Как проверить земельный сертификат перед покупкой

Земельный сертификат служит самым сильным доказательством права на землю в Индонезии, но копия в руках продавца показывает лишь то, что было верно на момент последнего обновления. Значение имеет собственный реестр земельного управления. Там записаны блокировки, аресты по решению суда и зафиксированные споры, а на копии владельца они могут не отражаться.

Поэтому первая проверка официальная, и проводят её до любых платежей. Остальная работа состоит в том, чтобы сопоставить эту запись с землёй, налоговым досье и лицом, которое продаёт.

Официальная проверка в земельном управлении

Прежде чем должностное лицо по земельным актам (PPAT) составит акт купли-продажи (akta jual beli, AJB), оно обязано сверить оригинал сертификата с данными земельного управления. Эта обязанность закреплена в статье 97 постановления земельного министерства 1997 года о порядке регистрации земли, а поправка 2021 года сохранила её для электронной системы. Сегодня PPAT проводит проверку онлайн и получает результат, который показывает, совпадают ли данные и что записано в отношении участка.

Потребуйте провести эту проверку до подписания любых обязывающих документов, включая предварительный договор, и попросите показать результат. В отдалённых районах Калимантана акт может составить глава подрайона (camat), назначенный временным PPAT там, где PPAT не хватает. Это законно, и действует та же проверка.

Бумажные и электронные сертификаты

С 20 июня 2023 года электронные сертификаты регулирует постановление земельного министерства № 3 от 2023 года, заменившее правило 2021 года. Электронный сертификат содержит QR-код, который показывает его текущий статус, а каждая передача, ипотека или раздел участка создаёт новую версию. В 2025 году министерство заявило, что старые бумажные сертификаты остаются в силе и изыматься не будут. Бумажный сертификат часто преобразуют в электронный при смене владельца земли.

Сертификаты, выданные с 1961 по 1997 год, требуют особого внимания. Многие содержат лишь схему участка без кадастровой карты, которая привязывает его к местности, и министр заявлял, что большинство жалоб на пересекающиеся сертификаты касаются именно их. С 2025 года министерство призывает владельцев обновлять их в земельном управлении. По состоянию на октябрь 2026 года это призыв и предложение для будущего закона об администрировании земель, а не срок, установленный законом. Для покупателя практический ответ в любом случае один: обновить старый сертификат и нанести его границы на карту до передачи или в её ходе.

Что может показать реестр

Проверка сертификата может выявить любое из следующего:

• ипотека (Hak Tanggungan), которую с 8 июля 2020 года регистрируют в электронном виде и которую нужно снять (roya) до продажи или в момент продажи;
• блокировка (blokir) по заявлению лица, имеющего юридический интерес к земле, которая действует 30 календарных дней, если суд не продлит её;
• арест (sita), наложенный судом или следователями, который не позволяет совершить любую передачу или оформить новую ипотеку;
• зафиксированный спор или судебный иск по поводу земли;
• дата окончания права застройки (HGB) или права пользования (Hak Pakai), которая показывает, сколько лет осталось и не пора ли продлевать право.

Чистый результат ещё не снимает всех вопросов. Второй сертификат на ту же землю или притязание людей, которые живут на этой земле, не всегда отражаются в записи проверяемого сертификата.

Сопоставление участка с местностью

Обойдите землю вместе с продавцом и геодезистом. Сравните площадь, форму и соседей по сертификату с заборами, межевыми знаками, дорогами и реками. Проверьте участок на онлайн-карте земельного министерства, а если межевых знаков нет, попросите земельное управление до составления акта измерить участок и поставить знаки заново. На большом участке ошибка в несколько метров вдоль одной стороны набегает в ощутимую площадь.

Посмотрите, кто на самом деле использует землю: арендаторы, мелкие фермеры, посевы, могилы или дом, о котором вам не сказали. Затем выясните, в какие зоны попадает земля. Сертификат не отменяет статус лесной территории и не меняет зонирование в пространственном плане, а на Калимантане случается и то и другое. Эту проверку объясняет статья о статусе лесной территории. Если у продавца есть только справки деревенских властей, а сертификата нет, действует другой набор рисков, который разобран в статье о незарегистрированной земле.

Налоговое досье и продавец

Запросите налоговые уведомления на землю и здания (SPPT PBB) и квитанции об оплате за последние годы. Имя, местоположение и площадь в уведомлении должны совпадать с сертификатом. В некоторых регионах неуплаченный налог выявляется при подтверждении налога на приобретение, и это может отсрочить подписание акта. Статья о расходах на покупку недвижимости объясняет, кто какой налог платит.

Сверьте удостоверение личности и семейную карточку продавца с именем в сертификате буква за буквой. Если земля приобретена в браке, она обычно считается общим имуществом, и статья 36 Закона о браке (Закон № 1 от 1974 года) требует согласия обоих супругов на продажу. Супруг или супруга подписывает акт или даёт письменное согласие. Для унаследованной земли нужны все наследники: справка о круге наследников и, как правило, регистрация земли на имя наследников до продажи. Если продавцом выступает компания, она должна предъявить устав и одобрение сделки, которого требует устав.

Перед оплатой

Ничего не платите продавцу, пока проверка PPAT не вернулась чистой и пока вы не увидели землю. Если без предоплаты не обойтись, пусть она будет небольшой, и привяжите её письменно к проверке: предоплата возвращается, если реестр показывает ипотеку, блокировку, арест или спор, которые продавец не сможет устранить до подписания акта. Попросите PPAT проверить сертификат ещё раз незадолго до подписания, потому что блокировку могут внести в любой момент. Храните в своём деле копии каждого результата, квитанции и документа, удостоверяющего личность. Они понадобятся снова, когда вы будете продавать.