ヌサンタラ周辺の土地購入：最初に確認すること

ヌサンタラ周辺の土地は、首都という名前の力で売り出されることがよくあります。首都がどれだけ速く成長するかは、ヌサンタラに関する記事で扱っています。どちらにしても、区画自体は、カリマンタンのどの土地にも当てはまる確認を通る必要があり、さらに首都区域だけに適用される一連の規制もあります。

最も重要な規制は単純です。その区域内では、権利証書の有無にかかわらず、土地の売却にはヌサンタラ首都庁（Otorita Ibu Kota Nusantara）の長官の事前承認が必要です。承認がなければ、担当官は証書を作成できず、移転を買い手の名義で登記することもできません。

首都の規則が適用される範囲

国家首都に関する2022年法律第3号（2023年法律第21号による改正後）は、首都の区域を、陸地約252,660ヘクタールと海域69,769ヘクタールとしています。場所は、東カリマンタン州のペナジャム・パセル・ウタラ県とクタイ・カルタネガラ県の一部です。南はバリクパパン湾とバリクパパン市、東はマカッサル海峡に接しています。陸地は、中核行政地区を含む約56,159ヘクタールの首都区域と、約196,501ヘクタールの開発区域に分かれます。

そのため、首都の近くとして売られている土地は、実際には首都区域の内側にある可能性が十分あります。区画の座標を入手し、境界と空間計画に照らして確認します。空間計画とは、2022年から2042年までの首都の国家戦略区域の空間計画に関する2022年大統領規則第64号と、首都庁の長官が規則で定める詳細空間計画（Rencana Detail Tata Ruang、RDTR）です。2023年の改正以降、首都内のすべての区画の利用はこれらの計画に従う必要があり、計画は首都の必要に応じて見直されることがあります。

売却には首都庁の承認が必要

首都における土地取得と土地管理に関する2022年大統領規則第65号は、過度で投機的な取引を防ぐため、土地の移転を管理の下に置いています。この管理は、首都の戦略区域内の登記済みの土地と未登記の土地の両方に及び、売却のあらゆる形式を対象とします。土地証書作成官（PPAT）による証書、公証人による売買予備契約（perjanjian pengikatan jual beli、PPJB）、公証人が認証または登録した私的な売買書面、そのほかの私的な売買書面です。

売却のたびに、まず首都庁の長官の承認が必要です。PPAT、公証人、郡長（camat）、村長は、承認が出てからでなければ、証書や書面を作成できません。これは、首都における土地の権利の移転にはすべて承認が必要だと定める2022年法律第3号第16条を具体化するものです。首都庁には、首都内の土地を優先的に買う権利もあります。未登記の土地も登記できますが、首都区域が定められた後に持ち主が変わっていた場合は、登記にも首都庁の承認が必要です。

首都庁が管理する土地

首都自身の土地は、森林区域の解除と土地取得の2つの経路で生まれます。政府の用に供される土地は、使用権（Hak Pakai）で保有される国有財産になります。残りは首都庁の財産となり、首都庁はその上に管理権（Hak Pengelolaan、HPL）を持ちます。HPLは売却できません。投資家は首都庁と土地利用契約を結び、HPLの上に、建築権（Hak Guna Bangunan、HGB）、事業権（Hak Guna Usaha、HGU）またはHak Pakaiを、法律が定める期間で受け取ります。

2023年法律第21号は、首都内の住民の土地も認めています。フリーホールドとその他の登記済みの権利、そして土地法のもとでその権利を持つ人が保有する土地です。所有者はこれらの権利を保持しますが、首都庁は、計画に合わせて土地を再編できます。土地が使われていない場合は取得、直接購入または移転により、使われている場合は土地統合により行います。首都内の区画は、事業のために取得されることも、統合の中で形を変えられることもあります。

書類、森林、古いコンセッション

首都の近くの区画が、権利証書ではなく、村または郡の土地書類（Surat Keterangan Tanah、SKT）で売り出されている場合は、権利ではなく、検証すべき主張として扱います。2021年政府規則第18号により、2026年2月2日以降、個人が保有する旧慣習地に関する古い書面の証拠は、権利を証明するものではなくなり、登記の際の参考資料にとどまります。首都区域内では、書類による売却にも首都庁の承認が必要で、区域が定められた後に持ち主が変わった土地の登記にも必要です。書類の仕組みは、未登記の土地で説明しています。

次は森林の状況です。2022年大統領規則第65号は、首都の戦略区域内の森林区域を首都自身の用途のために解除することを定めており、その解除は、住民の土地、個人の権利、慣習的な共同体の権利を尊重しなければならないとしています。その区域で、人々が森林区域内の土地に居住している場合は、首都庁が林業省の協力を得て解決します。売り手の書類は、そのいずれも変えません。境界の外では通常の規則が適用され、土地事務所は、指定された森林区域内の土地には、解除されるまで通常は権利証書を発行しません。その確認方法は森林区域の区分の確認で説明しています。

木材伐採または植林のコンセッションが、現在または過去に区画を含んでいないかも確認します。コンセッションは国有林の上にあるため、その内側の土地の書類が権利証書になる見込みは薄く、期限が切れたコンセッションの土地も、地図の上では森林のままのことがあります。

支払う前に

• 区画の座標を入手し、首都の境界の内側にあるかどうか、そこで空間計画が何を認めているかを確認します。
• 境界の内側では、首都庁の移転承認が手元に届くまで、証書、PPJB、書面への署名も、手付金の支払いもしません。
• 買うのは、権利証書のある土地だけにします。PPATを通じて土地事務所で確認し（手順は土地権利証書の確認方法のとおり）、区画図が現地と一致していることも確かめます。
• 森林区域の地図と、区画にかかるコンセッションを確認し、首都の取得計画または統合計画に含まれていないかを尋ねます。
• 村長と近隣の人々に、慣習共同体を含め、ほかに誰がその土地を主張しているかを尋ねます。