Les droits fonciers en Indonésie : SHM, HGB, HGU et Hak Pakai

Le droit indonésien ne donne pas à tous la même forme de propriété. Il accorde des droits sur la terre, et chaque droit fixe qui peut le détenir, pour combien de temps et pour quel usage. Seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir la pleine propriété. Les sociétés, y compris celles à capitaux étrangers, détiennent des droits assortis d’une durée, et un particulier étranger détient un droit d’usage.

Le cadre est la loi agraire fondamentale (loi n° 5 de 1960). Le détail figure dans le règlement gouvernemental n° 18 de 2021, en vigueur depuis le 2 février 2021. Un droit de construire, d’exploitation agricole ou d’usage n’existe qu’une fois que le bureau foncier l’a enregistré, et le certificat en est la preuve. Dans le tableau, les trois chiffres d’une durée correspondent à l’octroi initial, à une prolongation et à un renouvellement.

Droit	Qui peut le détenir	Durée	Usage courant
Pleine propriété (Hak Milik, SHM)	Citoyens indonésiens et quelques organismes désignés	Sans date de fin	Tout usage permis par le zonage
Droit de construire (HGB)	Citoyens et sociétés indonésiennes, y compris une PT PMA	30, 20 et 30 ans sur terre de l’État ou sous HPL ; 30 ans sur pleine propriété, renouvelés par acte	Maisons, commerces, bureaux, entrepôts et usines
Droit d’exploitation agricole (HGU)	Les mêmes que pour le HGB	35, 25 et 35 ans	Plantations, agriculture, pêche et élevage
Droit d’usage (Hak Pakai)	Comme pour le HGB, plus les étrangers, les sociétés étrangères dotées d’un bureau de représentation et les organismes religieux et sociaux	Comme pour le HGB	Logement d’un étranger et usages particuliers
Droit de gestion (HPL)	Organismes publics, entreprises d’État et régionales et Agence de la banque foncière	Aucune durée fixée	Parcs et zones qui accordent des droits à des tiers

Pleine propriété (Hak Milik)

La pleine propriété, consignée sur un certificat appelé SHM (sertifikat hak milik), est héréditaire et constitue le droit le plus fort et le plus complet que connaisse la loi. Elle peut être vendue, transmise par héritage et hypothéquée, et le propriétaire peut accorder sur elle un droit de construire ou un droit d’usage par un acte passé devant un officier public des actes fonciers (PPAT).

Seuls les citoyens indonésiens peuvent la détenir, avec une courte liste d’organismes que le gouvernement désigne, comme les banques d’État et les organismes religieux et sociaux. L’article 26 de la loi agraire fondamentale frappe de nullité tout transfert de pleine propriété à un étranger. La terre revient à l’État, et l’acheteur ne peut pas récupérer le prix. Un étranger qui acquiert la pleine propriété par héritage ou par mariage dispose d’un an pour s’en dessaisir. Les voies légales ouvertes à un étranger figurent dans l’article sur l’achat d’un bien immobilier par un étranger.

Droit de construire (HGB)

Le droit de construire (Hak Guna Bangunan, HGB) permet au titulaire de posséder des bâtiments sur un terrain qui n’est pas le sien. C’est sous ce droit que les sociétés détiennent généralement des terrains commerciaux et des lotissements de promoteurs. Il peut reposer sur une terre de l’État, sur une terre sous droit de gestion ou sur la pleine propriété de quelqu’un. Sur une pleine propriété, seul un nouvel acte avec le propriétaire le renouvelle, si bien que son avenir dépend de ce propriétaire.

La prolongation peut être demandée une fois que la terre est utilisée conformément à sa destination, au plus tard avant la fin de la durée, et le renouvellement dans les deux ans qui suivent cette fin. Le titulaire doit construire sur la terre ou l’utiliser conformément à l’octroi dans un délai de deux ans.

Droit d’exploitation agricole (HGU)

Le droit d’exploitation agricole (Hak Guna Usaha, HGU) est destiné à l’agriculture, à la pêche et à l’élevage sur une terre de l’État ou sous droit de gestion, et c’est le titre dont une plantation d’entreprise a besoin. La loi agraire fondamentale fixe un minimum de 5 hectares et exige un capital adéquat et de bonnes pratiques d’entreprise à partir de 25 hectares. À raison de 35, 25 et 35 ans au maximum, un HGU peut durer 95 ans au total. Comme pour le HGB, la prolongation se demande avant la fin de la durée et le renouvellement dans les deux ans qui suivent.

L’octroi s’accompagne d’obligations. Le titulaire doit démarrer l’activité dans un délai de deux ans et rendre compte chaque année de l’utilisation de la terre. Il ne peut ni défricher par le feu ni laisser la terre en friche. Une société à responsabilité limitée titulaire d’un HGU de plantation de 250 hectares ou plus doit aussi aider la communauté voisine à développer des plantations sur au moins 20 % de la superficie du HGU. Si cela n’a pas été fait lors du premier octroi, cette obligation devient exigible à la prolongation ou au renouvellement. L’article sur les permis de plantation et le HGU explique comment.

Un HGU peut être hypothéqué et vendu, et il peut être annulé lorsque ses obligations ne sont pas remplies ou que la terre est déclarée abandonnée. Depuis le 6 novembre 2025, le règlement gouvernemental n° 48 de 2025 fixe la manière dont l’État traite les terres et les zones abandonnées, y compris les plantations et les mines que leurs titulaires laissent inexploitées.

Droit d’usage et droit de gestion

Le droit d’usage (Hak Pakai) assorti d’une durée suit les durées du HGB, et c’est le droit sur lequel repose la maison d’un étranger. Une seconde forme, sans durée, est réservée aux organismes publics, aux ambassades étrangères et aux organismes internationaux.

Le droit de gestion (Hak Pengelolaan, HPL) est une part de l’autorité propre de l’État sur la terre, confiée à des organismes publics et à des entreprises d’État ou régionales, ou établie sur une terre coutumière au profit de sa communauté. Le titulaire planifie la terre et la met à la disposition de tiers. Les droits accordés sur elle exigent l’accord du titulaire, et lorsqu’ils prennent fin, la terre revient au titulaire du HPL, et non à l’État. Certains parcs industriels et zones économiques fonctionnent ainsi, de sorte qu’il faut lire l’accord avec le titulaire du HPL aussi attentivement que le certificat.

Renouvellements et perte d’un droit

La prolongation et le renouvellement ne sont pas automatiques. Ils ne sont accordés que si la terre est toujours bien utilisée, si les conditions de l’octroi ont été respectées, si le titulaire remplit encore les conditions requises, si la terre est conforme au plan d’aménagement du territoire et si elle n’est pas nécessaire à un usage public. Un titulaire qui cesse de remplir les conditions dispose d’un an pour transférer le droit à quelqu’un qui les remplit, faute de quoi le droit prend fin de plein droit. Lorsque la dernière durée arrive à son terme, la terre revient à l’État ou au titulaire du HPL, et tout nouvel octroi à l’ancien titulaire relève du ministère des Affaires foncières (ATR/BPN).

Avant de vous fier à un titre

• Faites correspondre le droit à l’acheteur : la pleine propriété pour les citoyens ; HGB, HGU ou Hak Pakai pour une société ; Hak Pakai ou un appartement pour un particulier étranger.
• Notez la date de fin et l’échéance de la prolongation ou du renouvellement.
• Pour un droit sur la pleine propriété de quelqu’un ou sur une terre sous HPL, lisez l’acte ou l’accord qui le fonde.
• Vérifiez le certificat au bureau foncier avant tout transfert d’argent (comment vérifier un certificat foncier).
• Vérifiez que la terre ne se trouve pas dans une zone forestière désignée, ce qu’aucun titre ne régularise (statut de zone forestière).