Biaya membeli properti di Indonesia

Pada penjualan kembali, pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) paling tinggi 5% dan penjual membayar pajak penghasilan final 2,5%, keduanya sebelum akta ditandatangani. Unit baru yang dibeli dari pengembang biasanya ditambah pajak pertambahan nilai (PPN). Biaya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), notaris, dan kantor pertanahan ditambahkan di atasnya, dan pajak bumi dan bangunan dibayar setiap tahun sesudahnya.

Dua dari pajak ini bersifat daerah: undang-undang nasional menetapkan batas tertingginya, dan setiap kabupaten atau kota menetapkan rinciannya. Dapatkan angka sebenarnya secara tertulis sebelum Anda menyepakati harga.

Biaya utama sekilas

Biaya	Yang membayar	Tarif atau batas	Kapan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)	Pembeli	Paling tinggi 5% dari nilai di atas ambang batas daerah	Sebelum akta
Pajak penghasilan final atas penjualan	Penjual	2,5% dari nilai bruto pada sebagian besar kasus	Sebelum akta
PPN atas unit baru dari pengembang yang terdaftar untuk PPN	Pembeli, termasuk dalam harga	11% efektif untuk sebagian besar rumah	Pada setiap pembayaran atau saat serah terima
Honorarium PPAT	Sesuai kesepakatan	Paling tinggi 1% dari harga dalam akta	Saat akta
Pajak bumi dan bangunan (PBB)	Pemilik	Paling tinggi 0,5% per tahun dari NJOP	Setiap tahun

Pajak atas penjualan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak daerah menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022. Setiap kabupaten atau kota menetapkan tarifnya, dengan batas tertinggi 5%, dan ambang batas tidak kena pajak paling sedikit Rp80 juta, atau Rp300 juta untuk warisan. Dasarnya adalah harga atau nilai jual objek pajak (NJOP) yang ditetapkan pemerintah, mana pun yang lebih tinggi. Menurut undang-undang tahun 2022 itu, BPHTB atas penjualan terutang saat perjanjian pendahuluan jual beli (PPJB) ditandatangani, jika ada, jadi tanyakan kepada PPAT bagaimana daerah Anda memungutnya pada tahap tersebut.

Badan pendapatan daerah memvalidasi pembayaran BPHTB sebelum akta dibuat. Surat edaran bersama Kementerian Dalam Negeri dan Kementerian ATR/BPN, yang diumumkan pada Agustus 2026, memberi waktu tiga hari kepada badan itu, dan setelah itu pembayaran dianggap telah divalidasi. Aturan itu direncanakan dimulai di 17 kantor pertanahan pada 17 Agustus 2026 dan menjangkau 76 kabupaten dan kota dalam waktu tiga bulan.

Pajak penghasilan final penjual berasal dari Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Besarnya 2,5% dari nilai bruto, 1% untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dijual oleh usaha yang kegiatan utamanya properti, dan 0% untuk penjualan kepada pemerintah bagi proyek kepentingan umum. Dasarnya adalah harga atau nilai yang ditetapkan pemerintah, mana pun yang lebih tinggi. Penjual membayarnya sebelum akta, dan PPAT baru boleh menandatangani setelah melihat bukti pembayaran yang divalidasi kantor pajak. Pengembang membayarnya atas setiap cicilan yang diterimanya.

Jangan menyetujui harga dalam akta yang lebih rendah dari harga sebenarnya. Kantor pajak dapat mengenakan pajak atas selisihnya, dan akta adalah catatan Anda tentang berapa yang Anda bayar.

PPN atas properti baru

Pengembang yang terdaftar untuk PPN menambahkan PPN pada rumah atau apartemen baru. Tarif resminya 12% sejak 1 Januari 2025, tetapi untuk sebagian besar barang PPN dikenakan atas dasar 11/12 dari harga, yang setara dengan 11%. Tarif penuh 12% hanya berlaku untuk barang mewah tertentu. Pada pembelian inden, PPN terutang seiring pembayaran Anda, tidak hanya saat serah terima. Penjualan kembali oleh pemilik pribadi yang tidak terdaftar untuk PPN tidak dikenai PPN.

Dalam beberapa tahun terakhir pemerintah menanggung sebagian atau seluruh PPN atas rumah baru yang memenuhi syarat (PPN ditanggung pemerintah, PPN DTP). Setiap tahap diatur dengan Peraturan Menteri Keuangan, dengan jangka waktu serah terima yang tetap serta syarat tersendiri mengenai harga dan jenis unit, dan pembeli asing yang memiliki nomor pokok wajib pajak (NPWP) dan memenuhi aturan kepemilikan juga berhak. Apakah suatu tahap mencakup unit Anda bergantung pada tanggal serah terima, harga, dan apakah unitnya baru, jadi konfirmasikan kepada pengembang pada saat itu dan pastikan faktur pajak atas nama Anda. Membeli dari pengembang membahas sisa prosesnya.

Biaya

Honorarium PPAT, termasuk para saksi, tidak boleh melebihi 1% dari harga yang tercantum dalam akta menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016. Itu batas atas, bukan tarif standar. Notaris menagih terpisah untuk akta notaris seperti PPJB atau surat kuasa, dan kantor pertanahan menarik biaya yang ditetapkan secara nasional untuk pengecekan sertifikat dan pendaftaran peralihan. Sepakati setiap biaya, dan siapa yang membayarnya, sebelum pekerjaan dimulai.

Kredit pemilikan rumah (KPR) menambah biaya bank serta akta yang mendaftarkan jaminannya. Pembelian oleh pembeli asing biasanya mencakup pengubahan hak atas tanah menjadi Hak Pakai, yang merupakan proses kantor pertanahan tersendiri, seperti dijelaskan dalam membeli properti sebagai orang asing.

Setiap tahun sesudahnya

Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak daerah, dengan batas tertinggi 0,5% per tahun menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022. Daerah mengenakannya atas sebagian dari NJOP, setelah dikurangi jumlah tidak kena pajak paling sedikit Rp10 juta, dan menetapkan rinciannya dengan peraturan daerah. Pemilik membayarnya setiap tahun berdasarkan surat pemberitahuan pajak terutang (SPPT) atas nama pemilik, jadi minta tagihan itu dialihkan atas nama Anda setelah penjualan. Tunggakan tetap tercatat pada riwayat pajak properti itu, jadi lunasi sebelum akta. Jika Anda menyewakan properti itu, sewa dikenai pajak final tersendiri, yang dibahas dalam menyewa tanah dan bangunan.

Sebelum Anda menandatangani

• Minta PPAT membuat pernyataan tertulis tentang setiap pajak dan biaya, dasar pengenaan masing-masing, dan siapa yang membayarnya.
• Periksa NJOP pada tagihan PBB terbaru, karena kedua pajak penjualan memakai yang lebih tinggi antara nilai itu dan harga.
• Pada pembelian dari pengembang, tanyakan apakah PPN sudah termasuk dalam harga, apakah suatu insentif mencakup tanggal serah terima Anda, dan kapan BPHTB akan dipungut.
• Simpan bukti pembayaran BPHTB, pajak penjual, dan PPN, serta catatan validasinya. Kantor pertanahan dan pembeli berikutnya akan memintanya.