向开发商购房：PPJB、AJB 及两者之间的风险

从开发商手中购买的房子，分两步易主。买卖预备协议（Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, PPJB）在房屋建造和产权准备期间约束您和开发商。买卖契约（Akta Jual Beli, AJB）才是把产权转到您名下的文件。

大部分款项通常在这两步之间支付，而此时您手中持有的是一份合同，而不是一项土地权利。您得到的保护，取决于法规和 PPJB 的规定。

两份用途不同的文件

关于住房的2021年第12号政府条例，把 PPJB 界定为开发商与买家之间就一栋住宅或一个公寓单元、在公证人面前订立的协议。对于有地住宅和联排住宅，可以在建造期间签署。对于公寓，可以在开工之前签署。

PPJB 让您对开发商享有一项请求权。根据关于土地登记的1997年第24号政府条例，只有由土地契约官（Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT）制作的契约，才能让土地局登记一笔买卖。PPAT 自签署之日起有七个工作日，把 AJB 送交土地局，土地局随后将您登记为持有人。

对于公寓，《公寓法》（2011年第20号法律）只允许在楼宇竣工之后才订立 AJB，也就是楼宇的使用适宜证书（Sertifikat Laik Fungsi, SLF）和单元产权证书都已签发。

开发商必须先具备什么

要营销尚未建成的房屋，开发商至少需要：市或县出具的、关于土地指定用途的规划说明；登记在自己名下或合作土地所有人名下的土地证书；对您将获得哪种产权的明确说明；建筑批准（Persetujuan Bangunan Gedung, PBG）；以及银行或其他机构为建设提供支持的函件。宣传册必须载明这些文件的编号。开发商要为其销售代理对您所说的话负责，市或县的住房主管部门负责监督这些条件。

开发商满足以下五项条件之后，才能签署 PPJB 本身：

• 对土地的权属，以签约时向您出示的证书为证
• 所约定的事项，包括房屋的状况，以及这块土地是否已作为贷款的担保
• PBG，并在签约时向您提供一份经认证的副本
• 基础设施：至少已建好道路和排水设施，并有开发商关于电力和供水的说明
• 至少完成20%的建设，即住宅区全部单元的20%，或公寓楼施工量的20%，并由监理顾问的报告予以确认

签署之前，您至少有七个工作日的时间研究 PPJB 草案。

规则对您的款项有何规定

营销阶段您支付的任何款项都计入房价，开发商随后必须向您提供三份时间表：施工、PPJB 签署，以及 AJB 与交房。如果它错过了施工日期或 PPJB 日期，您可以解约并全额取回。如果在开发商没有过错的情况下解约，退款时要扣除一笔费用，条例规定该费用不低于您已付款项的20%，另加已经计入的税款。这意味着20%是下限，所以在支付预订费之前，要先读解约条款。如果银行拒绝了您的抵押贷款，扣除比例为10%。退款应在解约书签署后30个日历日内支付，每逾期一天，按金额的0.1%处以罚款。

在 PPJB 的各项条件满足之前，开发商收取的款项不得超过房价的80%。PPJB 签署之后，因开发商原因解约，您的付款将被退回。因您的原因解约，已付款项如果不超过房价的10%，则全部损失；如果已付更多，则损失房价的10%。

从总证书到您的产权

在住宅区，开发商通常持有覆盖整块用地的一份证书，往往是建筑权（Hak Guna Bangunan, HGB）。在您的地块可以通过契约出售之前，这份总证书必须分割，每个地块都会有自己的测量文件、土地登记簿记录和证书。如果总证书已抵押（Hak Tanggungan）给开发商的银行，分割需要银行的书面同意。根据《抵押权法》（1996年第4号法律），只有在抵押契约允许的情况下，地块才能逐个解除抵押，所以要求查看这一条款。

交房时，要索取 SLF。这是地方政府根据2021年第16号政府条例签发的，用以确认建筑物适宜使用。随后缴纳购买房地产的成本一文列出的各项税费，签署 AJB，土地局把产权登记到您的名下。外国买家最终得到的则是使用权（Hak Pakai），详见外国人在印尼购买房地产。

开发商陷入停滞时

停滞通常表现为：施工放缓、PPJB 日期已过，或者房子已经建成，但总证书没有分割，因此没有 AJB。您可以凭 PPJB 住进建成的房子，但在产权归您之前，不能通过契约出售，也不能抵押。

您的救济途径从 PPJB 开始，PPJB 必须涵盖交房日期、解约和争议解决。除此之外，您可以向地方法院或消费者争议解决机构（Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, BPSK）提出索赔。如果开发商依据2004年第37号法律进入法院债务重组程序（PKPU）或破产程序，只持有 PPJB 的买家通常属于无担保债权人，而对土地设有抵押的银行则先从土地中受偿。

签约之前

• 请 PPAT 到土地局核查总证书，包括其上的抵押，方法见如何核查土地证书，并把宣传册上的文件编号与原件逐一核对。
• 请公证人到土地局把 PPJB 记录在案，2021年第18号政府条例允许这样做。
• 把每一笔付款与您看得见的阶段挂钩：PPJB、顾问报告中的各个里程碑、附带 SLF 的交房，以及 AJB 时的最后一笔付款。
• 只向开发商公司的账户付款，绝不付给代理人，并保存好每一张收据。
• 把产权类型和地块证书的签发日期写进 PPJB，任何一项落空都要有罚则。