バリクパパンの不動産市場を動かす要因

バリクパパンは東カリマンタン州の石油の街であり、州全体にとって空と海の玄関口でもあります。住宅、店舗、オフィス、倉庫への需要の大半は、製油所と、内陸の石油・鉱業・農園にサービスを提供する企業に由来します。残りは、街を行き来する人と物資から生まれます。

隣で建設が進む新首都ヌサンタラは、この土台に期待を上乗せしています。上乗せの大きさはジャカルタでの決定に左右されるため、いま実際に機能している街を基準に物件を判断するほうが安全です。

まずは石油の街

バリクパパンで初めて石油が掘削されたのは1897年で、街はこの産業を中心に発展しました。バリクパパン湾に面したプルタミナの製油所は、今もこの産業の中心です。2026年1月12日にプラボウォ・スビアント大統領が正式稼働を宣言した増設により、製油所の精製能力は日量26万バレルから36万バレルに引き上げられました。製油所を中核とする製造業は、2022年には市の経済の半分近くを占めていました。

この土台が、需要の形を特徴づけています。製油所や石油・ガス関連サービス会社の正社員は、既成の住宅地でファミリー向けの住宅を探します。請負業者は、プロジェクトのために作業員を連れてきて、賃貸住宅、下宿（kos）、ホテルに住まわせます。内陸で事業を行う鉱業会社や農園会社も、空港と港に近いこの街に事務所と従業員を置くことがよくあります。

入れ替わるのは作業員の層です。製油所の工事や首都の建設とともに増えた賃貸需要は、それらのプロジェクトが終わるとなくなります。そのため、こうした需要に頼る賃貸の計画には、後ろ盾となる別の入居者層が必要です。

港、空港、道路

バリクパパンは、玄関口の面でカリマンタンの他の都市と一線を画しています。スルターン・アジ・ムハンマド・スレイマン・セピンガン国際空港には、国内線と国際線が就航しています。セマヤン港は旅客船を扱い、バリクパパン湾に面したカリアンガウ工業団地の中にはコンテナ港があります。倉庫やヤードの需要は港に連動します。この点はカリマンタンの港周辺にある工業用地と倉庫用地で説明しています。

2本の道路が、バリクパパンの到達範囲を変えました。サマリンダへの有料道路は全長約97kmで、2019年12月から段階的に開通し、2021年8月から全線が通行できるようになっています。プラウ・バラン橋は2024年7月28日に開通し、湾を渡ってペナジャム・パセル・ウタラに通じます。斜張橋の区間は804メートルです。開通時の報道では、バリクパパンから首都の中核行政地区までの車での所要時間は、2時間半から約1時間半に短縮されたとされています。

道路が良くなると、需要は外へ広がります。有料道路沿いや湾の対岸の土地はアクセスが良くなりますが、それは街中の区画と競合する区画が増えることも意味します。

隣のヌサンタラ

2022年法律第3号は、首都の南の境界を、バリクパパン湾と、市の3つの郡（西バリクパパン、北バリクパパン、東バリクパパン）に沿って定めています。市は首都の領域と接していますが、その一部ではありません。州政府は、バリクパパンを首都の主要な玄関口と位置づけています。

まだ見通せないのは、移転のペースです。2025年大統領規則第79号は、ヌサンタラが政治上の首都として機能し始める年を2028年としています。省庁と公務員が実際に移るまで、首都がバリクパパンに及ぼす影響は、建設、請負業者、公式訪問によるものにとどまります。ヌサンタラの記事は日程を、ヌサンタラ周辺の土地購入の記事は首都内とその周辺の土地規制を扱っています。

織り込むべきリスク

まず供給です。隣に首都ができると買い手が見込むため、開発業者は雇用が生まれるより速いペースで新しい住宅団地を開きます。後で転売したい買い手は、分割払いで売られる新築の住戸と競うことになります。

二つ目のリスクは、首都移転の時期です。数千人の公務員がまもなく到着することを前提にした賃料や転売価格には、権利の確認では取り除けない政治的リスクが伴います。

権利の質は、市街地の外縁部で下がります。市内の区画は農村部の区画より登記されていることが多いものの、外縁部では、村長や郡長が署名した書類を根拠に保有されている土地が増え、同じ区画に2通の書類が重なることもあります。未登記の土地では、書類が権利そのものではなく主張にすぎない理由を説明しています。

空間計画によって、建築できる場所は限られます。バリクパパンの2012年から2032年までの計画は、市の土地の52%を緑地または保護地として残しています。その中には、市の集水域の一部を抱えるスンガイ・ワイン保護林も含まれます。市当局は、緑地ゾーンでの住宅建設は許可しないと述べています。外縁部の安い区画は、その緑地ゾーンの中にあるかもしれません。

地形も無視できません。市の多くは丘陵地で、大雨のあとの地すべりや洪水は既知のリスクです。

購入前に

• お金が動く前に、土地証書作成官（PPAT）に土地事務所で権利証書を確認してもらい、売り手と一緒に境界を歩いて確かめます。
• 市の空間計画担当部署に、区画のゾーニングと、どの版の計画に基づいているかを尋ねます。
• 大雨のあとに区画を見て、上と下の斜面も確認します。
• 賃貸の場合は、その通りで誰が借りているのか、その需要が一つのプロジェクトに左右されないかを調べます。
• 物件は、今の市の経済をもとに評価し、首都は後から上乗せされるかもしれない要素として扱います。