شراء أرض قرب نوسانتارا: ما الذي تفحصه أولًا

كثيرًا ما تُسوَّق الأراضي حول نوسانتارا بالاعتماد على اسم العاصمة. وسرعة نمو العاصمة يتناولها المقال عن نوسانتارا. وفي الحالتين، لا بد أن تجتاز القطعة نفسها الفحوص التي تنطبق على أي أرض في كاليمانتان، إضافة إلى مجموعة ضوابط لا تنطبق إلا في نطاق العاصمة.

والضابط الأهم بسيط. ففي ذلك النطاق، يحتاج بيع الأرض، سواء كان لها سند ملكية أم لا، إلى موافقة مسبقة من رئيس هيئة العاصمة نوسانتارا (Otorita Ibu Kota Nusantara). ومن دونها لا يجوز للمسؤولين تحرير العقد، ولا يمكن تسجيل النقل باسمك.

أين تنطبق قواعد العاصمة

يحدد القانون رقم 3 لسنة 2022 بشأن عاصمة الدولة، بصيغته المعدّلة بالقانون رقم 21 لسنة 2023، مساحة نطاقها بنحو 252,660 هكتارًا من اليابسة و69,769 هكتارًا من البحر، في أجزاء من منطقتي بيناجام باسير أوتارا وكوتاي كارتانيغارا في كاليمانتان الشرقية. ويحدّ هذا النطاق خليجُ باليكبابان ومدينة باليكبابان من الجنوب، ومضيقُ ماكاسار من الشرق. وتنقسم اليابسة إلى منطقة العاصمة بنحو 56,159 هكتارًا، وتشمل المنطقة الحكومية الأساسية، ومنطقة تطوير بنحو 196,501 هكتارًا.

ولذلك فالأرض التي تُباع على أنها قريبة من العاصمة قد تكون داخلها فعلًا. فاحصل على إحداثيات القطعة وقارنها بالحدود وبالمخططات المكانية: اللائحة الرئاسية رقم 64 لسنة 2022 بشأن المخطط المكاني للمنطقة الاستراتيجية الوطنية للعاصمة من 2022 إلى 2042، والمخططات المكانية التفصيلية (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR) التي يحددها رئيس الهيئة بلائحة. ومنذ تعديل عام 2023 يجب أن يتبع استخدام كل قطعة داخل العاصمة هذه المخططات، ويمكن مراجعتها مع تغيّر احتياجات العاصمة.

البيع يحتاج إلى موافقة الهيئة

تُخضع اللائحة الرئاسية رقم 65 لسنة 2022 بشأن الاستحواذ على الأراضي وإدارتها في العاصمة عمليات نقل الأراضي لرقابة، منعًا للتداول المفرط والمضاربة. وتشمل الرقابة الأراضي المسجلة وغير المسجلة في المنطقة الاستراتيجية للعاصمة، وكل صورة يمكن أن يتخذها البيع: عقد يحرره موثّق عقود الأراضي (PPAT)، واتفاق بيع تمهيدي موثّق لدى كاتب عدل (perjanjian pengikatan jual beli, PPJB)، وخطاب بيع خاص مصادق عليه أو مسجل لدى كاتب عدل، وأي خطاب بيع خاص آخر.

يحتاج كل بيع إلى موافقة رئيس الهيئة أولًا. ولا يجوز لموثّقي عقود الأراضي (PPAT) وكتّاب العدل ورؤساء المناطق الفرعية (camat) ورؤساء القرى تحرير العقد أو الخطاب إلا بعد صدورها. وهذا تطبيق للمادة 16 من القانون رقم 3 لسنة 2022، التي تنص على أن كل نقل لحقوق الأراضي في العاصمة يحتاج إلى الموافقة. وللهيئة كذلك حق الأولوية في شراء الأراضي في العاصمة. ولا يزال بالإمكان تسجيل الأراضي غير المسجلة، لكن إذا انتقلت ملكيتها بعد تحديد نطاق العاصمة فإن التسجيل يحتاج إلى موافقة الهيئة أيضًا.

الأرض التي تديرها الهيئة

تأتي أرض العاصمة نفسها من طريقين: إخراج مناطق الغابات من نطاق الغابات، والاستحواذ على الأراضي. وتصبح الأرض المستخدمة لأغراض الحكومة ملكًا للدولة بموجب حق استخدام (Hak Pakai). أما الباقي فيصبح ملكًا للهيئة، وتحوز عليه حق إدارة (Hak Pengelolaan, HPL). ولا يجوز بيع HPL. ويوقّع المستثمر مع الهيئة اتفاق انتفاع بالأرض ويحصل على حق بناء (Hak Guna Bangunan, HGB) أو حق زراعة (Hak Guna Usaha, HGU) أو Hak Pakai فوق HPL، للمدد التي يحددها القانون.

ويعترف القانون رقم 21 لسنة 2023 أيضًا بأراضي المجتمع داخل العاصمة: التملك الحر وسائر السندات المسجلة، والأراضي التي يحوزها من يستحقونها بموجب قانون الأراضي. ويحتفظ المالكون بتلك السندات، لكن للهيئة أن تعيد ترتيب الأراضي بما يلائم المخططات، عبر الاستحواذ أو الشراء المباشر أو النقل إلى موقع آخر حيث لا تكون الأرض مستخدمة، وعبر توحيد الأراضي حيث تكون مستخدمة. وقد يُستحوذ على قطعة داخل العاصمة لصالح مشروع، أو يُعاد تشكيلها ضمن عملية توحيد للأراضي.

الخطابات والغابات والامتيازات القديمة

إذا عُرضت قطعة قرب العاصمة بخطاب أرض من القرية أو المنطقة الفرعية (Surat Keterangan Tanah, SKT) لا بشهادة، فتعامل معها على أنها مطالبة يجب اختبارها، لا سند ملكية. ومنذ 2 فبراير 2026، لم تعد الأدلة المكتوبة القديمة على أراضٍ عرفية سابقة في حوزة أفراد تثبت حقًا، وصارت مجرد مرجع إرشادي في التسجيل، بموجب اللائحة الحكومية رقم 18 لسنة 2021. وداخل نطاق العاصمة، يحتاج البيع بخطاب إلى موافقة الهيئة أيضًا، وكذلك تسجيل الأرض التي انتقلت ملكيتها بعد تحديد النطاق. ويشرح الأراضي غير المسجلة كيف تعمل الخطابات.

ثم يأتي وضع الغابات. تنص اللائحة الرئاسية رقم 65 لسنة 2022 على إخراج مناطق الغابات الواقعة داخل المنطقة الاستراتيجية للعاصمة من نطاق الغابات لاستخدام العاصمة نفسها، وتقول إن الإخراج يجب أن يحترم أراضي المجتمع والحقوق الفردية والحقوق العرفية الجماعية. وحيث يشغل أشخاص أرضًا داخل منطقة غابات هناك، تسوّي الهيئة الأمر بمساعدة وزارة الغابات. وخطاب البائع لا يغيّر شيئًا من ذلك. أما خارج الحدود فتنطبق القواعد المعتادة، ولا يمنح مكتب الأراضي عادةً شهادة لأرض داخل منطقة غابات مصنّفة رسميًا قبل إخراجها. ويشرح فحص وضع الغابات كيفية ذلك.

وتحقق كذلك هل يغطي القطعة امتياز للأخشاب أو للغابات المزروعة، الآن أو في الماضي. فالامتياز يقوم على غابة الدولة، ولذلك من غير المرجح أن يتحول خطاب لأرض داخله يومًا إلى شهادة، وقد تظل الأرض في امتياز منتهٍ غابةً على الخريطة.

قبل أن تدفع

• احصل على إحداثيات القطعة وتحقق من وقوعها داخل حدود العاصمة ومما يسمح به المخطط المكاني هناك.
• داخل الحدود، لا توقّع عقدًا ولا PPJB ولا خطابًا، ولا تدفع دفعة مقدمة، قبل أن تكون موافقة الهيئة على النقل في يدك.
• لا تشترِ إلا أرضًا لها شهادة، مفحوصة لدى مكتب الأراضي عبر PPAT كما يرد في كيف تفحص شهادة أرض، وبخريطة قطعة تطابق الواقع على الأرض.
• افحص خريطة مناطق الغابات وأي امتياز على القطعة، واسأل هل تقع ضمن خطة استحواذ أو توحيد للأراضي في العاصمة.
• اسأل رئيس القرية والجيران من يطالب أيضًا بالأرض، بمن فيهم المجتمعات العرفية.