist das ein nützlicher Test, denn ein Grundstück, das seine Bekanntmachung ohne Einwand übersteht, birgt weniger verborgenes Risiko als eines, das nie öffentlich bekannt gemacht wurde.

Wo Geschäfte mit Landbescheinigungen schiefgehen

• Für dasselbe Land gibt es zwei Bescheinigungen, die über die Jahre von verschiedenen Dorfvorstehern ausgestellt wurden, oder eine Bescheinigung wird benutzt, um das Grundstück zweimal zu verkaufen. Kein zentrales Register erfasst Bescheinigungen, daher können Sie nicht nach einem früheren Verkauf suchen.
• Die Bescheinigung betrifft Land innerhalb eines ausgewiesenen Waldgebiets, einer Ölpalmenkonzession, eines Bergbaulizenzgebiets oder eines Adat-Anspruchs. Das Landamt zertifiziert Land in einem Waldgebiet erst, wenn es freigegeben ist, wie der Waldgebietsstatus erklärt.
• Grenzen werden durch die Namen von Nachbarn, Bäume und Bäche beschrieben, nicht durch Koordinaten, sodass die Fläche auf dem Papier und im Gelände voneinander abweichen.
• Der Verkäufer ist nicht die Person, die das Land tatsächlich kontrolliert, oder die Erben sind sich über den Verkauf uneins.
• Ein neues Zertifikat kann trotzdem angefochten werden. Nach Artikel 32 der Verordnung von 1997 kann ein Anspruchsteller, der innerhalb von fünf Jahren nach der Ausstellung schriftlich Einspruch erhebt oder klagt, es weiterhin anfechten. Nach fünf Jahren ist ein Eigentümer geschützt, der es in gutem Glauben erworben hat und das Land innehat.

Land auf Grundlage einer Landbescheinigung kaufen

Behandeln Sie den Kauf als Registrierungsprojekt mit einem Verkauf am Ende. Sammeln Sie jede Bescheinigung der Kette, zurück bis zur ersten Urbarmachung des Landes, und lassen Sie jede Unterschrift von den Dorf- und Subdistriktämtern bestätigen, die sie ausgestellt haben. Gehen Sie die Grenzen mit den Nachbarn und dem Dorfvorsteher ab und fragen Sie, wer das Land heute bewirtschaftet oder nutzt. Prüfen Sie den Waldgebietsstatus und den Raumordnungsplan, bevor Sie einen Preis vereinbaren, und lesen Sie Adat-Land und die Zustimmung der Gemeinschaften, wenn es in der Nähe einen Adat-Anspruch gibt.

Machen Sie den Handel dann von Bedingungen abhängig. Zahlen Sie einen kleinen Teil bei der Unterzeichnung und den Rest erst, wenn ein Zertifikat ausgestellt und vor einem Landurkundenbeamten (PPAT) eine Kaufurkunde unterzeichnet wurde. Halten Sie die Frist für die Registrierung fest und die Rückerstattung, falls sie scheitert. Sobald das Zertifikat vorliegt, führen Sie die Prüfungen aus So prüfen Sie ein Landzertifikat durch, wie bei jedem Grundstück mit Titel.