Nusantara, die neue Hauptstadt: was sie ändert und was nicht

Nusantara ist die neue Hauptstadt, die Indonesien in Ostkalimantan baut. Sie hat der Provinz neue Straßen, Regierungsgebäude und viel Aufmerksamkeit gebracht. Die Regierung ist noch nicht umgezogen, und woraus die Wirtschaft der Provinz lebt, hat sich nicht geändert.

Für einen Investor zählen drei Dinge mehr als die Schlagzeilen: was das Gesetz heute sagt, wie viel Geld tatsächlich ausgegeben wird und welche Landregeln in und um das Hauptstadtgebiet gelten.

Wo es liegt und wer es leitet

Das Hauptstadtgebiet umfasst Teile von zwei Landkreisen in Ostkalimantan, Penajam Paser Utara und Kutai Kartanegara, zwischen Balikpapan und Samarinda. Die Kernzone der Regierung liegt in Sepaku, im Landkreis Penajam Paser Utara. Rechtsgrundlage ist das Gesetz Nr. 3 von 2022 über die Hauptstadt des Staates, geändert durch das Gesetz Nr. 21 von 2023.

Das Gebiet wird nicht wie ein normaler Landkreis verwaltet. Es untersteht der Hauptstadtbehörde Nusantara (Otorita Ibu Kota Nusantara), einer Einrichtung der Zentralregierung im Rang eines Ministeriums, deren Leiter vom Präsidenten ernannt wird. Die Behörde führt das Gebiet als besondere Regionalregierung und übernimmt damit die Rolle, die anderswo die Regierung eines Landkreises spielt.

Rechtlich ist die Hauptstadt noch nicht umgezogen. Nach dem Gesetz Nr. 3 von 2022 wird der Umzug erst wirksam, wenn der Präsident dazu ein Dekret erlässt. Bis Mitte 2025 war keines erlassen worden, und Abgeordnete drängten weiter darauf. Bis zu seinem Erlass bleibt Jakarta rechtlich die Hauptstadt. Prüfen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie sich auf irgendein Datum verlassen.

Landrechte nach dem Urteil von 2025

Das Gesetz Nr. 21 von 2023 bot Investoren in der Hauptstadt ungewöhnlich lange Landrechte. Ein Anbaurecht (Hak Guna Usaha, HGU) konnte bis zu 95 Jahre laufen, ein Baurecht (Hak Guna Bangunan, HGB) oder ein Nutzungsrecht (Hak Pakai) bis zu 80 Jahre. Jedes konnte dann einen zweiten Zyklus derselben Länge erhalten, wodurch ein HGU auf 190 Jahre kommen konnte.

Im November 2025 kippte das Verfassungsgericht das Zwei-Zyklen-Modell in der Entscheidung 185/PUU-XXII/2024. HGB und Hak Pakai in der Hauptstadt laufen jetzt bis zu 30 Jahre, mit einer Verlängerung von bis zu 20 und einer Erneuerung von bis zu 30 Jahren, und die Erneuerung hängt von einer Evaluierung ab. Der Bodenminister sagte, das HGU müsse auf die nationalen Grenzen zurück, die eine erste Vergabe von bis zu 35 Jahren, eine Verlängerung von bis zu 25 und eine Erneuerung von bis zu 35 Jahren erlauben.

Daraus folgen zwei Lehren. Die Laufzeiten haben sich in etwa zwei Jahren zweimal geändert, prüfen Sie also die Regeln, die am Tag Ihrer Unterschrift gelten. Und jede Verlängerung oder Erneuerung ist eine Entscheidung, die jemand später trifft, kein Recht, das Sie heute halten. Der Leitfaden zu indonesischen Landrechten erklärt, wie diese Titel außerhalb der Hauptstadt funktionieren.

Budget und das Ziel für 2028

Die zentralen Regierungsgebäude werden aus dem Staatshaushalt bezahlt, und dieser Haushalt wurde gekürzt. Die Präsidialinstruktion Nr. 1 von 2025 ordnete Ausgabenkürzungen in der gesamten Regierung an, und das Budget der Behörde für 2025 wurde gestutzt. Für 2026 erhielt die Behörde etwa 6,3 Billionen IDR, nachdem sie etwa 16 Billionen IDR mehr beantragt hatte. Im März 2026 plante die Regierung eine weitere Runde von Einsparungen, doch die Behörde sagte, ihre mehrjährigen Projekte würden fortgesetzt. Für den gesamten Zeitraum 2025 bis 2029 hat die Regierung 48,8 Billionen IDR vorgesehen.

Die Präsidialverordnung Nr. 79 von 2025, die den Arbeitsplan der Regierung für 2025 aktualisierte, setzt das Ziel, Nusantara 2028 zur politischen Hauptstadt zu machen. Die Zielgrößen dahinter sind bescheiden: 800 bis 850 Hektar des Kerngebiets entwickelt, der Bürobau bei 20 % und der Wohnungsbau bei 50 %, die Hälfte der Basisinfrastruktur vorhanden und etwa 1.700 bis 4.100 Staatsbedienstete dorthin versetzt. Das erklärte Ziel der Behörde ist, die Gebäude für Parlament und Gerichte bis 2028 fertigzustellen. Das ist ein arbeitsfähiges Regierungsviertel mit einigen tausend Beamten, noch keine Stadt.

Was es für Balikpapan und Samarinda bedeutet

Balikpapan ist die nächste Stadt mit großem Flughafen und Seehafen, sodass Auftragnehmer, Zulieferer, Beamte und Besucher auf dem Weg in die Hauptstadt durch sie reisen. Samarinda, die Provinzhauptstadt am Mahakam, ist mit Balikpapan durch Kalimantans erste Mautstraße verbunden.

Die Hauptstadt sorgt am Rand für zusätzliche Nachfrage. Wie stark, hängt vom Tempo des Baus ab und davon, wie viele Menschen tatsächlich umziehen, und beides hängt vom nationalen Haushalt ab. Schauen Sie bei Immobilien in beiden Städten zuerst auf die älteren Treiber: Öl und Gas, Kohle, den Hafen und den Handel. Die Hauptstadt ist ein Extra, und ein unsicheres. Der Artikel über den Immobilienmarkt von Balikpapan behandelt diese Stadt ausführlicher.

Warum Spekulation in der Nähe riskant ist

Land nahe der Hauptstadt in der Hoffnung zu kaufen, dass es im Wert steigt, türmt mehrere Risiken aufeinander.

• Im Hauptstadtgebiet richtet sich, was gebaut werden darf, nach dem Raumordnungsplan der Hauptstadt (Präsidialverordnung Nr. 64 von 2022), nicht nach der Beschreibung des Verkäufers.
• Viele Parzellen nahe der Hauptstadt werden nur auf Grundlage von Dorf- oder Subdistrikt-Bescheinigungen gehalten, nicht auf registrierten Zertifikaten, und zwei Bescheinigungen können dieselbe Parzelle abdecken.
• Lokale Gemeinschaften haben im Gebiet offene Landstreitigkeiten. Balik-Gemeinschaften in Sepaku sagen, Konzessionen hätten Adat-Land übernommen, und Einwohner des Dorfes Telemow im Hauptstadtgebiet stehen in einem eigenen Agrarkonflikt.
• Der Zeitplan hängt von einem Haushalt ab, der bereits gekürzt wurde, und von einem Dekret, das Mitte 2025 noch nicht erlassen war.

Bevor Sie nahe der Hauptstadt kaufen

Behandeln Sie eine Parzelle nahe der Hauptstadt wie jedes andere Landgeschäft, mit zusätzlichen Prüfungen. Gleichen Sie ihre Lage mit der Grenze und dem Raumordnungsplan der Hauptstadt ab und fragen Sie das Landamt, ob für sie ein Erwerb, ein Einfrieren oder eine Kontrolle von Übertragungen gilt. Kaufen Sie nur Land mit einem registrierten Zertifikat, dessen Parzelle der Karte vor Ort entspricht, und prüfen Sie es gegen die Waldgebietskarte, bevor Sie etwas zahlen. Fragen Sie, wer auf dem Land lebt oder es nutzt und ob jemand es nach Gewohnheitsrecht beansprucht hat.

Bewerten Sie die Parzelle nach dem, was sie heute ist, nicht nach dem, was die Hauptstadt bringen könnte. Die Checkliste für Land nahe Nusantara geht diese Prüfungen eine nach der anderen durch.