Land nahe Nusantara kaufen: was Sie zuerst prüfen sollten

Land rund um Nusantara wird oft mit dem Namen der Hauptstadt beworben. Wie schnell die Hauptstadt wächst, behandelt der Artikel über Nusantara. So oder so muss das Grundstück selbst die Prüfungen bestehen, die für jedes Land in Kalimantan gelten, dazu eine Reihe von Kontrollen, die nur im Gebiet der Hauptstadt gelten.

Die wichtigste Kontrolle ist einfach. In diesem Gebiet braucht der Verkauf von Land, mit Titel oder ohne, die vorherige Genehmigung des Leiters der Hauptstadtbehörde Nusantara (Otorita Ibu Kota Nusantara). Ohne sie dürfen die zuständigen Amtsträger die Urkunde nicht errichten, und die Übertragung kann nicht auf Ihren Namen eingetragen werden.

Wo die Regeln der Hauptstadt gelten

Das Gesetz Nr. 3 von 2022 über die Hauptstadt des Staates, geändert durch das Gesetz Nr. 21 von 2023, legt ihr Gebiet auf etwa 252.660 Hektar Land und 69.769 Hektar Meer fest, in Teilen der Landkreise Penajam Paser Utara und Kutai Kartanegara in Ostkalimantan. Es grenzt im Süden an die Balikpapan-Bucht und die Stadt Balikpapan und im Osten an die Straße von Makassar. Das Land teilt sich in das Hauptstadtgebiet von etwa 56.159 Hektar, das das zentrale Regierungsgebiet einschließt, und ein Entwicklungsgebiet von etwa 196.501 Hektar.

Land, das als hauptstadtnah verkauft wird, kann also durchaus in ihr liegen. Holen Sie die Koordinaten des Grundstücks ein und gleichen Sie sie mit der Grenze und den Raumordnungsplänen ab: der Präsidialverordnung Nr. 64 von 2022 über den Raumordnungsplan des nationalen strategischen Gebiets der Hauptstadt für 2022 bis 2042 und den detaillierten Raumordnungsplänen (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR), die der Leiter der Behörde durch Verordnung festlegt. Seit der Änderung von 2023 muss die Nutzung jedes Grundstücks innerhalb der Hauptstadt diesen Plänen folgen, und die Pläne können überprüft werden, wenn sich der Bedarf der Hauptstadt ändert.

Verkäufe brauchen die Genehmigung der Behörde

Die Präsidialverordnung Nr. 65 von 2022 über Landerwerb und Landverwaltung in der Hauptstadt stellt Landübertragungen unter Kontrolle, um übermäßigen und spekulativen Handel zu stoppen. Die Kontrolle erfasst registriertes und nicht registriertes Land im strategischen Gebiet der Hauptstadt und jede Form, die ein Verkauf annehmen kann: eine Urkunde eines Landurkundenbeamten (PPAT), einen notariellen Kaufvorvertrag (perjanjian pengikatan jual beli, PPJB), einen privatschriftlichen Kaufvertrag, den ein Notar beglaubigt oder registriert hat, und jeden anderen privatschriftlichen Kaufvertrag.

Jeder Verkauf braucht zuerst die Genehmigung des Behördenleiters. PPAT, Notare, Subdistriktleiter (camat) und Dorfvorsteher dürfen die Urkunde oder das Schreiben erst errichten, wenn sie erteilt ist. Das setzt Artikel 16 des Gesetzes Nr. 3 von 2022 um, der besagt, dass jede Übertragung von Landrechten in der Hauptstadt die Genehmigung braucht. Die Behörde hat außerdem ein Vorkaufsrecht auf Land in der Hauptstadt. Nicht registriertes Land kann weiterhin registriert werden, doch wenn es nach der Festlegung des Hauptstadtgebiets den Eigentümer gewechselt hat, braucht auch die Registrierung die Genehmigung der Behörde.

Land, das die Behörde verwaltet

Das eigene Land der Hauptstadt stammt aus zwei Quellen: der Freigabe von Waldgebieten und dem Landerwerb. Land, das für die Regierung genutzt wird, wird Staatseigentum, das auf einem Nutzungsrecht (Hak Pakai) gehalten wird. Der Rest wird Eigentum der Behörde, auf dem sie ein Bewirtschaftungsrecht (Hak Pengelolaan, HPL) hält. Ein HPL kann nicht verkauft werden. Ein Investor schließt mit der Behörde eine Landnutzungsvereinbarung und erhält auf dem HPL ein Baurecht (Hak Guna Bangunan, HGB), ein Anbaurecht (Hak Guna Usaha, HGU) oder ein Hak Pakai, für die Laufzeiten, die das Gesetz festlegt.

Das Gesetz Nr. 21 von 2023 erkennt außerdem Land der Gemeinschaften in der Hauptstadt an: Land in Volleigentum und mit den anderen registrierten Titeln sowie Land von Menschen, die nach dem Landrecht dazu berechtigt sind. Die Eigentümer behalten diese Titel, doch die Behörde kann Land neu ordnen, damit es zu den Plänen passt: durch Erwerb, Direktkauf oder Umsiedlung, wo das Land nicht genutzt wird, und durch Landzusammenlegung, wo es genutzt wird. Ein Grundstück in der Hauptstadt kann für ein Projekt erworben oder bei einer Zusammenlegung neu zugeschnitten werden.

Landbescheinigungen, Wald und alte Konzessionen

Wird ein Grundstück nahe der Hauptstadt auf einer Landbescheinigung (Surat Keterangan Tanah, SKT) eines Dorfes oder Subdistrikts statt auf einem Zertifikat angeboten, behandeln Sie sie als Anspruch, der geprüft werden muss, nicht als Titel. Seit dem 2. Februar 2026 beweisen alte schriftliche Nachweise über früheres Adat-Land in der Hand von Einzelpersonen nach der Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 kein Recht mehr und dienen nur noch als Hinweis für die Registrierung. Im Gebiet der Hauptstadt braucht auch ein Verkauf auf einer Landbescheinigung die Genehmigung der Behörde, und das gilt ebenso für die Registrierung von Land, das nach der Festlegung des Gebiets den Eigentümer gewechselt hat. Nicht registriertes Land erklärt, wie Landbescheinigungen funktionieren.

Als Nächstes kommt der Waldgebietsstatus. Die Präsidialverordnung Nr. 65 von 2022 sieht vor, Waldgebiete im strategischen Gebiet der Hauptstadt für deren eigene Nutzung freizugeben, und bestimmt, dass die Freigabe das Land der Gemeinschaften, individuelle Rechte und gemeinschaftliche Adat-Rechte achten muss. Wo Menschen dort Land in einem Waldgebiet in Besitz haben, regelt die Behörde das mit Hilfe des Forstministeriums. Die Landbescheinigung eines Verkäufers ändert daran nichts. Außerhalb der Grenze gelten die üblichen Regeln, und das Landamt zertifiziert Land in einem ausgewiesenen Waldgebiet normalerweise erst, wenn es freigegeben ist. Die Prüfung des Waldgebietsstatus erklärt, wie das geht.

Prüfen Sie auch, ob eine Holz- oder Forstplantagenkonzession das Grundstück heute oder früher abdeckt. Eine Konzession liegt auf Staatswald, daher wird eine Landbescheinigung für Land in einer solchen wohl nie zu einem Zertifikat, und Land in einer abgelaufenen Konzession kann auf der Karte noch immer Wald sein.

Bevor Sie zahlen

• Holen Sie die Koordinaten des Grundstücks ein und prüfen Sie, ob es innerhalb der Grenze der Hauptstadt liegt und was der Raumordnungsplan dort erlaubt.
• Unterschreiben Sie innerhalb der Grenze keine Urkunde, keinen Kaufvorvertrag und kein Schreiben und zahlen Sie keine Anzahlung, bis die Übertragungsgenehmigung der Behörde vorliegt.
• Kaufen Sie nur zertifiziertes Land, das über einen PPAT beim Landamt geprüft wurde, wie in So prüfen Sie ein Landzertifikat beschrieben, mit einem Grundstücksplan, der zum Gelände passt.
• Prüfen Sie die Karte der Waldgebiete und jede Konzession auf dem Grundstück und fragen Sie, ob es in einen Erwerbs- oder Zusammenlegungsplan der Hauptstadt fällt.
• Fragen Sie den Dorfvorsteher und die Nachbarn, wer sonst Anspruch auf das Land erhebt, Adat-Gemeinschaften eingeschlossen.