Nusantara, la nouvelle capitale : ce qui change et ce qui reste

Nusantara est la nouvelle capitale nationale que l’Indonésie construit au Kalimantan oriental. Elle a apporté à la province de nouvelles routes, des bâtiments publics et beaucoup d’attention. Elle n’a pas encore fait déménager le gouvernement, et elle n’a pas changé ce dont vit l’économie de la province.

Pour un investisseur, trois choses comptent plus que les gros titres : ce que dit la loi aujourd’hui, combien d’argent est réellement dépensé et quelles règles foncières s’appliquent dans la zone de la capitale et autour.

Où elle se trouve et qui la dirige

La zone de la capitale englobe des parties de deux districts du Kalimantan oriental, Penajam Paser Utara et Kutai Kartanegara, entre Balikpapan et Samarinda. La zone centrale du gouvernement se trouve à Sepaku, dans Penajam Paser Utara. La base juridique est la loi n° 3 de 2022 sur la capitale de l’État, modifiée par la loi n° 21 de 2023.

La zone n’est pas administrée comme un district ordinaire. Elle est gouvernée par l’Autorité de la capitale Nusantara (Otorita Ibu Kota Nusantara), un organe du gouvernement central de rang ministériel dont le chef est nommé par le président. L’autorité administre la zone comme un gouvernement régional spécial, si bien qu’elle joue le rôle que joue ailleurs l’administration d’un district.

Sur le plan juridique, la capitale n’a pas encore déménagé. La loi n° 3 de 2022 ne fait prendre effet au transfert que lorsque le président prend un décret en ce sens. Aucun n’avait été pris à la mi-2025, alors que des parlementaires en réclamaient encore un, et Jakarta reste la capitale en droit jusqu’à ce qu’un décret soit pris. Vérifiez la situation actuelle avant de vous fier à une date.

Les droits fonciers après la décision de 2025

La loi n° 21 de 2023 offrait aux investisseurs de la capitale des droits fonciers exceptionnellement longs. Un droit d’exploitation agricole (Hak Guna Usaha, HGU) pouvait durer jusqu’à 95 ans, et un droit de construire (Hak Guna Bangunan, HGB) ou un droit d’usage (Hak Pakai) jusqu’à 80 ans. Chacun pouvait ensuite obtenir un second cycle de même durée, ce qui pouvait porter un HGU à 190 ans.

En novembre 2025, la Cour constitutionnelle a invalidé le système à deux cycles dans sa décision 185/PUU-XXII/2024. Le HGB et le Hak Pakai dans la capitale durent désormais jusqu’à 30 ans, avec une prolongation de 20 ans au plus et un renouvellement de 30 ans au plus, et le renouvellement dépend d’une évaluation. Le ministre des Affaires foncières a déclaré que le HGU doit revenir aux limites nationales, qui permettent un octroi initial de 35 ans au plus, une prolongation de 25 ans au plus et un renouvellement de 35 ans au plus.

Deux leçons en découlent. Les durées ont changé deux fois en deux ans environ, c’est pourquoi il faut vérifier les règles en vigueur le jour de la signature. Et chaque prolongation ou renouvellement est une décision que quelqu’un prendra plus tard, et non un droit que vous détenez aujourd’hui. Le guide des droits fonciers en Indonésie explique comment ces titres fonctionnent en dehors de la capitale.

Le budget et l’objectif de 2028

Les principaux bâtiments gouvernementaux sont financés par le budget de l’État, et ce budget a été réduit. L’instruction présidentielle n° 1 de 2025 a ordonné des réductions de dépenses dans l’ensemble de l’administration, et le budget 2025 de l’autorité a été rogné. Pour 2026, l’autorité a reçu environ 6 300 milliards d’IDR, après avoir demandé environ 16 000 milliards d’IDR de plus. En mars 2026, le gouvernement a prévu un nouveau tour d’économies, même si l’autorité a affirmé que ses projets pluriannuels se poursuivraient. Pour l’ensemble de la période 2025 à 2029, le gouvernement a mis de côté 48 800 milliards d’IDR.

Le règlement présidentiel n° 79 de 2025, qui a mis à jour le plan de travail du gouvernement pour 2025, fixe l’objectif de faire de Nusantara la capitale politique en 2028. Les cibles qui le sous-tendent sont modestes : 800 à 850 hectares de la zone centrale aménagés, la construction de bureaux à 20 % et celle de logements à 50 %, la moitié des infrastructures de base en place et environ 1 700 à 4 100 fonctionnaires affectés sur place. L’objectif affiché de l’autorité est d’achever d’ici 2028 les bâtiments du Parlement et des tribunaux. C’est un quartier gouvernemental en activité avec quelques milliers de fonctionnaires, pas encore une ville.

Ce que cela signifie pour Balikpapan et Samarinda

Balikpapan est la ville la plus proche dotée d’un grand aéroport et d’un port maritime, si bien que les entrepreneurs, les fournisseurs, les fonctionnaires et les visiteurs qui se rendent dans la capitale y transitent. Samarinda, la capitale de la province, sur le Mahakam, est reliée à Balikpapan par la première autoroute à péage du Kalimantan.

La capitale ajoute de la demande à la marge. L’ampleur dépend du rythme des travaux et du nombre de personnes qui déménagent réellement, et les deux dépendent du budget national. Pour l’immobilier dans l’une ou l’autre ville, regardez d’abord les moteurs plus anciens : le pétrole et le gaz, le charbon, le port et le commerce. La capitale est un supplément, et un supplément incertain. L’article sur le marché de Balikpapan traite plus en détail de cette ville.

Pourquoi la spéculation à proximité est risquée

Acheter une terre près de la capitale dans l’espoir qu’elle prenne de la valeur empile plusieurs risques les uns sur les autres.

• Dans la zone de la capitale, ce qui peut être construit suit le plan d’aménagement du territoire de la capitale (règlement présidentiel n° 64 de 2022), et non la description du vendeur.
• De nombreuses parcelles proches de la capitale ne reposent que sur des lettres de village ou de sous-district, et non sur des certificats enregistrés, et deux lettres peuvent couvrir la même parcelle.
• Des communautés locales ont des litiges fonciers non réglés dans la zone. Les communautés balik de Sepaku affirment que des concessions ont absorbé des terres coutumières, et les habitants du village de Telemow, dans la zone de la capitale, sont engagés dans un conflit agraire qui leur est propre.
• Le calendrier dépend d’un budget déjà réduit et d’un décret qui n’avait pas été pris à la mi-2025.

Avant d’acheter près de la capitale

Traitez une parcelle proche de la capitale comme n’importe quelle opération foncière, avec des vérifications supplémentaires. Confirmez son emplacement par rapport à la limite et au plan d’aménagement du territoire de la capitale, et demandez au bureau foncier si elle fait l’objet d’une acquisition, d’un gel ou d’un contrôle des transferts. N’achetez que des terres dotées d’un certificat enregistré dont la parcelle correspond à la carte sur le terrain, et vérifiez-les sur la carte des zones forestières avant de payer quoi que ce soit. Demandez qui vit sur la terre ou l’utilise, et si quelqu’un l’a revendiquée au titre du droit coutumier.

Évaluez la parcelle pour ce qu’elle est aujourd’hui, et non pour ce que la capitale pourrait apporter. La liste de vérifications pour les terrains près de Nusantara passe ces contrôles en revue un par un.