새 수도 누산타라: 무엇을 바꾸고 무엇을 바꾸지 못하는가

누산타라는 인도네시아가 동칼리만탄에 짓고 있는 새 국가 수도입니다. 새 도로와 정부 청사가 들어서고 이 주에 많은 관심이 쏠렸습니다. 아직 정부가 옮겨 가지는 않았고, 이 주의 경제가 무엇으로 돌아가는지도 바뀌지 않았습니다.

투자자에게는 헤드라인보다 세 가지가 더 중요합니다. 지금 법이 무엇을 말하는지, 실제로 얼마의 돈이 쓰이고 있는지, 수도 지역과 그 주변에는 어떤 토지 규정이 적용되는지입니다.

위치와 운영 주체

수도 지역은 발릭파판과 사마린다 사이에 있는 동칼리만탄의 두 군, Penajam Paser Utara와 Kutai Kartanegara의 일부를 포함합니다. 핵심 정부 구역은 Penajam Paser Utara의 Sepaku에 있습니다. 법적 근거는 국가 수도에 관한 2022년 법률 제3호이며, 2023년 법률 제21호로 개정되었습니다.

이 지역은 일반 군처럼 운영되지 않습니다. 누산타라 수도청(Otorita Ibu Kota Nusantara)이 다스리는데, 수도청은 장관급의 중앙정부 기관이며 수장은 대통령이 임명합니다. 수도청은 이 지역을 특별 지방정부로 운영하므로, 다른 곳에서 군 정부가 하는 역할을 맡습니다.

법적으로 수도는 아직 옮겨지지 않았습니다. 2022년 법률 제3호는 대통령이 이전에 관한 결정서를 발급해야만 이전이 효력을 갖도록 정합니다. 2025년 중반까지 결정서는 발급되지 않았고 의원들이 계속 발급을 촉구하고 있었으며, 결정서가 나오기 전까지 법적으로 수도는 자카르타입니다. 어떤 날짜든 믿기 전에 현재 상황을 확인하십시오.

2025년 판결 이후의 토지 권리

2023년 법률 제21호는 수도의 투자자에게 이례적으로 긴 토지 권리를 제시했습니다. 재배권(Hak Guna Usaha, HGU)은 최장 95년, 건축권(Hak Guna Bangunan, HGB)이나 사용권(Hak Pakai)은 최장 80년까지 이어질 수 있었습니다. 그 뒤 각 권리는 같은 길이의 두 번째 주기를 받을 수 있었고, 그러면 HGU는 190년까지 갈 수 있었습니다.

2025년 11월 헌법재판소는 결정 185/PUU-XXII/2024로 이 2주기 제도를 무효화했습니다. 이제 수도의 HGB와 Hak Pakai는 최장 30년이고, 연장은 최장 20년, 갱신은 최장 30년이며, 갱신은 평가에 따라 달라집니다. 토지부 장관은 HGU가 전국 한도로 돌아가야 한다고 말했는데, 전국 한도는 최초 부여 최장 35년, 연장 최장 25년, 갱신 최장 35년을 허용합니다.

여기서 두 가지 교훈을 얻을 수 있습니다. 약 2년 사이에 조건이 두 번 바뀌었으므로, 서명하는 날 시행 중인 규정을 확인하십시오. 그리고 연장과 갱신은 모두 나중에 누군가가 내리는 결정이지, 오늘 보유한 권리가 아닙니다. 수도 밖에서 이런 권리가 어떻게 작동하는지는 인도네시아 토지 권리 가이드에서 설명합니다.

예산과 2028년 목표

핵심 정부 청사는 국가 예산으로 짓는데, 그 예산이 삭감되었습니다. 2025년 대통령 지시 제1호가 정부 전체의 지출 삭감을 명령했고, 수도청의 2025년 예산도 줄었습니다. 2026년에 수도청은 약 16조 루피아를 더 요청한 뒤 약 6.3조 루피아를 받았습니다. 2026년 3월 정부는 또 한 차례 절감을 계획했지만, 수도청은 다년도 사업은 계속된다고 밝혔습니다. 2025~2029년 전체 기간에 정부는 48.8조 루피아를 책정해 두었습니다.

정부의 2025년 업무 계획을 갱신한 2025년 대통령령 제79호는 2028년에 누산타라를 정치 수도로 만든다는 목표를 정합니다. 그 뒤에 있는 목표치는 소박합니다. 핵심 구역 800~850헥타르 개발, 사무용 건물 20%와 주택 50% 건설, 기초 인프라의 절반 완비, 공무원 약 1,700~4,100명 배치입니다. 수도청이 밝힌 목표는 2028년까지 국회와 법원 건물을 완공하는 것입니다. 이는 공무원 수천 명이 일하는 정부 청사 지구이지 아직 도시가 아닙니다.

발릭파판과 사마린다에 주는 의미

발릭파판은 대형 공항과 항구를 갖춘 가장 가까운 도시여서, 수도로 향하는 계약업체, 공급업체, 공무원, 방문객이 이곳을 지나갑니다. 마하캄강 변의 주도 사마린다는 칼리만탄 최초의 유료 고속도로로 발릭파판과 이어져 있습니다.

수도는 수요를 소폭 보탭니다. 얼마나 보탤지는 건설 속도와 실제로 이주하는 사람 수에 달려 있고, 둘 다 국가 예산에 달려 있습니다. 두 도시 어느 쪽 부동산이든 오래된 동력을 먼저 보십시오. 석유·가스, 석탄, 항구, 교역입니다. 수도는 덤이며, 불확실한 덤입니다. 발릭파판에 관한 더 자세한 내용은 발릭파판 시장 아티클에서 다룹니다.

수도 인근 투기가 위험한 이유

값이 오르기를 기대하고 수도 인근 땅을 사면 여러 위험이 겹겹이 쌓입니다.

• 수도 지역 안에서 무엇을 지을 수 있는지는 매도인의 설명이 아니라 수도의 공간 계획(2022년 대통령령 제64호)을 따릅니다.
• 수도 인근의 많은 필지는 등록된 증서가 아니라 마을이나 면 단위 확인서만으로 보유되며, 두 확인서가 같은 필지를 가리킬 수 있습니다.
• 지역 공동체는 이 지역에서 해결되지 않은 토지 분쟁을 안고 있습니다. Sepaku의 Balik 공동체는 사업권이 관습 토지를 차지했다고 주장하고, 수도 지역 안에 있는 Telemow 마을 주민들은 별도의 농지 분쟁을 겪고 있습니다.
• 일정은 이미 삭감된 예산과, 2025년 중반까지 발급되지 않았던 결정서에 달려 있습니다.

수도 인근에서 매수하기 전에

수도 인근 필지도 다른 토지 거래와 똑같이 다루되, 확인을 더 하십시오. 필지가 수도의 경계와 공간 계획에서 어디에 놓이는지 확인하고, 토지청에 취득, 동결, 이전 통제 조치가 적용되는지 물어보십시오. 등록된 증서가 있고 그 필지가 현지 지도와 일치하는 땅만 사고, 대금을 치르기 전에 산림 지역 지도와 대조하십시오. 누가 그 땅에 살거나 쓰고 있는지, 관습법에 따라 권리를 주장한 사람이 있는지 물어보십시오.

필지의 가격은 수도가 가져올지 모르는 것이 아니라 오늘 있는 그대로를 기준으로 매기십시오. 이런 확인은 누산타라 인근 토지 체크리스트에서 하나씩 짚어 갑니다.