الشراء من مطوّر عقاري: PPJB وAJB والمخاطر بينهما

تنتقل ملكية المنزل المشترى من مطوّر عقاري على خطوتين. فاتفاق البيع التمهيدي (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, PPJB) يربطك بالمطوّر أثناء بناء المنزل وإعداد سند الملكية. أما عقد البيع (Akta Jual Beli, AJB) فهو الذي ينقل سند الملكية إليك.

ويُدفع معظم المال عادةً بين الخطوتين، وأنت تحوز عقدًا لا حقًا على الأرض. وما يحميك هو ما تنص عليه اللائحة وPPJB.

وثيقتان لكل منهما وظيفة مختلفة

تعرّف اللائحة الحكومية رقم 12 لسنة 2021 بشأن الإسكان PPJB بأنه اتفاق بين مطوّر ومشترٍ على منزل أو وحدة شقة، يُبرم أمام كاتب عدل. وبالنسبة إلى المنازل المستقلة والمنازل المتلاصقة يمكن توقيعه أثناء بنائها. أما الشقق فيمكن أن يسبق بدء التشييد.

يمنحك PPJB حق مطالبة تجاه المطوّر. ولا يتيح لمكتب الأراضي تسجيل البيع إلا عقد يحرره موثّق عقود الأراضي (Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT)، بموجب اللائحة الحكومية رقم 24 لسنة 1997 بشأن تسجيل الأراضي. وأمام PPAT سبعة أيام عمل من التوقيع لإرسال AJB إلى مكتب الأراضي، الذي يقيدك عندئذٍ حاملًا للحق.

وبالنسبة إلى الشقة، لا يجيز قانون الشقق (القانون رقم 20 لسنة 2011) توقيع AJB إلا بعد اكتمال المبنى، أي بعد صدور شهادة صلاحيته للاستخدام (Sertifikat Laik Fungsi, SLF) وشهادات ملكية الطبقات.

ما يجب أن يملكه المطوّر أولًا

لكي يسوّق المطوّر منازل لم تكتمل، يحتاج على الأقل إلى إفادة تخطيطية من المدينة أو المنطقة عن الاستخدام المخصص للأرض، وشهادة أرض باسمه أو باسم مالك أرض شريك، وبيان واضح بنوع سند الملكية الذي ستتلقاه، وموافقة بناء (Persetujuan Bangunan Gedung, PBG)، وخطاب دعم من بنك أو جهة أخرى تسند عملية التشييد. ويجب أن تذكر النشرة التسويقية أرقام هذه الوثائق. ويكون المطوّر مسؤولًا عمّا يخبرك به وكلاء مبيعاته، ويشرف مكتب الإسكان في المدينة أو المنطقة على هذه الشروط.

ولا يجوز توقيع PPJB نفسه إلا بعد أن يستوفي المطوّر خمسة شروط:

• ملكية الأرض، ويثبتها عرض الشهادة عليك عند التوقيع
• المسائل المتفق عليها، ومنها حالة المنزل وهل الأرض ضمان لقرض
• PBG، مع تسليمك نسخة مصدّقة منه عند التوقيع
• البنية التحتية: إنجاز الطرق وتصريف المياه على الأقل، وبيان من المطوّر عن الكهرباء والمياه
• إنجاز 20% على الأقل، أي 20% من جميع الوحدات في المجمع أو من حجم أعمال التشييد في مبنى الشقق، بتأكيد من تقرير الاستشاري المشرف

ويحق لك دراسة مسودة PPJB لمدة سبعة أيام عمل على الأقل قبل التوقيع.

ما تقوله القواعد عن أموالك

كل ما تدفعه أثناء التسويق يُحتسب من الثمن، وعلى المطوّر عندئذٍ أن يعطيك ثلاثة جداول زمنية: للتشييد، ولتوقيع PPJB، ولتوقيع AJB مع التسليم. فإذا فاته موعد التشييد أو موعد PPJB، يحق لك الإلغاء واسترداد المبلغ كله. وإذا ألغيت والمطوّر غير مخطئ، فإنه يردّ لك المبلغ بعد خصم تحدده اللائحة بما لا يقل عن 20% مما دفعته، إضافة إلى الضريبة المحتسبة بالفعل. وهذا يجعل نسبة 20% حدًا أدنى، فاقرأ بند الإلغاء قبل أن تدفع رسم الحجز. ويكون الخصم 10% إذا رفض بنك طلب تمويلك العقاري. ويستحق رد المبالغ خلال 30 يومًا تقويميًا من خطاب الإلغاء الموقّع، مع غرامة قدرها 0.1% من المبلغ عن كل يوم تأخير.

ولا يجوز للمطوّر أن يحصّل أكثر من 80% من الثمن قبل استيفاء شروط PPJB. وبعد توقيع PPJB، إذا كان الإلغاء بسبب المطوّر فتُردّ إليك مدفوعاتك. وإذا كان بسببك فتخسر كل ما دفعته إن كان 10% من الثمن أو أقل، وتخسر 10% من الثمن إن كنت دفعت أكثر.

من الشهادة الأم إلى سند ملكيتك

في المجمع السكني يحوز المطوّر عادةً شهادة واحدة على الموقع كله، وهي في الغالب حق بناء (Hak Guna Bangunan, HGB). وقبل أن تُباع قطعتك بعقد، يجب تقسيم هذه الشهادة الأم، وتحصل كل قطعة على خطاب مسح خاص بها وقيد في دفتر الأراضي وشهادة. وإذا كانت الشهادة الأم مرهونة (Hak Tanggungan) لبنك المطوّر، فيحتاج التقسيم إلى موافقة البنك الكتابية. وبموجب قانون الرهن العقاري (القانون رقم 4 لسنة 1996)، لا يمكن تحرير القطع من الرهن واحدة تلو الأخرى إلا إذا أجاز ذلك عقد الرهن، فاطلب الاطلاع على ذلك البند.

عند التسليم، اطلب SLF الذي تصدره الحكومة المحلية بموجب اللائحة الحكومية رقم 16 لسنة 2021 لتأكيد أن المبنى صالح للاستخدام. ثم تُدفع الضرائب الواردة في تكاليف شراء العقار، ويُوقَّع AJB، ويسجّل مكتب الأراضي سند الملكية باسمك. أما المشتري الأجنبي فينتهي به الأمر إلى حق استخدام (Hak Pakai) بدلًا من ذلك، كما يشرح شراء عقار كأجنبي.

عندما يتعثر المطوّر

يعني التعثر عادةً أن البناء يتباطأ، أو أن موعد PPJB يمر، أو أن المنزل يكتمل لكن الشهادة الأم لم تُقسَّم فلا يوجد AJB. ويمكنك أن تسكن منزلًا مكتملًا بموجب PPJB، لكنك لا تستطيع بيعه بعقد ولا رهنه إلى أن يصير السند باسمك.

تبدأ سبل الانتصاف المتاحة لك من PPJB، الذي يجب أن يشمل موعد التسليم والإلغاء وتسوية النزاعات. وبعد ذلك يمكنك رفع مطالبة أمام المحكمة الابتدائية أو لدى هيئة تسوية منازعات المستهلكين (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, BPSK). وإذا دخل المطوّر في إعادة هيكلة ديون أمام المحكمة (PKPU) أو في إفلاس بموجب القانون رقم 37 لسنة 2004، فالمشتري الذي لا يملك إلا PPJB يُصنَّف عادةً دائنًا غير مضمون، ويُسدَّد للبنك الذي له رهن على الأرض من حصيلتها أولًا.

قبل أن توقّع

• اطلب من PPAT فحص الشهادة الأم لدى مكتب الأراضي، بما في ذلك الرهن، كما يرد في كيف تفحص شهادة أرض، وطابق أرقام الوثائق الواردة في النشرة التسويقية مع الأصول.
• اطلب من كاتب العدل قيد PPJB لدى مكتب الأراضي، كما تتيح اللائحة الحكومية رقم 18 لسنة 2021.
• اربط كل دفعة بمرحلة يمكنك رؤيتها: توقيع PPJB، ومراحل الإنجاز في تقارير الاستشاري، والتسليم مع SLF، ودفعة أخيرة عند AJB.
• ادفع فقط إلى حساب شركة المطوّر، ولا تدفع أبدًا إلى وكيل، واحتفظ بكل إيصال.
• اجعل نوع السند وموعد صدور شهادة القطعة مكتوبين في PPJB، مع غرامة إذا لم يُلتزم بأحدهما.