تكاليف شراء العقار في إندونيسيا

في إعادة البيع، يدفع المشتري رسم استحواذ يصل إلى 5%، ويدفع البائع ضريبة دخل نهائية قدرها 2.5%، وكلاهما قبل توقيع العقد. والوحدة الجديدة المشتراة من مطوّر تضيف عادةً ضريبة القيمة المضافة. وتُضاف فوق ذلك أتعاب موثّق عقود الأراضي (PPAT) وكاتب العدل ورسوم مكتب الأراضي، وتستمر ضريبة الأراضي والمباني كل عام بعد ذلك.

ضريبتان من هذه الضرائب إقليميتان: يضع القانون الوطني الحدود القصوى، وتحدد كل منطقة أو مدينة التفاصيل. فاحصل على الأرقام الفعلية كتابةً قبل أن تتفق على سعر.

التكاليف الرئيسية في لمحة

التكلفة	من يدفعها	النسبة أو الحد الأقصى	متى
رسم الاستحواذ (BPHTB)	المشتري	حتى 5% من القيمة التي تزيد على حد إقليمي	قبل العقد
ضريبة الدخل النهائية على البيع	البائع	2.5% من القيمة الإجمالية في معظم الحالات	قبل العقد
ضريبة القيمة المضافة على وحدة جديدة من مطوّر مسجل في ضريبة القيمة المضافة	المشتري، ضمن السعر	11% فعليًا لمعظم المنازل	مع كل دفعة أو عند التسليم
أتعاب PPAT	حسب الاتفاق	حتى 1% من السعر الوارد في العقد	عند العقد
ضريبة الأراضي والمباني (PBB)	المالك	حتى 0.5% سنويًا من القيمة المقدَّرة	كل عام

الضرائب على البيع

رسم الاستحواذ على الأراضي والمباني (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, BPHTB) ضريبة إقليمية بموجب القانون رقم 1 لسنة 2022. وتحدد كل منطقة أو مدينة نسبته، بحد أقصى 5%، وحدًا غير خاضع للضريبة لا يقل عن 80 مليون روبية، أو 300 مليون روبية في حالة الإرث. والوعاء الضريبي هو السعر أو القيمة التي تقدرها الحكومة (NJOP)، أيهما أعلى. وبموجب قانون 2022، يستحق BPHTB على البيع عند توقيع اتفاق البيع التمهيدي (PPJB)، إن وُجد، ولذلك اسأل PPAT كيف تحصّله منطقتك في تلك المرحلة.

يصادق مكتب الإيرادات الإقليمي على سداد BPHTB قبل العقد. ويمنحه تعميم مشترك من وزارتي الداخلية والأراضي، أُعلن في أغسطس 2026، ثلاثة أيام، وبعدها تُعدّ الدفعة مصادقًا عليها. وكان مقررًا أن يبدأ العمل به في 17 مكتب أراضٍ في 17 أغسطس 2026، وأن يشمل 76 منطقة ومدينة خلال ثلاثة أشهر.

تأتي ضريبة الدخل النهائية على البائع من اللائحة الحكومية رقم 34 لسنة 2016. وهي 2.5% من القيمة الإجمالية، و1% للمنازل البسيطة والشقق البسيطة التي تبيعها منشأة يتركز نشاطها الرئيسي في العقارات، و0% على المبيعات إلى الحكومة لمشاريع المصلحة العامة. والوعاء هو السعر أو القيمة التي تحددها الحكومة، أيهما أعلى. ويدفعها البائع قبل العقد، ولا يجوز أن يوقّع PPAT إلا بعد أن يطلع على إثبات للدفع تحققت منه مصلحة الضرائب. ويدفعها المطوّر عن كل قسط يتسلمه.

لا توافق على سعر في العقد أقل من السعر الحقيقي. فقد تقدّر مصلحة الضرائب الفرق، والعقد هو سجلك لما دفعته.

ضريبة القيمة المضافة على العقار الجديد

يضيف المطوّر المسجل في ضريبة القيمة المضافة هذه الضريبة على المنزل أو الشقة الجديدة. والنسبة المعلنة 12% منذ 1 يناير 2025، لكنها تُحتسب في معظم السلع على وعاء قدره 11/12 من السعر، ما يعادل 11%. ولا تُطبَّق نسبة 12% كاملة إلا على سلع فاخرة معينة. وفي الشراء على الخريطة تستحق الضريبة مع كل دفعة تدفعها، لا عند التسليم وحده. وإعادة البيع من مالك فرد غير مسجل في ضريبة القيمة المضافة لا تترتب عليها ضريبة قيمة مضافة.

تحمّلت الحكومة في السنوات الأخيرة جزءًا من ضريبة القيمة المضافة أو كلها على المنازل الجديدة المؤهلة (ضريبة القيمة المضافة التي تتحملها الحكومة، PPN DTP). وتُحدَّد كل جولة بلائحة صادرة عن وزارة المالية، بمهلة محددة للتسليم وشروط خاصة بها بشأن السعر ونوع الوحدة، وكان المشترون الأجانب الذين لديهم رقم ضريبي ويستوفون قواعد الملكية مؤهلين. ويتوقف شمول جولة ما لوحدتك على موعد التسليم والسعر وكون الوحدة جديدة، ولذلك أكّد ذلك مع المطوّر في حينه وتأكد من أن الفاتورة الضريبية باسمك. ويتناول الشراء من مطوّر عقاري بقية تلك العملية.

الأتعاب والرسوم

لا يجوز أن تتجاوز أتعاب PPAT، بما فيها الشهود، 1% من السعر المذكور في العقد بموجب اللائحة الحكومية رقم 24 لسنة 2016. وهذا حد أقصى لا نسبة معيارية. ويتقاضى كاتب العدل أتعابًا منفصلة عن العقود الموثّقة مثل PPJB أو التوكيل، ويتقاضى مكتب الأراضي رسومًا تُحدَّد على المستوى الوطني لفحص الشهادة وتسجيل النقل. اتفق على كل رسم، وعلى من يدفعه، قبل أن يبدأ العمل.

ويضيف الرهن العقاري تكاليف البنك والعقد الذي يسجّل ضمانه. وشراء الأجنبي يتضمن عادةً تحويل حق الأرض إلى حق استخدام (Hak Pakai)، وهو إجراء آخر لدى مكتب الأراضي، يشرحه شراء عقار كأجنبي.

كل عام بعد ذلك

ضريبة الأراضي والمباني (PBB) ضريبة إقليمية، حدها الأقصى 0.5% سنويًا بموجب القانون رقم 1 لسنة 2022. وتطبقها المنطقة على جزء من القيمة المقدَّرة، بعد خصم مبلغ غير خاضع للضريبة لا يقل عن 10 ملايين روبية، وتحدد التفاصيل بلائحة إقليمية. ويدفعها المالك كل عام بموجب فاتورة (SPPT) باسمه، ولذلك انقل الفاتورة إلى اسمك بعد البيع. وتبقى المتأخرات في السجل الضريبي للعقار، ولذلك سدّدها قبل العقد. وإذا أجّرت العقار فللإيجار ضريبته النهائية الخاصة، التي يتناولها استئجار الأراضي والمباني.

قبل أن توقّع

• اطلب من PPAT بيانًا كتابيًا بكل ضريبة ورسم، والوعاء المستخدم لكل منها، ومن يدفعها.
• تحقق من القيمة المقدَّرة في أحدث فاتورة PBB، لأن ضريبتي البيع كلتيهما تستخدمان الأعلى من تلك القيمة والسعر.
• عند الشراء من مطوّر، اسأل هل ضريبة القيمة المضافة مشمولة في السعر، وهل يغطي حافز موعد تسليمك، ومتى سيُحصَّل BPHTB.
• احتفظ بإيصالات BPHTB وضريبة البائع وضريبة القيمة المضافة، وبسجلات المصادقة. فمكتب الأراضي وأي مشترٍ لاحق سيطلبونها.