Покупка у застройщика: PPJB, AJB и риски между ними

Дом, купленный у застройщика, переходит к покупателю в два шага. Предварительный договор купли-продажи (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, PPJB) связывает вас и застройщика, пока дом строят, а право на землю оформляют. Акт купли-продажи (Akta Jual Beli, AJB) переводит это право на вас.

Большая часть денег обычно выплачивается между этими двумя документами, когда у вас есть договор, а не право на землю. Ваша защита определяется тем, что сказано в постановлении и в самом PPJB.

Два документа с разными задачами

Постановление правительства № 12 от 2021 года о жилье определяет PPJB как соглашение между застройщиком и покупателем дома или квартиры, заключённое перед нотариусом. Для домов с участком и таунхаусов его можно подписать, пока они строятся. Для квартир его можно подписать до начала строительства.

PPJB даёт вам право требования к застройщику. Только акт, составленный должностным лицом по земельным актам (Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT), позволяет земельному управлению зарегистрировать продажу согласно Постановлению правительства № 24 от 1997 года о регистрации земли. У PPAT есть семь рабочих дней с момента подписания, чтобы передать AJB в земельное управление, которое затем вносит вас в реестр как владельца.

Для квартиры Закон о многоквартирных домах (Закон № 20 от 2011 года) разрешает заключить AJB только после завершения здания, то есть после выдачи сертификата пригодности к эксплуатации (Sertifikat Laik Fungsi, SLF) и сертификатов права собственности на квартиры.

Что должно быть у застройщика заранее

Чтобы продвигать на рынке недостроенные дома, застройщику нужны как минимум справка города или округа о разрешённом использовании земли, земельный сертификат на своё имя или на имя партнёра-землевладельца, чёткое указание на то, какое право на землю вы получите, разрешение на строительство (Persetujuan Bangunan Gedung, PBG) и письмо поддержки строительства от банка или другого учреждения. В брошюре должны быть указаны номера этих документов. Застройщик отвечает за то, что вам говорят его торговые агенты, а соблюдение этих условий контролирует жилищное ведомство города или округа.

Сам PPJB можно подписать только после того, как застройщик выполнит пять условий:

• право застройщика на землю, подтверждённое сертификатом, который вам показывают при подписании
• согласованные условия, включая состояние дома и то, является ли земля залогом по кредиту
• разрешение на строительство (PBG), заверенная копия которого передаётся вам при подписании
• инфраструктура: построены как минимум дороги и дренаж, и есть заявление застройщика об электричестве и воде
• построено не менее 20%, то есть 20% всех объектов жилого комплекса или объёма строительства многоквартирного дома, что подтверждено отчётом консультанта по надзору

Проект PPJB можно изучать не менее семи рабочих дней до подписания.

Что правила говорят о ваших деньгах

Всё, что вы платите на этапе маркетинга, засчитывается в счёт цены, и застройщик обязан затем дать вам три графика: строительства, подписания PPJB и AJB с передачей дома. Если он нарушит срок строительства или подписания PPJB, вы можете расторгнуть договор и получить назад всё. Если вы расторгаете договор, когда застройщик не виноват, он возвращает вам сумму за вычетом удержания, которое постановление устанавливает не менее чем в 20% от уплаченного, плюс уже учтённый налог. Значит, 20% служат нижним пределом, поэтому прочитайте пункт о расторжении до внесения платы за бронирование. Удержание составляет 10%, если банк отказывает вам в ипотеке. Возврат производится в течение 30 календарных дней с даты подписанного письма о расторжении, с пеней 0,1% от суммы за каждый день просрочки.

До выполнения условий для PPJB застройщик не вправе собирать более 80% цены. После PPJB при расторжении по вине застройщика ваши платежи возвращаются. Расторжение по вашей вине стоит вам всего, что вы заплатили, если это 10% цены или меньше, и 10% цены, если вы заплатили больше.

От общего сертификата до вашего права на землю

В жилом комплексе у застройщика обычно один сертификат на всю площадку, часто это право застройки (Hak Guna Bangunan, HGB). Чтобы ваш участок можно было продать по акту, этот общий сертификат нужно разделить, и каждый участок получает собственный документ о межевании, запись в земельной книге и сертификат. Если общий сертификат заложен (Hak Tanggungan) банку застройщика, для раздела нужно письменное согласие банка. По Закону об ипотеке (Закон № 4 от 1996 года) участки можно освобождать от ипотеки по одному, только если это допускает акт об ипотеке, поэтому попросите показать этот пункт.

При передаче дома потребуйте SLF, который выдают региональные власти по Постановлению правительства № 16 от 2021 года, чтобы подтвердить, что здание пригодно к эксплуатации. Затем уплачиваются налоги, описанные в статье о расходах на покупку недвижимости, подписывается AJB, и земельное управление регистрирует право на землю на ваше имя. Иностранный покупатель получает вместо этого право пользования (Hak Pakai), как объясняет статья о покупке недвижимости иностранцем.

Когда застройщик затягивает

Затяжка обычно означает, что строительство замедляется, срок PPJB проходит или дом достроен, но общий сертификат не разделён, и поэтому AJB нет. В достроенном доме можно жить на основании PPJB, но нельзя продать его по акту или заложить, пока право на землю не перешло к вам.

Средства защиты начинаются с PPJB, в котором должны быть оговорены дата передачи, расторжение и разрешение споров. Кроме того, можно подать иск в районный суд или в орган по рассмотрению потребительских споров (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, BPSK). Если застройщик попадает под судебную реструктуризацию долгов (PKPU) или банкротство по Закону № 37 от 2004 года, покупатель, у которого есть только PPJB, обычно считается необеспеченным кредитором, а банк с ипотекой на землю получает выплаты из неё в первую очередь.

Перед подписанием

• Попросите PPAT проверить общий сертификат в земельном управлении, включая ипотеку, как описано в статье о проверке земельного сертификата, и сверьте номера документов из брошюры с оригиналами.
• Попросите нотариуса внести запись о PPJB в земельном управлении, как это допускает Постановление правительства № 18 от 2021 года.
• Привяжите каждый платёж к этапу, который вы можете увидеть: PPJB, вехи в отчётах консультанта, передача дома с SLF и последний платёж при подписании AJB.
• Платите только на счёт компании-застройщика, никогда агенту, и храните каждую квитанцию.
• Впишите в PPJB вид права на землю и дату выдачи сертификата на участок и предусмотрите штраф, если одно из двух не будет выполнено.