인도네시아 부동산 매수 비용

재매각에서는 매수자가 최대 5%의 취득세를, 매도인이 2.5%의 최종 소득세를 내며, 둘 다 매매 증서에 서명하기 전에 납부합니다. 개발업체에서 산 신규 세대에는 대개 부가가치세(VAT)가 더해집니다. 토지 증서 작성관(PPAT), 공증인, 토지청의 수수료가 그 위에 붙고, 그 뒤로는 토지·건물세가 해마다 부과됩니다.

이 가운데 두 가지 세금은 지방세로, 국가 법률이 상한을 정하고 각 군이나 시가 세부 사항을 정합니다. 가격에 합의하기 전에 실제 수치를 서면으로 받으십시오.

주요 비용 한눈에 보기

비용	납부자	세율 또는 상한	시기
취득세(BPHTB)	매수자	지역이 정한 비과세 한도를 넘는 가액의 최대 5%	매매 증서 작성 전
매매에 대한 최종 소득세	매도인	대부분 총 가액의 2.5%	매매 증서 작성 전
부가가치세 사업자로 등록된 개발업체의 신규 세대에 대한 부가가치세	매수자(가격에 포함)	대부분의 주택에 실효 11%	대금을 낼 때마다 또는 인도 시
PPAT 수수료	합의에 따름	매매 증서에 기재된 가격의 최대 1%	매매 증서 작성 시
토지·건물세(PBB)	소유자	평가액의 연 최대 0.5%	매년

매매에 따르는 세금

토지와 건물의 권리 취득세(Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, BPHTB)는 2022년 법률 제1호에 따른 지방세입니다. 각 군이나 시가 세율을 정하되 상한은 5%이고, 비과세 한도는 최소 8,000만 루피아, 상속의 경우 3억 루피아입니다. 과세 기준은 가격과 정부의 평가액(NJOP) 중 더 높은 금액입니다. 2022년 법에 따라 매매에 대한 BPHTB는 예비 매매 계약(PPJB)이 있는 경우 그 서명 시점에 납부 의무가 생기므로, 해당 지역이 그 단계에서 이를 어떻게 징수하는지 PPAT에게 물어보십시오.

지방 세입 당국은 매매 증서 작성 전에 BPHTB 납부를 검증합니다. 2026년 8월에 발표된 내무부와 토지부의 공동 통첩은 이 검증에 3일을 주고, 그 기간이 지나면 납부가 검증된 것으로 봅니다. 이는 2026년 8월 17일 17개 토지청에서 시작해 3개월 안에 76개 군과 시로 확대될 예정이었습니다.

매도인의 최종 소득세는 2016년 정부 규정 제34호에 근거합니다. 세율은 총 가액의 2.5%이며, 주된 사업이 부동산인 사업자가 파는 보급형 주택과 보급형 아파트는 1%, 공익 사업을 위해 정부에 파는 경우는 0%입니다. 과세 기준은 가격과 정부가 정한 가액 중 더 높은 금액입니다. 매도인은 매매 증서 작성 전에 이를 납부하며, PPAT는 세무서가 확인한 납부 증빙을 본 뒤에야 서명할 수 있습니다. 개발업체는 받는 할부금마다 이를 납부합니다.

매매 증서에 실제 가격보다 낮은 가격을 적는 데 동의하지 마십시오. 세무서는 그 차액에 과세할 수 있고, 매매 증서는 매수자가 얼마를 냈는지를 보여 주는 기록입니다.

신규 부동산의 부가가치세

부가가치세 사업자로 등록된 개발업체는 신규 주택이나 아파트에 부가가치세를 더합니다. 명목 세율은 2025년 1월 1일부터 12%이지만, 대부분의 상품에는 가격의 11/12를 과세 기준으로 삼아 실질적으로 11%가 됩니다. 12% 전체는 일부 사치품에만 적용됩니다. 준공 전 분양 매수에서는 인도 시점뿐 아니라 대금을 낼 때마다 부가가치세가 발생합니다. 부가가치세 사업자로 등록되지 않은 개인 소유자가 하는 재매각에는 부가가치세가 붙지 않습니다.

최근 몇 해 동안 정부는 요건을 충족하는 신규 주택의 부가가치세 일부 또는 전부를 부담해 왔습니다(정부 부담 부가가치세, PPN DTP). 각 회차는 재무부 규정으로 정해지며, 인도 가능 기간이 정해져 있고 가격과 세대 유형에 대한 별도의 조건이 붙습니다. 납세자 번호가 있고 소유 규정을 충족하는 외국인 매수자도 대상이 되어 왔습니다. 어떤 회차가 해당 세대에 적용되는지는 인도일, 가격, 그리고 신규 세대인지 여부에 달려 있으므로, 그 시점에 개발업체에 확인하고 세금계산서가 매수자 명의로 발행되도록 하십시오. 나머지 과정은 개발업체에서 매수하기에서 다룹니다.

수수료

PPAT의 수수료는 증인 비용을 포함해 2016년 정부 규정 제24호에 따라 매매 증서에 기재된 가격의 1%를 넘을 수 없습니다. 이는 상한이지 표준 요율이 아닙니다. 공증인은 PPJB나 위임장 같은 공증 증서에 대해 별도로 수수료를 받고, 토지청은 토지 증서 확인과 이전 등록에 대해 전국 단위로 정해진 수수료를 받습니다. 작업이 시작되기 전에 각 수수료와 이를 누가 내는지 합의하십시오.

주택담보대출을 받으면 은행의 비용과 담보를 등록하는 증서 비용이 더해집니다. 외국인 매수자의 매수에는 보통 토지 권리를 사용권(Hak Pakai)으로 전환하는 절차가 포함되며, 이는 토지청의 또 다른 절차로서 외국인의 인도네시아 부동산 매수에서 설명합니다.

이후 해마다

토지·건물세(PBB)는 지방세로, 2022년 법률 제1호에 따라 연 0.5%가 상한입니다. 지역은 평가액의 일정 비율에 이 세율을 적용하며, 최소 1,000만 루피아의 비과세 금액을 공제한 뒤 부과하고, 세부 사항은 지방 규정으로 정합니다. 소유자는 소유자 명의로 나온 고지서(SPPT)에 따라 해마다 이를 내므로, 매매 뒤에는 고지서를 매수자 명의로 옮기십시오. 체납액은 부동산의 세금 기록에 남으므로 매매 증서 작성 전에 정산하십시오. 부동산을 임대하면 임대료에는 별도의 최종 소득세가 붙으며, 이는 토지·건물 임대에서 다룹니다.

서명 전에

• PPAT에게 모든 세금과 수수료, 각각에 쓰인 과세 기준, 그리고 이를 누가 내는지를 서면으로 달라고 요청하십시오.
• 최근 PBB 고지서에서 평가액을 확인하십시오. 매매에 따르는 두 세금 모두 그 평가액과 가격 중 더 높은 쪽을 쓰기 때문입니다.
• 개발업체에서 사는 경우 가격에 부가가치세가 포함되어 있는지, 인도일에 적용되는 세제 혜택이 있는지, BPHTB를 언제 징수하는지 물어보십시오.
• BPHTB, 매도인의 세금, 부가가치세의 영수증과 검증 기록을 보관하십시오. 토지청과 이후의 매수자가 요구할 것입니다.