개발업체에서 매수하기: PPJB, AJB, 그 사이의 위험

개발업체에서 산 주택은 두 단계를 거쳐 주인이 바뀝니다. 예비 매매 계약(Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, PPJB)은 주택을 짓고 권리를 준비하는 동안 매수자와 개발업체를 구속합니다. 매매 증서(Akta Jual Beli, AJB)가 비로소 권리를 매수자에게 이전합니다.

대금 대부분은 보통 이 두 단계 사이에, 토지 권리가 아닌 계약만 갖고 있는 동안 지급됩니다. 매수자를 지켜 주는 것은 규정과 PPJB에 적힌 내용입니다.

역할이 다른 두 문서

주택에 관한 2021년 정부 규정 제12호는 PPJB를 주택이나 아파트 한 세대에 대해 개발업체와 매수자가 공증인 앞에서 체결하는 계약으로 정의합니다. 단독주택과 연립주택은 건설 중에도 서명할 수 있습니다. 아파트는 착공 전에도 할 수 있습니다.

PPJB는 개발업체에 대한 청구권을 줍니다. 토지 등록에 관한 1997년 정부 규정 제24호에 따라, 토지 증서 작성관(Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT)이 작성한 증서만이 토지청이 매매를 등록하게 해 줍니다. PPAT는 서명일로부터 근무일 기준 7일 안에 AJB를 토지청에 보내야 하며, 토지청은 그 뒤에 매수자를 보유자로 기록합니다.

아파트의 경우, 공동주택법(2011년 법률 제20호)은 건물이 완공된 뒤, 즉 사용 적합 증명서(Sertifikat Laik Fungsi, SLF)와 구분 소유권 증서가 발급된 뒤에야 AJB를 허용합니다.

개발업체가 먼저 갖춰야 하는 것

완공되지 않은 주택을 판매하려면 개발업체는 최소한 다음을 갖춰야 합니다. 토지의 지정 용도에 관해 시나 군이 발급한 공간계획 확인서, 자기 명의 또는 제휴 토지 소유자 명의의 토지 증서, 매수자가 어떤 권리를 받게 되는지에 대한 명확한 설명, 건축 승인(Persetujuan Bangunan Gedung, PBG), 그리고 건설을 뒷받침하는 은행이나 다른 기관의 지원 서한입니다. 안내 책자에는 이 문서들의 번호가 적혀 있어야 합니다. 개발업체는 판매 대리인이 매수자에게 하는 말에 책임을 지며, 시나 군의 주택 담당 부서가 이런 조건을 감독합니다.

PPJB 자체는 개발업체가 다음 다섯 가지 조건을 충족한 뒤에야 서명할 수 있습니다.

• 서명 시 매수자에게 보여 주는 토지 증서로 증명되는 토지 소유권
• 합의된 사항(주택의 상태와 토지가 대출 담보로 잡혀 있는지 여부 포함)
• PBG: 서명 시 인증 사본을 매수자에게 교부
• 기반시설: 최소한 도로와 배수시설이 지어져 있고, 전력과 용수에 관한 개발업체의 진술서가 있을 것
• 20% 이상 시공: 단지 전체 세대의 20%, 또는 아파트 건물 시공 물량의 20%를 뜻하며, 감리 컨설턴트의 보고서로 확인

서명하기 전에 근무일 기준 최소 7일 동안 PPJB 초안을 검토할 수 있습니다.

대금에 관한 규정

분양 중에 낸 돈은 모두 가격에 산입되며, 개발업체는 이어서 세 가지 일정을 제시해야 합니다. 공사, PPJB 서명, 인도와 함께 이루어지는 AJB입니다. 개발업체가 공사나 PPJB 날짜를 지키지 못하면 매수자는 계약을 취소하고 전액을 돌려받을 수 있습니다. 개발업체에 잘못이 없는데 매수자가 취소하면, 개발업체는 낸 금액에서 규정이 20% 이상으로 정한 공제액과 이미 산입된 세금을 뺀 나머지를 환불합니다. 20%가 하한선이라는 뜻이므로, 예약금을 내기 전에 취소 조항을 읽으십시오. 은행이 매수자의 주택담보대출을 거절한 경우에는 공제율이 10%입니다. 환불은 서명된 취소 서한으로부터 달력 기준 30일 이내에 이루어져야 하며, 지연되는 날마다 금액의 0.1%에 해당하는 벌금이 붙습니다.

개발업체는 PPJB 조건이 충족되기 전에는 가격의 80%를 넘는 금액을 받을 수 없습니다. PPJB 이후에는 개발업체의 귀책으로 취소되면 낸 돈을 돌려받습니다. 매수자의 귀책으로 취소되면, 낸 금액이 가격의 10% 이하일 때는 낸 돈 전부를 잃고, 그보다 많이 냈다면 가격의 10%를 잃습니다.

단지 전체 증서에서 매수자의 권리까지

단지에서는 개발업체가 보통 부지 전체에 대해 하나의 증서를 갖고 있으며, 이는 흔히 건축권(Hak Guna Bangunan, HGB)입니다. 필지가 매매 증서로 팔릴 수 있으려면 그 단지 전체 증서를 분할해야 하고, 각 필지는 자체 측량서, 토지 대장 등재, 토지 증서를 받습니다. 단지 전체 증서가 개발업체의 은행에 저당(Hak Tanggungan) 잡혀 있다면 분할에는 은행의 서면 동의가 필요합니다. 저당법(1996년 법률 제4호)에 따라 필지를 저당에서 하나씩 풀어 줄 수 있는 것은 저당 증서가 허용하는 경우뿐이므로, 그 조항을 보여 달라고 요청하십시오.

인도 시점에는 SLF를 요구하십시오. SLF는 건물이 사용에 적합함을 확인하기 위해 2021년 정부 규정 제16호에 따라 지방 정부가 발급합니다. 그다음 부동산 매수 비용에 정리된 세금을 내고, AJB에 서명하면 토지청이 매수자 명의로 권리를 등록합니다. 외국인 매수자는 대신 사용권(Hak Pakai)을 받게 되며, 이는 외국인의 인도네시아 부동산 매수에서 설명합니다.

개발업체의 사업이 멈출 때

사업이 멈춘다는 것은 대개 공사가 느려지거나, PPJB 날짜가 지나가거나, 주택은 완공되었지만 단지 전체 증서가 분할되지 않아 AJB를 할 수 없는 상태를 뜻합니다. 완공된 주택에서 PPJB만 가지고 살 수는 있지만, 권리가 매수자의 것이 되기 전에는 매매 증서로 팔 수도 저당을 설정할 수도 없습니다.

구제 수단은 PPJB에서 시작하며, PPJB에는 인도일, 취소, 분쟁 해결이 포함되어야 합니다. 그 밖에는 지방법원이나 소비자분쟁해결기구(Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, BPSK)에 청구할 수 있습니다. 개발업체가 2004년 법률 제37호에 따른 법원의 채무 조정 절차(PKPU)나 파산에 들어가면, PPJB만 가진 매수자는 대개 무담보 채권자로 분류되고, 토지에 저당을 가진 은행이 그 토지에서 먼저 변제를 받습니다.

서명 전에

• 토지 증서 확인 방법에 설명된 대로 PPAT가 토지청에서 저당 여부를 포함해 단지 전체 증서를 확인하게 하고, 안내 책자의 문서 번호를 원본과 대조하십시오.
• 2021년 정부 규정 제18호가 허용하는 대로, 공증인에게 PPJB를 토지청에 기록하도록 요청하십시오.
• 각 지급을 눈으로 확인할 수 있는 단계에 연결하십시오. PPJB, 컨설턴트 보고서의 공정 단계, SLF와 함께하는 인도, 그리고 AJB 시점의 마지막 지급입니다.
• 대금은 개발업체 법인 명의의 계좌로만 내고, 대리인에게는 절대 내지 말며, 모든 영수증을 보관하십시오.
• 권리의 종류와 필지 증서 발급일을 PPJB에 넣고, 둘 중 어느 쪽이든 지켜지지 않으면 위약금이 붙도록 하십시오.