購買前如何查核土地證書

土地證書是印尼最有力的所有權證明，但賣方手上的那一份，只能顯示它上次更新時的情況。真正算數的，是土地局自己的登記簿冊。凍結、法院查封與已登記的爭議都寫在那裡，而所有人手上的證書可能不會顯示這些事項。

所以第一項查核是官方查核，而且要在任何款項付出之前進行。其餘的工作，則是把那份紀錄與土地、稅務文件和賣方本人逐一核對。

土地局的官方查核

土地契據官（PPAT）在製作買賣契據（akta jual beli, AJB）之前，必須將證書正本與土地局的紀錄核對。這項義務規定在土地部 1997 年施行土地登記的規章第 97 條，2021 年的修正案為電子系統保留了這項規定。現在 PPAT 以線上方式辦理查核，並取得一份結果，顯示資料是否相符，以及該筆土地上登記了哪些事項。

在簽署任何具約束力的文件（包括預備協議）之前，就要求辦理這項查核，並要求查看結果。在加里曼丹的偏遠地區，若 PPAT 人數不足，契據可能由被指派為臨時 PPAT 的區長（camat）製作。這是合法的，同樣適用這項查核。

紙本與電子證書

土地部 2023 年第 3 號規章自 2023 年 6 月 20 日起規範電子證書，取代了 2021 年的規定。電子證書附有 QR code，可顯示其現行狀態，每次轉讓、抵押或分割，都會產生新的版本。土地部在 2025 年表示，舊的紙本證書仍然有效，不會被收回。紙本證書常在土地易主時轉換為電子證書。

1961 年至 1997 年間核發的證書，需要格外留意。許多證書只附有土地的草圖，沒有能在實地定位的地籍圖，而部長曾表示，多數關於證書範圍重疊的申訴都與這類證書有關。2025 年起，土地部呼籲持有人到土地局更新這些證書。截至 2026 年 10 月，這只是一項呼籲，以及未來土地管理法的一項提案，並非法定期限。對買家而言，無論如何，實際的做法都一樣：在過戶之前或過戶期間，把舊證書更新，並測繪其界線。

紀錄可能顯示什麼

證書查核可能發現以下任何一項：

• 抵押權（Hak Tanggungan），自 2020 年 7 月 8 日起以電子方式登記，須在出售前或出售時塗銷（roya）；
• 對土地有法律利害關係的人所申請的凍結（blokir），期間為 30 個日曆天，除非法院予以延長；
• 法院或偵查機關的查封（sita），會阻止任何過戶或新的抵押；
• 已登記的土地爭議或訴訟；
• 建築權（HGB）或使用權（Hak Pakai）的到期日，讓您知道還剩幾年，以及是否該辦理延長。

查核結果沒有異常，並不代表一切都沒問題。同一塊土地上的另一份證書，或住在土地上的人所提出的主張，不一定會出現在您所查核那份證書的紀錄中。

與實地的土地核對

與賣方和測量師一起走一遍這塊土地。把證書上記載的面積、形狀與鄰地，對照實地的圍籬、界標、道路與河流。到土地部的線上地圖查看這塊土地；若界標遺失，在簽署契據前要求土地局重新測量並設置界標。在面積大的土地上，一側只要有幾公尺的誤差，累積起來就是相當可觀的面積。

看看實際使用這塊土地的是誰：租戶、小農、作物、墳墓，或是沒有人告訴過您的房屋。接著查核這塊土地位於什麼範圍之內。證書不會讓已劃定的森林區域消失，也不會改變空間規劃中的使用分區，而這兩種情形在加里曼丹都會發生。森林區域狀態一文說明這項查核。若賣方只有村裡開的信函而沒有證書，則適用另一組風險，詳見未登記土地。

稅務文件與賣方

向賣方索取近幾年的土地及建築物稅單（SPPT PBB）與繳款收據。稅單上的姓名、位置與面積，應與證書相符。在某些地區，未繳的稅款會在過戶稅款進行驗證時浮現，可能延誤契據的製作。購買不動產的費用一文說明了由誰負擔哪些稅。

將賣方的身分證與家庭卡，與證書上的姓名逐字比對。若土地是在婚姻期間取得，通常屬於共同財產，而《婚姻法》（1974 年第 1 號法律）第 36 條規定，出售須經夫妻雙方同意。配偶須在契據上簽名，或出具書面同意書。繼承而來的土地需要所有繼承人參與：須有繼承人聲明書，通常還要在出售前先登記在繼承人名下。若賣方是公司，應出示公司章程，以及章程所要求的核准文件。

付款之前

在 PPAT 的查核結果沒有異常、且您已親眼看過土地之前，不要付任何款項給賣方。若訂金無法避免，金額要小，並以書面將它與查核結果掛鉤：若紀錄顯示有抵押權、凍結、查封或爭議，而賣方無法在簽署契據前排除，賣方就要退還訂金。簽約前不久，請 PPAT 再查核一次證書，因為凍結隨時可能被登記。每一份結果、收據與身分文件，都要留存影本。您日後出售時還會用到。