印尼的土地权利：SHM、HGB、HGU 与 Hak Pakai

印尼法律并不给每个人同一种所有权。它授予的是土地上的各种权利，每种权利都限定了谁能持有、持有多久、用于什么用途。只有印尼公民才能持有永久产权。公司（包括外资公司）持有的是有期限的权利，外国个人持有的则是使用权。

基本框架是《土地基本法》（1960年第5号法律），细则载于2021年第18号政府条例，该条例自2021年2月2日起施行。建筑权、种植权或使用权，只有在土地局登记之后才算成立，证书就是凭证。表中，一个期限的三个数字依次是首次授予、延期和续期。

权利	谁可以持有	期限	常见用途
永久产权（Hak Milik, SHM）	印尼公民和少数指定机构	无到期日	分区规划允许的任何用途
建筑权（HGB）	公民和印尼公司，包括 PT PMA	国有土地或 HPL 土地上为30年、20年和30年；永久产权土地上为30年，以契约续期	住宅、商铺、办公室、仓库和工厂
种植权（HGU）	与 HGB 相同	35年、25年和35年	种植园、农耕、渔业和畜牧业
使用权（Hak Pakai）	同 HGB，另加外国人、设有代表处的外国公司以及宗教和社会机构	同 HGB	外国人的住所和特定用途
管理权（HPL）	公共机构、国有和地方企业以及土地银行机构	未设期限	向他人授予权利的园区和区域

永久产权（Hak Milik）

永久产权记录在称为 SHM（sertifikat hak milik）的证书上，可以世代相传，是法律所承认的最强、最完整的权利。它可以出售、继承和抵押，所有人还可以通过在土地契约官（PPAT）面前签署的契约，在其上设定建筑权或使用权。

只有印尼公民可以持有，政府另指定了一小批机构，如国有银行以及宗教和社会机构。《土地基本法》第26条规定，任何向外国人转让永久产权的行为一律无效。土地归国家所有，买方也无法追回已付的价款。外国人通过继承或婚姻取得永久产权的，须在一年内放弃。外国人的合法途径见外国人在印尼购买房地产。

建筑权（HGB）

建筑权（Hak Guna Bangunan, HGB）让持有人可以在不属于自己的土地上拥有建筑物。公司通常以它持有商业用地和开发商的开发项目用地。它可以设在国有土地、管理权土地或他人的永久产权土地上。在永久产权土地上，只有与所有人另立新契约才能续期，因此它的前景取决于该所有人。

土地按预定用途使用后即可申请延期，最迟须在期限届满前提出；续期则可在期限届满后两年内申请。持有人必须在两年内，按授予的用途在土地上建造或使用土地。

种植权（HGU）

种植权（Hak Guna Usaha, HGU）适用于国有土地或管理权土地上的农耕、渔业和畜牧业，是公司经营种植园所需的权属。《土地基本法》规定最小面积为5公顷，面积在25公顷以上的，要求有足够的资本和良好的经营方式。期限最长依次为35年、25年和35年，一项 HGU 合计可达95年。与 HGB 一样，延期须在期限届满前申请，续期须在届满后两年内申请。

授予伴随着义务。持有人必须在两年内开始经营，并每年报告土地使用情况。不得以焚烧方式清理土地，也不得闲置土地。持有250公顷或以上种植园 HGU 的有限责任公司，还必须协助周边社区在不少于 HGU 面积20%的土地上发展种植园。如果首次授予时没有做到，则须在延期或续期时补上。具体做法见种植园许可证与 HGU。

HGU 可以抵押和出售；如果义务未履行，或土地被宣告为弃置土地，则可能被撤销。自2025年11月6日起，2025年第48号政府条例规定了国家如何处理弃置的土地和区域，包括持有人搁置不用的种植园和矿山。

使用权与管理权

有期限的使用权（Hak Pakai）沿用 HGB 的期限，外国人的住宅就建立在这种权利之上。第二种形式没有期限，仅限政府机构、外国大使馆和国际组织。

管理权（Hak Pengelolaan, HPL）是国家自身管辖土地的权力的一部分，授予公共机构以及国有或地方所有的企业，或者设定在习惯土地上，归属于该土地所属的社区。持有人负责规划土地，并让他人使用。在其上授予的权利须经持有人批准，权利终止后，土地回到 HPL 持有人手中，而不是归国家。一些工业园区和经济特区就是这样运作的，因此阅读与 HPL 持有人的协议，要和阅读证书一样仔细。

续期与权利的丧失

延期或续期并不是自动的。只有在土地仍得到妥善利用、授予时的条件已满足、持有人仍然合格、土地符合空间规划，并且不为公共用途所需时，才会批准。持有人不再合格的，有一年时间把权利转让给合格的人，否则权利依法终止。最后一个期限届满后，土地回到国家或 HPL 持有人手中，是否再向原持有人授予新的权利，由土地部（ATR/BPN）决定。

依赖一项权属之前

• 让权利与买家身份相匹配：公民用永久产权；公司用 HGB、HGU 或 Hak Pakai；外国个人用 Hak Pakai 或公寓单元。
• 记下到期日，以及何时必须办理延期或续期。
• 对于设在他人永久产权或 HPL 土地上的权利，要阅读其背后的契约或协议。
• 任何款项转出之前，先到土地局核查证书（如何核查土地证书）。
• 核查土地是否位于指定林区之内，任何权属都无法化解这一问题（林区状态）。