इंडोनेशिया में भूमि अधिकार: SHM, HGB, HGU और Hak Pakai
इंडोनेशिया का हर ज़मीन टाइटल आपको क्या करने देता है, कितने समय तक चलता है, और कौन-से टाइटल विदेशी निवेशक या PT PMA रख सकता है।
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इंडोनेशिया का कानून सबको एक जैसा मालिकाना हक नहीं देता। वह ज़मीन पर अधिकार देता है, और हर अधिकार तय करता है कि उसे कौन रख सकता है, कितने समय के लिए और किस उपयोग के लिए। फ्रीहोल्ड सिर्फ़ इंडोनेशियाई नागरिक रख सकते हैं। कंपनियाँ, विदेशी स्वामित्व वाली भी, तय अवधि वाले अधिकार रखती हैं, और विदेशी व्यक्ति के पास उपयोग का अधिकार होता है।
ढाँचा बुनियादी कृषि-भूमि कानून (1960 का कानून संख्या 5) का है। ब्योरा 2021 के सरकारी विनियम संख्या 18 में है, जो 2 फ़रवरी 2021 से लागू है। निर्माण, खेती या उपयोग का अधिकार तभी अस्तित्व में आता है जब भूमि कार्यालय उसे पंजीकृत करे, और प्रमाणपत्र उसका सबूत है। तालिका में किसी अवधि के तीन आँकड़े पहले आवंटन, विस्तार और नवीनीकरण के हैं।
| अधिकार | कौन रख सकता है | कितने समय के लिए | आम उपयोग |
|---|---|---|---|
| फ्रीहोल्ड (Hak Milik, SHM) | इंडोनेशियाई नागरिक और कुछ तय संस्थाएँ | कोई अंतिम तिथि नहीं | ज़ोनिंग जिस भी उपयोग की अनुमति दे |
| निर्माण का अधिकार (HGB) | नागरिक और इंडोनेशियाई कंपनियाँ, PT PMA समेत | सरकारी या HPL ज़मीन पर 30, 20 और 30 साल; फ्रीहोल्ड ज़मीन पर 30 साल, विलेख से नवीनीकृत | मकान, दुकानें, दफ़्तर, गोदाम और कारखाने |
| खेती करने का अधिकार (HGU) | HGB के समान | 35, 25 और 35 साल | बागान, खेती, मत्स्य पालन और पशुपालन |
| उपयोग का अधिकार (Hak Pakai) | HGB की तरह, साथ ही विदेशी व्यक्ति, प्रतिनिधि कार्यालय वाली विदेशी कंपनियाँ और धार्मिक व सामाजिक संस्थाएँ | HGB की तरह | विदेशी का मकान और खास उपयोग |
| प्रबंधन का अधिकार (HPL) | सार्वजनिक संस्थाएँ, सरकारी और क्षेत्रीय स्वामित्व वाली कंपनियाँ और भूमि बैंक एजेंसी | कोई अवधि तय नहीं | एस्टेट और ज़ोन जो दूसरों को अधिकार देते हैं |
फ्रीहोल्ड (Hak Milik)
फ्रीहोल्ड, जो SHM (sertifikat hak milik) नाम के प्रमाणपत्र पर दर्ज होता है, वंशानुगत है और कानून में सबसे मज़बूत और सबसे पूर्ण अधिकार है। इसे बेचा, विरासत में दिया और बंधक रखा जा सकता है, और मालिक भूमि विलेख अधिकारी (PPAT) के सामने विलेख बनाकर उस पर निर्माण का अधिकार या उपयोग का अधिकार दे सकता है।
इसे सिर्फ़ इंडोनेशियाई नागरिक रख सकते हैं, साथ में सरकार द्वारा तय संस्थाओं की एक छोटी सूची, जैसे सरकारी बैंक और धार्मिक व सामाजिक संस्थाएँ। बुनियादी कृषि-भूमि कानून के अनुच्छेद 26 के तहत फ्रीहोल्ड का किसी विदेशी को हर हस्तांतरण शून्य है। ज़मीन सरकार के पास चली जाती है, और खरीदार कीमत वापस नहीं माँग सकता। जो विदेशी विरासत या विवाह से फ्रीहोल्ड पाता है, उसके पास उसे छोड़ने के लिए एक साल है। विदेशी के लिए कानूनी रास्ते विदेशी के रूप में संपत्ति खरीदना में हैं।
निर्माण का अधिकार (HGB)
निर्माण का अधिकार (Hak Guna Bangunan, HGB) धारक को ऐसी ज़मीन पर इमारतों का मालिक बनने देता है जो उसकी अपनी नहीं है। कंपनियाँ आमतौर पर इसी पर व्यावसायिक ज़मीन और डेवलपर एस्टेट रखती हैं। यह सरकारी ज़मीन, प्रबंधन-अधिकार वाली ज़मीन या किसी की फ्रीहोल्ड ज़मीन पर हो सकता है। फ्रीहोल्ड की ज़मीन पर इसका नवीनीकरण सिर्फ़ मालिक के साथ नया विलेख बनाने से होता है, इसलिए इसका भविष्य उसी मालिक पर निर्भर करता है।
विस्तार के लिए आवेदन तब किया जा सकता है जब ज़मीन का इस्तेमाल तय उद्देश्य के अनुसार होने लगे, और देर से देर अवधि खत्म होने से पहले। नवीनीकरण का आवेदन अवधि खत्म होने के बाद दो साल के भीतर किया जा सकता है। धारक को दो साल के भीतर ज़मीन पर निर्माण करना होता है या उसे वैसे इस्तेमाल करना होता है जैसा उसे आवंटित किया गया है।
खेती करने का अधिकार (HGU)
खेती करने का अधिकार (Hak Guna Usaha, HGU) सरकारी ज़मीन या प्रबंधन-अधिकार वाली ज़मीन पर खेती, मत्स्य पालन और पशुपालन के लिए है, और कंपनी के बागान को यही टाइटल चाहिए। बुनियादी कृषि-भूमि कानून न्यूनतम 5 हेक्टेयर तय करता है और 25 हेक्टेयर से ऊपर के लिए पर्याप्त पूँजी और ठोस कारोबारी तौर-तरीके माँगता है। 35, 25 और 35 साल तक की अवधियों के साथ HGU कुल 95 साल चल सकता है। HGB की तरह विस्तार का आवेदन अवधि खत्म होने से पहले और नवीनीकरण का उसके बाद दो साल के भीतर किया जाता है।
आवंटन के साथ कर्तव्य जुड़े होते हैं। धारक को दो साल के भीतर कारोबार शुरू करना होता है और हर साल ज़मीन के उपयोग की रिपोर्ट देनी होती है। वह ज़मीन को जलाकर साफ़ नहीं कर सकता और उसे बिना इस्तेमाल के छोड़ भी नहीं सकता। 250 हेक्टेयर या उससे ज़्यादा के बागान HGU वाली सीमित देयता कंपनी को आसपास के समुदाय को HGU क्षेत्र के कम से कम 20% पर बागान विकसित करने में मदद भी करनी होती है। अगर पहले आवंटन पर यह नहीं किया गया, तो यह विस्तार या नवीनीकरण के समय देय हो जाता है। बागान परमिट और HGU बताता है कि कैसे।
HGU को बंधक रखा और बेचा जा सकता है, और जब उसके कर्तव्य पूरे न हों या ज़मीन को परित्यक्त घोषित कर दिया जाए, तो उसे रद्द किया जा सकता है। 6 नवंबर 2025 से 2025 का सरकारी विनियम संख्या 48 तय करता है कि सरकार परित्यक्त ज़मीन और इलाकों से कैसे निपटे, जिनमें वे बागान और खदानें भी हैं जिन्हें उनके धारक बिना काम किए छोड़ देते हैं।
उपयोग का अधिकार और प्रबंधन का अधिकार
अवधि वाला उपयोग का अधिकार (Hak Pakai) HGB की अवधियों का पालन करता है, और विदेशी का मकान इसी अधिकार पर टिका होता है। इसका दूसरा रूप, जिसकी कोई अवधि नहीं होती, सिर्फ़ सरकारी संस्थाओं, विदेशी दूतावासों और अंतरराष्ट्रीय संस्थाओं के लिए है।
प्रबंधन का अधिकार (Hak Pengelolaan, HPL) ज़मीन पर सरकार के अपने प्राधिकार का एक हिस्सा है, जो सार्वजनिक संस्थाओं और सरकारी या क्षेत्रीय स्वामित्व वाली कंपनियों को दिया जाता है, या प्रथागत ज़मीन पर उसके समुदाय के लिए तय किया जाता है। धारक ज़मीन की योजना बनाता है और दूसरों को उसका उपयोग करने देता है। उस पर दिए गए अधिकारों के लिए धारक की मंज़ूरी चाहिए, और वे खत्म होने पर ज़मीन सरकार को नहीं, HPL धारक को लौटती है। कुछ औद्योगिक एस्टेट और आर्थिक क्षेत्र इसी तरह काम करते हैं, इसलिए HPL धारक के साथ हुए समझौते को उतने ही ध्यान से पढ़ें जितने ध्यान से प्रमाणपत्र को।
नवीनीकरण और अधिकार खोना
विस्तार या नवीनीकरण अपने आप नहीं मिलता। यह तभी दिया जाता है जब ज़मीन का अब भी अच्छा उपयोग हो रहा हो, आवंटन की शर्तें पूरी की गई हों, धारक अब भी पात्र हो, ज़मीन भू-उपयोग योजना के अनुरूप हो और उसकी सार्वजनिक उपयोग के लिए ज़रूरत न हो। जो धारक पात्र नहीं रहता, उसके पास अधिकार किसी पात्र व्यक्ति को हस्तांतरित करने के लिए एक साल होता है, वरना अधिकार कानून द्वारा खत्म हो जाता है। जब आखिरी अवधि खत्म हो जाती है, तो ज़मीन सरकार या HPL धारक को लौट जाती है, और पूर्व धारक को कोई नया अधिकार देना भूमि मंत्रालय (ATR/BPN) पर निर्भर करता है।
टाइटल पर भरोसा करने से पहले
- अधिकार को खरीदार से मिलाएँ: नागरिकों के लिए फ्रीहोल्ड; कंपनी के लिए HGB, HGU या Hak Pakai; विदेशी व्यक्ति के लिए Hak Pakai या अपार्टमेंट यूनिट।
- अंतिम तिथि नोट करें, और यह भी कि विस्तार या नवीनीकरण कब देय है।
- किसी के फ्रीहोल्ड या HPL वाली ज़मीन पर मिले अधिकार के लिए उसके पीछे का विलेख या समझौता पढ़ें।
- कोई भी पैसा देने से पहले भूमि कार्यालय में प्रमाणपत्र की जाँच करें (ज़मीन का प्रमाणपत्र कैसे जाँचें)।
- जाँचें कि ज़मीन निर्धारित वन क्षेत्र के भीतर तो नहीं है, जिसे कोई टाइटल दुरुस्त नहीं कर सकता (वन क्षेत्र की स्थिति)।
यह सामान्य जानकारी है, कानूनी, कर या निवेश सलाह नहीं। नियम बदलते रहते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले किसी नोटरी या वकील से मौजूदा नियमों की पुष्टि करें।