購入前に土地権利証書を確認する方法

土地権利証書はインドネシアで最も強力な所有の証拠ですが、売り手の手元にある写しは、最後に更新された時点で正しかったことしか示しません。重要なのは、土地事務所自身の登録簿です。ブロック、裁判所による差押え、記録された紛争は、そこに書き込まれ、所有者の手元の写しには出ないことがあります。

そのため、最初の確認は公式のもので、お金が動く前に行います。残りの作業は、その記録を、土地、納税記録、売り手本人と照合することです。

土地事務所での公式な確認

土地証書作成官（PPAT）は、売買証書（akta jual beli、AJB）を作成する前に、権利証書の原本を土地事務所の記録と照合しなければなりません。この義務は、土地登記を実施する1997年の土地省規則の第97条にあり、2021年の改正で電子システムでも維持されました。現在、PPATはオンラインで確認を行い、データが一致するかどうかと、その区画に何が記録されているかを示す結果を受け取ります。

拘束力のある書類に署名する前に、予備契約も含めて、この確認を依頼し、結果を見せてもらいます。カリマンタンの遠隔地では、PPATが足りない場合、臨時のPPATに任命された郡長（camat）が証書を作成することがあります。これは合法で、同じ確認が適用されます。

紙の証書と電子証書

電子証書は、2023年6月20日から2023年土地省規則第3号の定めに従っており、同規則は2021年の規則に取って代わりました。電子証書にはQRコードが付き、現在の状態を確認できます。名義の移転、抵当権の設定、分割のたびに、新しい版が作られます。省は2025年に、古い紙の証書は有効なままで、回収されることはないと述べました。紙の証書は、土地の持ち主が変わる際に電子証書に切り替えられることがよくあります。

1961年から1997年に発行された証書は、特に注意が必要です。多くは区画の見取り図しかなく、現地で区画を確定する地籍図がありません。大臣は、証書の重複に関する苦情の大半がこれらに関わっていると述べています。2025年以降、省は保有者に土地事務所での更新を促しています。2026年10月時点で、これは呼びかけと、将来の土地行政法に向けた提案にとどまり、法的な期限ではありません。買い手にとっての実務上の答えは、どちらでも同じです。古い証書は、名義の移転前か移転の際に、更新して境界を地図に記録してもらいます。

登録簿から分かること

権利証書を確認すると、次のようなものが見つかることがあります。

• 抵当権（Hak Tanggungan）。2020年7月8日から電子登録されており、売却の前か売却時に抹消（roya）する必要があります。
• ブロック（blokir）。土地に法的な利害を持つ人の請求で設定され、裁判所が延長しない限り、暦日で30日間続きます。
• 裁判所または捜査機関による差押え（sita）。区画の移転や新たな抵当権の設定ができなくなります。
• 土地をめぐる、記録された紛争や訴訟。
• 建築権（HGB）または使用権（Hak Pakai）の終了日。残りの年数と、延長の時期が来ているかどうかが分かります。

問題なしという結果が出ても、すべてが片づくわけではありません。同じ土地に重なる2枚目の証書や、その土地に住む人々の主張は、確認している証書の記録に必ずしも現れません。

現地の区画と照合する

売り手と測量士と一緒に土地を歩きます。権利証書に記載された面積、形、隣接地を、柵、境界標、道路、川と照らし合わせます。土地省のオンライン地図で区画を確認し、境界標がなければ、売買証書の作成前に、土地事務所に測量と境界標の再設置を依頼します。広い区画では、一辺の数メートルの誤差が、無視できない面積になります。

実際にその土地を使っているのは誰かを確認します。借り手、小規模農家、作物、墓、聞かされていなかった家などです。そのうえで、その土地が何の内側にあるのかを確かめます。権利証書があっても、森林区域の指定がなくなるわけではなく、空間計画上のゾーニングが変わるわけでもありません。カリマンタンでは、どちらも現実に起こっています。この確認は森林区域の区分で説明しています。売り手が権利証書を持たず、村の書類しか持っていない場合は、別のリスクが生じます。それは未登記の土地で扱っています。

納税記録と売り手

土地・建物税の納税通知書（SPPT PBB）と、直近数年分の納付領収書を求めます。通知書の名義、所在地、面積は、権利証書と一致しているはずです。地域によっては、譲渡時の税の検証の際に未納の税が見つかり、証書の作成が遅れることがあります。どの税を誰が負担するかは、不動産購入にかかる費用で扱っています。

売り手の身分証明書と家族登録証（Kartu Keluarga）を、権利証書の名義と一字一句照合します。土地が婚姻中に取得されたものであれば、通常は共有財産であり、婚姻法（1974年法律第1号）第36条は、売却に夫婦双方の同意を求めています。配偶者が証書に署名するか、書面で同意を与えます。相続した土地では、相続人全員が必要になります。相続人の証明書と、通常は売却前の相続人名義への登記が求められます。売り手が会社の場合は、定款と、定款が求める承認の書類を示してもらいます。

支払う前に

PPATによる確認の結果に問題がなく、土地を実際に見るまでは、売り手に何も支払いません。手付金がやむを得ない場合は、少額にとどめ、確認の結果と結びつけて書面に残します。売買証書の作成までに売り手が解消できない抵当権、ブロック、差押え、紛争が記録に出た場合は、返金される条件にします。署名の直前にもう一度、PPATに権利証書を確認してもらいます。ブロックはいつでも記録されうるからです。結果、領収書、身分証明書のコピーはすべて、自分のファイルに保管します。売却する際に、また必要になります。