매수 전에 토지 증서를 확인하는 방법

토지 증서는 인도네시아에서 소유권을 보여 주는 가장 강력한 증거이지만, 매도인이 손에 든 사본은 마지막으로 갱신된 시점에 사실이던 내용만 보여 줍니다. 중요한 것은 토지청이 직접 보관하는 등록부입니다. 차단 조치, 법원의 압류, 기록된 분쟁은 그곳에 적히며, 소유자의 사본에는 나타나지 않을 수 있습니다.

그래서 첫 번째 확인은 공식 확인이며, 돈이 오가기 전에 해야 합니다. 나머지 작업은 그 기록을 토지, 세금 서류, 그리고 파는 사람과 맞춰 보는 일입니다.

토지청의 공식 확인

토지 증서 작성관(PPAT)은 매매 증서(akta jual beli, AJB)를 작성하기 전에 원본 토지 증서를 토지청의 기록과 대조해야 합니다. 이 의무는 토지 등록을 시행하는 1997년 토지부 규정의 제97조에 있으며, 2021년 개정에서도 전자 시스템에 맞춰 유지되었습니다. 오늘날 PPAT는 이 확인을 온라인으로 진행하고, 데이터가 일치하는지와 해당 필지에 무엇이 기록되어 있는지를 보여 주는 결과를 받습니다.

예비 계약을 포함해 구속력 있는 서류에 서명하기 전에 이 확인을 요청하고, 결과를 보여 달라고 하십시오. 칼리만탄의 외진 지역에서는 PPAT가 부족한 곳에 임시 PPAT로 임명된 면장(camat)이 매매 증서를 작성하기도 합니다. 이는 합법이며, 같은 확인이 적용됩니다.

종이 증서와 전자 증서

2023년 토지부 규정 제3호는 2023년 6월 20일부터 전자 증서를 규율하고 있으며, 2021년 규정을 대체했습니다. 전자 증서에는 현재 상태를 보여 주는 QR 코드가 있고, 양도, 저당 설정, 분할이 있을 때마다 새 판이 생깁니다. 토지부는 2025년에 기존 종이 증서가 계속 유효하며 회수되지 않는다고 밝혔습니다. 종이 증서는 토지의 주인이 바뀔 때 전자 증서로 전환되는 경우가 많습니다.

1961~1997년에 발급된 증서는 각별한 주의가 필요합니다. 상당수는 필지의 약도만 담고 있을 뿐 현장에서 위치를 확정하는 지적도가 없으며, 장관은 증서끼리 겹치는 문제에 관한 민원 대부분이 이런 증서와 관련되어 있다고 밝혔습니다. 2025년부터 토지부는 보유자들에게 토지청에서 이를 최신화하라고 촉구해 왔습니다. 2026년 10월 현재 이는 촉구와 향후 토지 행정법에 관한 제안일 뿐 법적 기한이 아닙니다. 매수자에게 실무적인 답은 어느 쪽이든 같습니다. 오래된 증서는 양도 전이나 양도 과정에서 최신화하고, 경계를 측량해 도면으로 남겨 두십시오.

기록에서 확인될 수 있는 것

토지 증서를 확인하면 다음 중 어느 것이든 나올 수 있습니다.

• 저당(Hak Tanggungan): 2020년 7월 8일부터 전자 방식으로 등록되며, 매매 전이나 매매 시점에 말소(roya)해야 합니다.
• 차단 조치(blokir): 토지에 법적 이해관계가 있는 사람이 신청하며, 법원이 연장하지 않는 한 달력 기준 30일 동안 유지됩니다.
• 법원이나 수사기관의 압류(sita): 모든 양도와 새 저당 설정을 막습니다.
• 해당 토지에 대해 기록된 분쟁이나 소송.
• 건축권(HGB)이나 사용권(Hak Pakai)의 만료일: 남은 기간이 몇 년인지, 연장할 시기가 되었는지를 알려 줍니다.

깨끗한 결과가 모든 것을 해결해 주지는 않습니다. 같은 땅에 대한 두 번째 증서나 그 땅에 사는 사람들의 권리 주장은, 확인 중인 증서의 기록에 항상 나타나지는 않습니다.

현장의 필지와 맞춰 보기

매도인, 측량사와 함께 땅을 걸어 보십시오. 증서에 적힌 면적, 모양, 이웃 필지를 울타리, 경계 표지, 도로, 강과 비교하십시오. 토지부의 온라인 지도에서 필지를 확인하고, 경계 표지가 없다면 매매 증서 작성 전에 토지청에 측량과 재표시를 요청하십시오. 큰 필지에서는 한 변에서 생긴 몇 미터의 오차가 상당한 면적이 됩니다.

그 땅을 실제로 누가 쓰고 있는지도 살펴보십시오. 세입자, 소농, 농작물, 무덤, 또는 매도인이 알려 주지 않은 집이 있을 수 있습니다. 그다음 그 땅이 어떤 구역 안에 있는지 확인하십시오. 토지 증서가 있다고 해서 지정된 산림 지역이라는 지위가 없어지지 않고 공간계획의 용도지역이 바뀌지도 않는데, 칼리만탄에서는 두 가지 모두 일어납니다. 그 확인은 산림 지역 지위에서 설명합니다. 매도인이 증서 없이 마을에서 발급한 문서만 갖고 있다면 다른 종류의 위험이 따르며, 이는 미등록 토지에서 다룹니다.

세금 서류와 매도인

토지·건물세 고지서(SPPT PBB)와 최근 몇 해의 납부 영수증을 요청하십시오. 고지서의 이름, 위치, 면적은 토지 증서와 일치해야 합니다. 일부 지역에서는 권리 이전에 따른 세금을 검증할 때 미납 세금이 드러나 매매 증서 작성이 늦어질 수 있습니다. 어떤 세금을 누가 내는지는 부동산 매수 비용에서 다룹니다.

매도인의 신분증과 가족관계 카드를 토지 증서에 적힌 이름과 한 글자씩 대조하십시오. 혼인 중에 취득한 토지는 대개 부부 공동재산이며, 혼인법(1974년 법률 제1호) 제36조는 매각에 양쪽 배우자의 동의를 요구합니다. 배우자는 매매 증서에 서명하거나 서면으로 동의합니다. 상속받은 토지에는 상속인 전원이 필요합니다. 상속인 확인서가 있어야 하고, 대개 매매 전에 상속인 명의로 등록해야 합니다. 법인이 매도인이라면 정관과, 정관이 요구하는 승인을 제시해야 합니다.

대금을 치르기 전에

PPAT의 확인 결과가 깨끗하게 돌아오고 땅을 직접 보기 전까지는 매도인에게 아무것도 지급하지 마십시오. 계약금을 피할 수 없다면 금액을 작게 하고, 확인 결과와 연동한다는 점을 서면에 남기십시오. 기록에 저당, 차단 조치, 압류, 분쟁이 나타나고 매도인이 매매 증서 작성 전까지 이를 해소하지 못하면 환불한다는 조건을 넣어야 합니다. 서명 직전에 PPAT에게 토지 증서를 한 번 더 확인하도록 하십시오. 차단 조치는 언제든 기록될 수 있기 때문입니다. 모든 결과, 영수증, 신분 서류의 사본을 서류철에 보관하십시오. 나중에 팔 때 다시 필요합니다.