新首都努山塔拉：它改变了什么，没改变什么

努山塔拉是印尼正在东加里曼丹建设的新国家首都。它给该省带来了新的道路、政府大楼和大量关注。但它还没有让政府迁入，也没有改变该省经济赖以运转的基础。

对投资者来说，有三件事比新闻标题更重要：法律今天是怎么规定的、实际花了多少钱，以及首都区域内及周边适用哪些土地规则。

它在哪里，由谁管理

首都区域涵盖东加里曼丹两个县的部分地区，即 Penajam Paser Utara 和 Kutai Kartanegara，位于巴厘巴板和三马林达之间。核心政府区位于 Penajam Paser Utara 县的 Sepaku。法律依据是关于国家首都的2022年第3号法律，经2023年第21号法律修订。

该区域不像普通的县那样管理。它由努山塔拉首都管理局（Otorita Ibu Kota Nusantara）管辖，这是一个具有部级地位的中央政府机构，其负责人由总统任命。管理局以特别地方政府的身份管理该区域，因此扮演着其他地方由县政府扮演的角色。

从法律上讲，首都还没有迁移。2022年第3号法律规定，迁都只有在总统就此颁布法令之后才生效。到2025年年中，这样的法令尚未颁布，国会议员当时仍在催促出台，在颁布之前，雅加达在法律上仍是首都。在依赖任何日期之前，要先核实最新情况。

2025年裁决之后的土地权利

2023年第21号法律给了首都的投资者异常长的土地权利期限。种植权（Hak Guna Usaha, HGU）最长可达95年，建筑权（Hak Guna Bangunan, HGB）或使用权（Hak Pakai）最长可达80年。每种权利随后还可以再获得一轮同样长的期限，这会让 HGU 最长达到190年。

2025年11月，宪法法院在第185/PUU-XXII/2024号裁决中，宣告这种两轮期限的安排无效。首都的 HGB 和 Hak Pakai 现在最长为30年，可延期最多20年、续期最多30年，续期取决于一次评估。土地部长表示，HGU 必须回到全国性的期限上限，即首次授予最长35年、延期最多25年、续期最多35年。

由此可得出两点教训。这些期限在大约两年里变了两次，所以要核对签约当天有效的规则。而且，每一次延期或续期，都是别人以后才会作出的决定，而不是您今天就拥有的权利。印尼土地权利指南解释了这些权属在首都之外是如何运作的。

预算与2028年目标

核心政府大楼的资金来自国家预算，而这笔预算已被削减。2025年第1号总统指令要求全政府削减开支，管理局2025年的预算因此被压缩。2026年，管理局获得约6.3万亿印尼盾，而它曾要求再多拨约16万亿印尼盾。2026年3月，政府计划再进行一轮节支，不过管理局表示其多年期项目将继续推进。对于2025年至2029年的整个时期，政府已拨出48.8万亿印尼盾。

更新政府2025年工作计划的2025年第79号总统条例，设定了在2028年使努山塔拉成为政治首都的目标。其背后的指标相当有限：核心区开发800至850公顷，办公楼建设完成20%，住房建设完成50%，基础设施建成一半，并派驻约1,700至4,100名公务员。管理局公开的目标是在2028年前完成国会和法院的大楼。这是一个有几千名官员办公的政府区，还算不上一座城市。

对巴厘巴板和三马林达意味着什么

巴厘巴板是离首都最近、拥有大型机场和海港的城市，因此前往首都的承包商、供应商、官员和访客都要途经这里。省会三马林达位于 Mahakam 河畔，有加里曼丹第一条收费公路与巴厘巴板相连。

首都在边际上增加了需求。增加多少，取决于建设的速度，也取决于实际迁入的人数，而这两者都取决于国家预算。对这两座城市的房地产来说，要先看原有的驱动因素：油气、煤炭、港口和贸易。首都是额外的因素，而且不确定。巴厘巴板房地产市场一文更详细地介绍了这座城市。

为什么在附近投机有风险

寄望于升值而在首都附近买地，会把几种风险叠加在一起。

• 在首都区域内，能建什么要依照首都的空间规划（2022年第64号总统条例），而不是卖方的说法。
• 首都附近的许多地块只凭村或区一级出具的证明持有，而没有登记的证书，两份证明还可能覆盖同一地块。
• 当地社区在该区域有尚未解决的土地纠纷。Sepaku 的 Balik 族社区称，特许经营区侵占了习惯土地，位于首都区域内的 Telemow 村的居民，也卷入了一场自己的土地冲突。
• 时间表取决于一笔已被削减的预算，也取决于一项到2025年年中尚未颁布的法令。

在首都附近购买之前

把首都附近的地块当作任何其他土地交易来处理，但要加做几项核查。对照首都边界和空间规划，确认地块的位置，并向土地局询问是否有征收、冻结或转让管制适用于该地块。只购买持有已登记证书、且地块与实地地图相符的土地，并在付款之前对照林区地图核查。要问清楚谁居住在这块土地上或使用这块土地，以及是否有人依习惯法主张过权利。

按地块今天的状况定价，而不是按首都可能带来的前景定价。努山塔拉附近土地的核查清单逐项说明了这些核查。