미등록 토지: SKT, girik, segel

칼리만탄의 많은 토지는 토지 증서가 아니라 문서에 근거해 보유되고 있습니다. 이 문서는 대개 마을 이장, 동장(lurah) 또는 면장(camat)이 어떤 사람이 필지를 점유하고 있다고 밝히는 진술입니다. 권리의 출발점이 될 수는 있습니다. 하지만 권리 그 자체는 아닙니다.

2026년 2월 2일부터는 오래된 종류의 문서가 갖는 효력이 이전보다 더 약해졌습니다. 그 문서에 딸린 토지는 여전히 등록할 수 있지만, 매수자는 문서를 확인해야 할 단서로 다룰 뿐 결코 증거로 삼아서는 안 됩니다.

문서의 종류

흔한 것은 토지 확인서(surat keterangan tanah, SKT), 이전 보유자에게 지급한 금액을 기록하는 보상 확인서(surat keterangan ganti rugi, SKGR), 그리고 동칼리만탄에서 매매나 권리 주장 문서를 가리키는 말인 segel입니다. Girik과 비슷한 마을 기록은 권리 증서가 아니라 토지세 납부의 증거로 시작되었습니다.

2021년 정부 규정 제18호는 이 문서들에 대해 단호합니다. 제97조에 따라 SKT, SKGR, 마을 문서, 또는 마을 이장, 동장(lurah), 면장(camat)이 낸 그와 비슷한 문서는 토지를 등록할 때 단서(petunjuk)로만 쓸 수 있습니다. 이런 문서는 권리를 증명하지 않습니다.

칼리만탄에서 이런 문서가 흔한 이유는, 많은 땅이 국유지나 산림을 개간해 경작하는 방식으로 일구어졌고 등록이 농촌 지역까지 더디게 닿았기 때문입니다. 2023년 10월 토지부 동칼리만탄 지방 사무소는 동칼리만탄과 북칼리만탄 필지의 약 80%가 등록되었다고 밝혔고, 나머지는 2025년까지 등록하는 것을 목표로 삼았습니다. 주요 도시를 벗어나면 매수자는 이런 문서를 자주 만나게 됩니다.

2026년 2월 2일의 기한

같은 규정의 제96조는 개인에게 과거 관습(adat)상 소유를 보여 주는 서면 증거를 등록할 수 있는 5년의 기간을 주었습니다. 이 규정은 2021년 2월 2일에 시행되었으므로 기간은 2026년 2월 2일에 끝났습니다. 그 뒤로 그 증거는 더 이상 토지 권리의 증명으로 인정되지 않습니다. 등록 절차에서 단서일 뿐입니다.

규정의 해설은 이 기한이 토지의 지위를 바꾸지 않는다고 말하며, 토지부도 그런 토지에 여전히 증서를 발급할 수 있다고 밝혔습니다. 그날 필지를 잃은 사람은 없습니다. 달라진 것은 증거입니다. 이제 권리 주장은 실제 점유에 더 많이 기대며, 토지 등록에 관한 1997년 정부 규정 제24호가 그 기준을 정합니다. 신청인과 이전 점유자들이 선의로 공개적으로 20년 이상 점유했고, 신뢰할 수 있는 증인이 이를 뒷받침하며, 공고 전이나 공고 중에 관습 공동체, 마을 또는 다른 누구도 이의를 제기하지 않아야 합니다.

체계적 등록(PTSL)

정부의 전면 체계적 토지 등록 사업(Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, PTSL)은 한 마을의 모든 필지를 한 차례에 측량하고 등록합니다. 2021년 규정 제87조는 소유자가 이에 참여하도록 요구하며, 참여하지 않는 소유자는 개별적으로 토지를 등록해야 합니다.

두 경로 모두 측량된 필지와 소유자로 주장되는 사람을 알리는 공고로 끝나며, 공고 기간은 체계적 등록에서 달력 기준 14일, 개별 등록에서 30일입니다. 이웃, 상속인, 이전의 매수자가 이의를 제기하는 시점이 바로 이때입니다. 매수자에게는 유용한 시험이 되는데, 이의 없이 공고를 통과한 필지는 한 번도 공개된 적 없는 필지보다 숨은 위험이 적기 때문입니다.

문서 거래가 어긋나는 지점

• 같은 땅에 대해 여러 해에 걸쳐 서로 다른 마을 이장이 발급한 문서가 두 장 존재하거나, 문서 한 장으로 필지를 두 번 파는 일이 생깁니다. 문서를 기록하는 중앙 등록부가 없으므로 앞선 매매를 검색할 수 없습니다.
• 문서가 지정 산림 지역, 팜유 농장 사업권 지역, 광업 허가 구역, 또는 관습상의 권리 주장이 걸린 토지를 덮고 있습니다. 토지청은 산림 지역의 토지에 대해 해제되기 전에는 증서를 발급하지 않으며, 이는 산림 지역 지위에서 설명합니다.
• 경계가 좌표가 아니라 이웃의 이름, 나무, 개울로 묘사되어 있어 문서상의 면적과 현장의 면적이 다릅니다.
• 파는 사람이 그 땅을 실제로 점유하고 있는 사람이 아니거나, 상속인들이 매매에 대해 의견이 갈립니다.
• 새 토지 증서도 여전히 다툴 수 있습니다. 1997년 규정 제32조에 따라, 발급일로부터 5년 안에 서면으로 이의를 제기하거나 소송을 건 권리 주장자는 그 증서를 다툴 수 있습니다. 5년이 지나면 선의로 증서를 취득해 그 땅을 점유하고 있는 소유자가 보호됩니다.

문서로 보유된 토지를 살 때

이 매수는 마지막에 매매가 따라오는 등록 프로젝트로 보십시오. 땅을 처음 개간한 때까지 거슬러 올라가며 연결된 모든 문서를 수집하고, 각 서명을 해당 문서를 발급한 마을과 면의 사무소에 확인하십시오. 이웃, 마을 이장과 함께 경계를 걸어 보고, 지금 그 땅을 누가 경작하거나 사용하는지 물어보십시오. 가격에 합의하기 전에 산림 지역 지위와 공간계획을 확인하고, 근처에 관습상의 주장이 있다면 관습 토지와 공동체 동의를 읽어 보십시오.

그다음 거래를 조건부로 만드십시오. 서명할 때는 일부만 내고, 잔금은 토지 증서가 발급되고 토지 증서 작성관(PPAT) 앞에서 매매 증서가 서명된 뒤에만 내십시오. 등록 기한과, 등록이 실패할 경우의 환불을 서면에 적어 두십시오. 토지 증서가 나오면 증서가 있는 다른 필지와 똑같이 토지 증서 확인 방법의 확인 절차를 거치십시오.